（2015）鄂张湾民一初字第00576号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-12-31
案件名称
十堰德坪物业管理有限公司与罗军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
十堰市张湾区人民法院
所属地区
十堰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
十堰德坪物业管理有限公司,罗军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂张湾民一初字第00576号原告十堰德坪物业管理有限公司，住所地：十堰市车城西路106号。法定代表人秦德平，该公司总经理。委托代理人史月丽，湖北天颐律师事务所律师。被告罗军。原告十堰德坪物业管理有限公司（以下简称“德坪物业公司”）诉被告罗军物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员熊伟适用简易于2015年7月2日公开开庭进行了审理。原告德坪物业公司的委托代理人史月丽，被告罗军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告德坪物业公司诉称：我公司于2007年9月11日与被告罗军签订了《物业管理合同》，约定由我公司为十堰市张湾区车城西路华康小区（以下简称“华康小区”）提供物业管理服务，被告罗军按照合同约定按期缴纳物业管理费。后华康小区成立业主委员会后，业主委员会于2012年3月25日与我公司签订了《物业管理委托合同》，约定由我公司为华康小区提供物业管理服务，物业管理费按每平方米0.6元的标准收取，如业主或物业使用人出现逾期缴纳物业管理费，我公司有权按每天1元的标准向其收取滞纳金。该合同签订后，我公司按照约定为华康小区提供了物业管理服务，但居住在华康小区6栋3单元201号的被告罗军却自2011年9月开始无故拖欠物业管理费，至今已拖欠1803元，并产生滞纳金1904元。故为维护我公司合法权益，现起诉至法院，请求判令被告罗军支付物业管理费1803元（自2011年9月30日至2015年3月31日）和滞纳金1094元，共计2897元。原告德坪物业公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、原告德坪物业公司的企业法人营业执照副本、组织机构代码证副本复印件及物业管理企业资质证书副本原件各1份。用以证明原告德坪物业公司具备从事物业管理的相关资质。证据二、十堰市华康小区第一届业主委员会（以下简称“华康小区业主委员会”）备案批复、原告德坪物业公司与被告罗军签订的《物业管理合同》、原告德坪物业公司与华康小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》各1份。用以证明：1、华康小区业主委员会成立程序合法；2、原告德坪物业公司作为本案的诉讼主体资格适格；3、被告罗军按照合同约定应当向原告德坪物业公司支付物业管理费1803元及滞纳金1094元，共计2897元。证据三、照片1组。用以证明原告德坪物业公司已经按照物业管理委托合同的约定向被告罗军履行了提供物业服务的义务。证据四、《欠费催缴通知单》、《律师函》及邮政快递邮寄单各1份。用以证明原告德坪物业公司已以书面形式向被告罗军催收物业管理费。被告罗军辩称：1、原告德坪物业公司按照每平方米0.6元的标准计收物业费没有合同依据，且未得到有关政府主管部门的批复。2、我所居住楼层下方，有其他人在征得原告德坪物业公司的同意后搭建的活动板房，每天产生大量的油烟，给我的日常生活造成了严重的影响。3、我购房时原告德坪物业公司宣传可以暖气进户，我安装暖气片后暖气却至今未进户。综上，我不同意按照每平方米0.6元的标准向原告德坪物业公司缴纳物业管理费。被告罗军为支持其抗辩理由，向本院提交了《物业管理合同》复印件1份及照片10张，用以证明：被告德坪物业公司在合同履行过程中存在违约，即在被告罗军所居住楼层下方有经原告德坪物业公司允许后搭建的活动板房，上述板房每天产生大量的油烟，对被告罗军造成严重的油烟污染。经庭审质证，被告罗军对原告德坪物业公司提交的证据一及证据四中的《律师函》及邮政快递邮寄单无异议，对上述原、被告双方均无异议的证据本院依法予以采信。原告德坪物业公司对被告罗军提交的证据的真实性无异议，对其关联性及证明目的有异议，认为被告罗军所居住楼层下方活动板房系其他业主私自搭建的，而非征得原告德坪物业公司允许后搭建的，原告德坪物业公司已多次对搭建上述活动板房的业主进行了劝阻，且该组证据与本案并无关联性。被告罗军对原告德坪物业公司提交的其他证据均有异议：对证据二中的《物业管理合同》，认为原告德坪物业公司先违反该合同约定，允许其他业主私搭乱建活动板房已给其生活造成严重影响；对该证据中的《物业管理委托合同》中载明的物业费收取标准0.6元每平方米，认为原告德坪物业管物业公司应当出具政府价格部门批复的涨价文件；对该证据中的业主委员会备案批复真实性无异议，但认为上述业主代表并未为受侵害的业主维权。对证据三认为系原告德坪物业公司选取的华康小区干净整洁的一面所拍摄的照片，但实际上该小区物业管理服务较差，小区环境经常是脏乱差。对证据四中的《欠费催缴通知单》认为其并未收到。对上述有争议的证据，本院认为原告德坪物业公司提交的证据二中的华康小区业主委员会备案批复系政府有关主管部门依职权制作的公文书证，且该批复中的业主委员会拟任成员经过选举、公示等程序，应认定该业主委员会成立程序合法，该业主委员会与其选聘的物业服务企业即本案的原告德坪物业公司所签订的《物业管理委托合同》对包含被告罗军在内的全体业主均具有约束力；对该证据中的《物业管理合同》，该合同系被告罗军与原告德坪物业公司签订，内容合法有效，对被告罗军亦具有约束力；综上，对该证据本院予以采信。原告德坪物业公司提交的证据三，能够证实其履行了提供物业服务的义务，本院予以采信。原告德坪物业公司提交的证据四中的《欠费催缴通知单》，因无被告罗军或其同住成年家属的签收证明，无法证实已向被告罗军送达，故本院不予采信。被告罗军提交的证据，即《物业管理合同》复印件及照片10张，仅能证明其居住楼层下方确实有搭建的活动板房并产生了油烟污染，但并不能证实该活动板房的搭建方在搭建时经过原告德坪物业公司的许可，故对该证据本院予以部分采信。经审理查明：原告德坪物业公司具备三级物业管理资质；被告罗军系华康小区6栋3单元201号住房的业主，该住房建筑面积为75.14平方米。2007年9月11日，原告德坪物业公司与被告罗军签订了《物业管理合同》，约定：原告德坪物业公司受十堰市佳泓房地产开发有限公司的委托为包括被告罗军在内的全体华康小区业主提供物业服务，被告罗军按月按建筑面积0.4元每平方米的标准缴纳物业费。2010年2月10日，华康小区所选举成立的第一届业主委员会经过审查、公示等程序后，由十堰市房地产管理局予以备案。2012年3月25日，华康小区第一届业主委员会选聘原告德坪物业公司作为华康小区的物业服务企业，并与之签订了《物业管理委托合同》，约定：合同期限为三年，自2012年4月1日至2015年3月31日止；合同期间物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.6元的标准计收，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费，从逾期之日起按每天一元的标准缴纳滞纳金。现原告德坪物业公司以被告罗军拖欠自2011年9月30日至2015年3月31日期间的物业费为由，诉至本院，要求被告罗军按合同约定向其支付物业费和滞纳金。故而成诉。本院认为：当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。本案原告德坪物业公司与被告罗军于2007年9月11日签订的《物业管理合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，被告罗军应当按照该合同约定的每月按每平方米0.4元的标准缴纳自2011年9月30日至2012年3月31期间的物业费（0.4元／月、平方米×75.14平方米×6月=180元）。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业费。华康小区业主委员会与原告德坪物业公司于2012年3月25日签订的《物业管理委托合同》，因原告德坪物业公司具有相应的物业管理资质，华康小区业主委员会选举成立程序合法，该业主委员会选聘原告德坪物业公司作为华康小区的物业服务企业并与之签订《物业管理委托合同》不违反法律规定，即被告罗军应当按照该合同约定的每月按每平方米0.6元的标准缴纳自2012年4月1日至2015年3月31期间的物业费（0.6元／月、平方米×75.14平方米×36月=1623元）。故对原告德坪物业公司要求被告罗军按照合同约定支付自2011年9月30日至2015年3月31日期间物业费1803元的诉讼请求，本院依法予以支持。被告罗军虽辩称原告德坪物业公司有允许其他业主在其居住的楼层下方搭建活动板房的违约行为在先，故其不缴纳物业费，但对其该项抗辩理由却未能提交充足证据予以证实，故本院不予支持。关于原告德坪物业公司主张的滞纳金，理由不足，对其该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告罗军于本判决生效之日起十五日内向原告十堰德坪物业管理有限公司支付物业费1803元；二、驳回原告十堰德坪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告罗军未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告罗军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应当在递交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。审判员 熊伟二〇一五年八月十四日书记员 张勋附：本判决所依据的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 更多数据：