（2015）库民初字第69号

裁判日期: 2015-08-14

公开日期: 2015-09-29

案件名称

新疆亚欧大陆桥酒店管理有限公司与许永花房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

库尔勒铁路运输法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

新疆亚欧大陆桥酒店管理有限公司,许永花

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

库尔勒铁路运输法院民事判决书（2015）库民初字第69号原告（反诉被告）：新疆亚欧大陆桥酒店管理有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市新市区北京路51号。法定代表人：富宁，系该公司总经理。委托代理人：赵新军，新疆亚欧大陆桥酒店管理有限公司职员。委托代理人：耿金，新疆亚欧大陆桥酒店管理有限公司职员。被告（反诉原告）：许永花，个体工商户。委托代理人：刘阳勇，无固定职业。委托代理人：钱新明，新疆阳光律师事务所律师。原告(反诉被告)新疆亚欧大陆桥酒店管理有限公司(以下简称:大陆桥公司)诉被告(反诉原告)许永花房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)大陆桥公司的委托代理人赵新军、耿金，被告(反诉原告)许永花的委托代理人刘阳勇、钱新民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）大陆桥公司诉称，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2013年12月25日达成租赁协议，合同约定原告（反诉被告）将位于库尔勒火车东站15街16栋库尔勒大陆桥酒店一楼门面房交给被告（反诉原告）使用，租期从2014年1月1日起至2014年12月31日止，合同期满时，本合同自然解除等。合同签订后，原告（反诉被告）将房屋交被告（被告反诉原告）使用，租赁期满后，原告（反诉被告）对该房屋不再租赁，准备收回该房屋自己使用。原告（反诉被告）多次和被告（反诉原告）协商要求其退还房屋，被告（反诉原告）始终不配合，拒绝返还其非法占用原告（反诉被告）的资产。被告（反诉原告）在租赁期满后，继续占用原告（反诉被告）房屋拒不返还的行为，侵害了原告（反诉被告）的合法权益，请求法院判决解除不定期的租赁合同关系，被告（反诉原告）立即退还房屋，并支付占用房屋使用费13750元，承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）许永花辩称，原告（反诉被告）与我自2011年1月1日起一年一签合同，虽然书面租赁合同到期后，没有再签订书面合同，但是从2015年1月-5月，按照每月收取租赁费的形式，实际上是按照惯例履行着2015年1月1日至2015年12月31日期间的租赁合同关系，原告（反诉被告）要求返还租赁门面房及支付房屋占用费无事实和法律依据。此外，因大陆桥酒店2013年11月1日至2014年4月11日装修造成我无法经营使用租赁房屋，且在合同履行过程中原告（反诉被告）的管理人员在租期上存在欺瞒行为，造成反诉人在2013年度对门面装修花费了大量人力、物力和财力，另外还应当给反诉人留足时间重新找房屋、装修以及进行搬迁等工作，提出反诉请求，请求法院判决延长租期至2016年6月1日。反诉被告大陆桥公司针对反诉辩称，我方2013年对酒店进行内部装修，但没有对被告（反诉原告）造成影响导致其停业。因装修影响被告营业的时间约十几天，现在被告（反诉原告）一直占用房屋，希望法庭驳回本案被告（反诉原告）的反诉请求。原告（反诉被告）大陆桥公司为支持其主张，当庭出示如下证据：一、房屋租赁合同一份，证明原、被告之间存在房屋租赁关系，租期至2014年12月31日，年租金为33000元，合同约定了租赁期满后改建装修的不动资产部分、消防部分设施应该无偿交还，租赁关系终止及租期届满后被告（反诉原告）一直占用房屋。被告（反诉原告）质证对租赁合同的真实性没有异议，对证明的租期予以认可，对租赁期满不予认可。对租赁合同中的条款的真实性予以认可，但是认为条款是原告（反诉被告）提供的格式条款，条款损害了我方的利益无效。本院对该证据的真实性予以确认。二、通知一份，证明原告（反诉被告）已经提前告知被告（反诉原告）不再续签合同，履行了告知义务。被告（反诉原告）质证对通知上签字的真实性予以认可。本院予以确认。三、水电费清单，证明装修期间没有影响被告（反诉原告）经营。被告（反诉原告）质证称水电费的产生不能代表其正常经营。原告（反诉被告）所列水电费清单与相应会计凭证、缴款单一一对应，本院对真实性予以确认。四、竣工验收报告，证明大陆桥酒店内部装修的开工和竣工时间。被告（反诉原告）质证不认可。本院对真实性予以确认。被告（反诉原告）许永花为支持其主张，当庭出示以下证据：一、缴款单5份，证明2015年原、被告之间存在不定期租赁关系，按月缴纳房租，是合法使用租赁房屋。原告（反诉被告）质证对缴款单的真实性没有异议，2015年5月10日的缴款单是被告（反诉原告）在起诉后强行给的款项，是占用费。该缴款单内容明确，本院予以确认。二、三份房屋租赁合同，证明原告（反诉被告）将门面房租赁给被告（反诉原告），订立合同的形式是一年一签。原告（反诉被告）质证对该组证据没有异议。本院予以确认。三、证人苗某的证言，证明原告（反诉被告）酒店装修给被告（反诉原告）造成的经营损失。苗某述称酒店装修期间，施工时换管道、安装消防喷淋系统时要求承租人停业配合，确实影响了承租人营业，但不知道具体停业天数。原告（反诉被告）质证称苗某证言不能证明原告待证问题。证人证言陈述客观，本院对证言的真实性予以确认，证人证言与原、被告陈述及其他证据相互印证本案案件事实的，本院予以认定。四、证人黄某的证言，证明原告（反诉被告）用哄骗的方式让被告（反诉原告）在不续签合同的通知上签字。证人黄某述称她是大陆桥酒店办公室综合文员，负责合同相关工作，她按照通知上的内容告诉被告（反诉原告）的丈夫刘阳勇，刘阳勇在通知上签字。原告（反诉被告）质证认为黄某证言不能证明被告（反诉原告）待证问题。证人证言陈述客观，本院对证言的真实性予以确认，证人证言与原、被告陈述及其他证据相互印证本案案件事实的，本院予以认定。经审理查明以下事实：一、原告（反诉被告）、被告（反诉原告）就坐落于库尔勒市火车东站15街16栋的房屋一间（库尔勒大陆桥酒店一楼门面）签订房屋租赁合同，合同约定：租赁期共壹年，原告（反诉被告）自2014年1月1日起将出租房屋交付被告（反诉原告）使用，至2014年12月31日收回，年租金为人民币33000元，租金按年缴纳，被告（反诉原告）应予本合同签订之日向原告（反诉被告）缴纳定金1000元，租赁期满后，在按期缴清租金和各种费用的情况下，履约定金由原告（反诉被告）无息退还。合同期满后或合同不再履行时，改建、装修不动产部分（房屋、水、电、暖、消防设施等）无偿移交给原告（反诉被告）。二、书面房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，被告（反诉原告）继续使用出租屋，并按照每月3167元的标准于2015年1月23日、2月12日、年3月11日、4月15日、5月10日以月缴形式向原告（反诉被告）缴纳2015年1月-5月的租金。2015年5月10日的缴款单上缴款内容为“5月房租”。三、自2011年起，原、被告每年签订书面房屋租赁合同，房屋租赁合同中均明确约定租赁期限为壹年。四、同一时段租赁原告（反诉被告）的大陆桥酒店一楼门面房租户古丽娜·肉孜与大陆桥公司就大陆桥酒店装修期间影响出租屋停业天数确定为43天。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告（反诉被告）提供的格式条款，非免除提供格式条款一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，不违反法律规定，合法有效。对被告（反诉原告）辩称的格式条款无效的意见，本院不予采纳。对于本案的本诉部分原告（反诉被告）大陆桥公司的诉讼请求，原、被告签订的书面合同约定的租赁期间届满，被告（反诉原告）继续使用房屋，并缴纳了房租费，形成不定期租赁合同关系。被告（反诉原告）认为没有签订书面合同，但根据之前的书面合同，双方已形成交易习惯，租期应该默认为一年，原告（反诉被告）按月收取了租金，按照惯例租赁期限自动延续至2015年12月31日。原、被告双方的交易习惯是一年签订一次书面合同以确定租赁期限，现双方没有签订书面合同，就租赁期限也不能达成协议，仍不能确定租赁期限，应视为不定期租赁，对被告（反诉原告）的答辩意见本院不予采纳。不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，对原告（反诉被告）要求解除合同，被告（反诉原告）退还房屋的诉讼请求应予以支持。2015年1月至5月原、被告之间形成了新的不定期租赁合同，被告（反诉原告）已缴纳房租，原告（反诉被告）主张按照2014年的租金标准计算2015年1月到5月的房屋使用费13750元，对该主张本院不予支持。对于被告（反诉原告）许永花反诉部分的诉讼请求，被告（反诉原告）反诉称因原告（反诉被告）酒店装修影响其营业，要求原告（反诉被告）在租期上延期予以补偿。当事人对自己的主张有义务提供证据，因原告（反诉被告）是对其酒店内部进行装修，可能影响出租门面营业的时间应为管道更换施工时间，原告（反诉被告）举证其装修期间被告（反诉原告）水、电费缴纳正常，被告（反诉原告）张永花所举证据无法证明影响其具体停业天数，亦无法证明其损失，参考同一地段租户古丽娜·肉孜与大陆桥公司就延长租期达成补充协议延长租期43天确定条数，至本案判决时，被告（反诉原告）许永花实际未缴纳房租使用出租房屋的时间已经超过43天，对其反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）新疆亚欧大陆桥酒店管理有限公司与被告（反诉原告）许永花就库尔勒市火车东站15街16栋的房屋（库尔勒大陆桥酒店一楼门面）建立的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）许永花于本判决生效之日起一个月内将租赁房屋库尔勒市火车东站15街16栋的房屋（库尔勒大陆桥酒店一楼门面）返还给原告（反诉被告）新疆亚欧大陆桥酒店管理有限公司；三、驳回原告（反诉被告）新疆亚欧大陆桥酒店管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）许永花的反诉请求。本案本诉受理费143.75元，减半收取71.88元，由原告（反诉被告）新疆亚欧大陆桥酒店管理有限公司负担；反诉受理费70元，减半收取35元，由被告（反诉原告）许永花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌鲁木齐铁路运输中级法院。审　判　长　毛　　建　　梅人民陪审员　肉孜真·扎依提人民陪审员　李　　瑞　　琴二〇一五年八月十四日书　记　员　张　　　　　晶关注微信公众号“”