（2015）三中民终字第07154号

裁判日期: 2015-08-14

公开日期: 2015-08-26

案件名称

李起明与北京龙湖庆华置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李起明,北京龙湖庆华置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第07154号上诉人（原审原告）李起明，男，1958年12月12日出生。委托代理人陆逊，北京市东友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京龙湖庆华置业有限公司。法定代表人宋海林，总经理。委托代理人黄艳。上诉人李起明因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第15116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭并公开审理了本案。上诉人李起明及其委托代理人陆逊、被上诉人北京龙湖庆华置业有限公司（以下简称龙湖公司）的委托代理人黄艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2013年11月，李起明诉至原审法院称，2007年9月16日，李起明与龙湖公司签订《北京市商品房预售合同》，约定龙湖公司将其开发的位于顺义区牛栏山镇张庄村南ch3住宅楼×层×的房屋出售给李起明。该房屋为钢筋混凝土结构，建筑层数为3层，其中地上2层，地下1层。面积为190.51平方米，单价为人民币16461.08元，房屋总价为人民币3136000元。双方约定龙湖公司应当于2009年3月15日前将房屋交付给李起明，如果逾期交房，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。合同签订后，李起明按约定履行了全部付款义务，但龙湖公司却未能按合同约定将合格的房屋交付给李起明。2009年8月29日，双方共同对该房屋进行查验时，发现该房屋存在入户门左边下角破损、主卧室地面起鼓等12项质量问题，严重影响入住。龙湖公司对质量问题均予以认可，并承诺尽快维修，将质量问题全部解决后会通知李起明。2009年11月28日李起明接到龙湖公司的通知再次对该房屋进行查验时，发现入户台阶下沉等5项质量问题，达不到正常的居住条件，龙湖公司承诺会尽快修复。2010年4月15日，双方共同检查时，发现入户台阶下沉的问题仍然没有修复，而且又出现了新的问题。2010年6月26日，双方检查时发现房屋又出现极为严重的质量问题，此前下沉的入户台阶已经断裂等10项质量问题。2011年3月20日，双方检查时仍然存在诸多问题，龙湖公司表示会尽快修复。但此后，龙湖公司一直未通知李起明何时房屋可以修复。另，双方的合同中约定该商品房附带可以独立使用的144.41平方米的花园面积及房屋实际面积严重缩水。经测量，花园面积不足90平方米，比约定的面积少了50多平方米。故诉至法院，请求判令：1.龙湖公司立即向李起明交付坐落于顺义区牛栏山镇张庄村南×住宅楼×层×的房屋；2.龙湖公司赔偿李起明逾期交房违约金627200元；3.龙湖公司赔偿李起明因房屋及花园面积不足的赔偿金561805元。龙湖公司辩称：我方按照合同约定的时间具备了交房条件，并向李起明发出了收房通知书，但李起明不来收房；李起明提出的问题都属于维修范围的事项，不属于其不收房的理由；李起明之前从未提到面积不够的问题，今天是第一次提到，并且合同约定交房以实际测量的面积为准。综上，我方不存在逾期交房的行为，不同意李起明诉讼请求。原审法院经审理查明：2007年9月16日，李起明与龙湖公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称合同），约定龙湖公司将其开发的位于顺义区牛栏山镇张庄村南×住宅楼×层×的房屋出售给李起明。该房屋为钢筋混凝土结构，建筑层数为3层，其中地上2层，地下1层。预测面积为190.51平方米，单价为人民币16461.08元，房屋总价为人民币3136000元。合同约定龙湖公司应当于2009年3月15日前将房屋交付给李起明，并约定逾期在30日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同另约定，交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，买受人应在合同约定的交付时间内办理完毕接房手续后，由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起60日内负责修复完毕。买受人承诺不以工程质量争议为由，而拒绝配合验收房屋。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。2007年9月21日，李起明与龙湖公司签订了《北京市商品房预售合同》补充协议（以下简称补充协议），该协议约定买受人所购商品房附带可独立使用的花园面积约为144.41平方米，花园面积包括车位、天井、侧花园（过道）和花园分户墙的一半墙厚，及入户台阶部分。附带独立使用部位的具体面积、形状等均以实际交付时的具体情况为准。合同签订后，李起明按约定履行了全部付款义务。涉案房屋于2009年2月23日取得《住宅工程质量分户验收表》，次日通过建设工程规划验收；同年3月10日完成了竣工验收备案；同年3月15日取得《房屋土地测绘技术报告》，实测面积为195.27平方米。2009年3月3日，龙湖公司向李起明邮寄《入住通知书》，通知李起明于2009年3月11日至13日办理涉案房屋的入住手续，但邮寄地址与李起明于合同中所留通讯地址不一致。审理过程中，李起明认可邮件中所留的联系电话属实，其于2009年4月份初收到了收房通知并于当月对房屋进行了查验，但由于有质量问题并未收房。2011年9月20日，李起明签署了涉案房屋的商品房交付清单，但其仍未实际办理完毕全部收房手续。龙湖公司称李起明所提出的房屋质量问题均属于维修范围，不应影响房屋的交付。本案审理过程中，李起明提出对花园和房屋面积进行测绘，经法院委托北京市测绘设计研究院进行测绘，涉案房屋地上部分的建筑面积为193.62平方米，花园总面积为141.09平方米。李起明认可房屋建筑面积的测绘结果，对于花园面积其认为依据补充协议前院面积32.07平方米不应计入花园面积，因该部分种有树木及照明设施，不属于花园范围。龙湖公司称前院为业主独立使用部分，故该面积应当计入花园面积，认可对花园面积的测绘结果。李起明预付测绘费用5000元。李起明变更其诉讼请求为：1.龙湖公司立即向李起明交付坐落于顺义区牛栏山镇张庄村南×住宅楼×层×的房屋；2.龙湖公司赔偿李起明逾期交房违约金283132元；3.龙湖公司给付李起明因花园面积不足的赔偿金344068元。龙湖公司不同意李起明的全部诉讼请求，坚持原答辩意见并提出李起明关于花园面积减少的诉讼请求已经超过了诉讼时效。李起明称直到2013年才发现花园面积减少。原审法院认定上述事实的证据有双方当事人陈述、合同及补充协议、规划验收合同通知书、竣工验收报告、实测面积测绘报告书、分户验收表、司法鉴定检验报告书、鉴定费发票等在案佐证。原审法院认为：当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，涉案房屋虽在合同约定的交房日期前具备了交付条件，龙湖公司按照约定向李起明发送了入住通知，但其在邮寄入住通知时地址有误，故其履约情况存在一定的瑕疵。李起明认可于2009年4月初收到了入住通知，并于当月对房屋进行了查验，但并未能明确具体的时间，故法院认定龙湖公司履行完毕通知义务的时间为2009年4月1日。其次，李起明主张房屋存在多项质量问题，但根据合同的约定可知这些质量问题属于质量保修的范围，并不能以此作为拒绝接收房屋的依据。故，法院认定龙湖公司已经将涉案房屋交付给李起明，但龙湖公司应当给付李起明自2009年3月16日至2009年3月31日的逾期交房违约金。关于补充协议中约定的花园面积问题，虽协议中写明了花园的具体面积及包含部分，但亦明确约定附带独立使用部位的具体面积、形状等均以实际交付时的具体情况为准。李起明主张前院（涉案房屋北侧）内种有树木及照明设施，但该部分区域并不属于其他业主专用范围，且龙湖公司在庭审中明确该部分属于涉案房屋的花园范围，李起明可以使用，故法院对龙湖公司的意见予以采信，涉案房屋的花园面积基本符合合同约定，不能以此认定龙湖公司存在违约，李起明的相关诉讼请求法院不予支持。关于龙湖公司提出的诉讼时效的意见，因李起明的该项诉讼请求没有法律和合同依据，并不能得到支持，故本案中对该意见不予采纳。据此，原审法院判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京龙湖庆华置业有限公司给付原告李起明一万五千零五十二元八角；二、驳回原告李起明之其他诉讼请求。李起明不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决，改判支持李起明的诉讼请求。上诉理由：龙湖公司交付的房屋存在质量问题，至今仍未修复，李起明如果接受房屋将会扩大损失；本案争议的房屋北侧绿地（判决书中称“前院”）属于公共绿地，属于全体业主共同所有，原审法院以该区域不属于其他业主的专有部位进而认定前院属于李起明可以排他使用的花园既不符合客观事实，也不符合法律规定。龙湖公司辩称，同意原审判决，不同意李起明的上诉请求。就第一个上诉理由，房屋质量问题属于保修范围，不构成逾期交房，且龙湖公司进行了维修，李起明2011年9月签署的房屋查验单中表明房屋各项状况正常，是李起明自身原因一直不收房；就第二个上诉理由，经一审法院现场勘查，事实上李起明可独立使用房屋北侧绿地，且补充协议约定附带可独立使用部位的具体面积、形状等以实际交付时的具体情况为准，经勘测，花园面积141.09平方米，故龙湖公司不应予以赔偿。本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。李起明关于收到入住通知书的时间及最早查看涉案房屋的时间的陈述与其一审所作陈述不一致，本院对其陈述不予采信。李起明在二审庭审中认可涉案房屋北侧部分可以独立使用，但认为种植有树木的部位不能独立使用。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为，本案中双方当事人争议焦点有三，一是龙湖公司是否履行完毕交房义务，二是龙湖公司是否存在逾期交房的违约行为，三是龙湖公司应否给付花园面积不足的赔偿金。关于第一项问题，合同约定的交房日期是2009年3月15日，涉案房屋在约定的交房日期前已具备合同约定的交付条件，龙湖公司亦于2009年3月3日向李起明邮寄《入住通知书》通知李起明接收房屋，履行了交房通知义务。李起明主张房屋存在质量问题故不同意接收房屋，但根据合同约定这些质量问题属于质量保修的范围，购房者并不能以此作为拒绝接收房屋的依据。故，原审法院认定龙湖公司已经将涉案房屋交付给李起明是正确的。关于第二项问题，虽龙湖公司之邮寄行为存在瑕疵，然李起明认可于4月收到入住通知并于当月查看了涉案房屋，原审法院推定龙湖公司履行完毕通知义务的时间为2009年4月1日并无不妥。故龙湖公司存在逾期交房的违约行为，应承担相应的违约责任。李起明上诉主张龙湖公司交付的房屋存在质量问题至今仍未修复，李起明如果接受房屋将会扩大损失，缺乏事实及法律依据，且其该主张与其原审诉讼请求第一项互相矛盾。关于第三项问题，李起明上诉主张本案争议的房屋北侧绿地（原审判决书中称“前院”）属于公共绿地，前院（涉案房屋北侧）内种有树木及照明设施，不符合补充协议中约定的“可独立使用”，花园实际面积比合同约定的花园面积明显减少，故要求龙湖公司给付赔偿金，但并不能说明要求龙湖公司给付该赔偿金的依据及计算方式。本院认为，双方在补充协议中明确约定附带独立使用部位的具体面积、形状等均以实际交付时的具体情况为准。李起明主张前院（涉案房屋北侧）内种有树木及照明设施部分不符合“可独立使用”的约定，但双方并未就“可独立使用”的含义作出明确约定。该部分区域并不属于其他业主专用范围，且龙湖公司在庭审中明确该部分属于涉案房屋的花园范围，李起明可以使用，李起明仅以该部分种有树木及照明设施为由主张不属于花园范围，缺乏依据。经测绘涉案房屋的花园面积基本符合合同约定，故原审法院认定不能以此认定龙湖公司存在违约并无不当。李起明要求龙湖公司给付花园面积不足的赔偿金缺乏依据，本院难以支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序正当，本院应予维持。李起明的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费10072元，由李起明负担10000元（已交纳），北京龙湖庆华置业有限公司负担72元，于本判决送达之日起七日内交纳。鉴定费5000元，由李起明自行负担。二审案件受理费9896元，由李起明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　张明代理审判员　　楚静代理审判员　　胡婧二〇一五年八月十四日书　记　员　　刘慧来源：百度“”