（2015）北民一终字第260号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-09-10
案件名称
安卫平与北海市兴凯房地产开发有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区北海市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区北海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）北民一终字第260号上诉人（一审原告）：安卫平。委托代理人：石维道，广西盛力律师事务所律师。委托代理人：陈豪，广西盛力律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：北海市兴凯房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市金海岸大道以北贵阳路以西。法定代表人：王志强，该公司经理。委托代理人：林剑，广西桂三力律师事务所北海分所律师。上诉人安卫平因与被上诉人北海市兴凯房地产开发有限公司（下称兴凯公司）合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2015）银民初字第3号民事判决，向本院提出上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安卫平的委托代理人石维道、被上诉人兴凯公司的委托代理人林剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审判决查明：2008年4月30日，安卫平与兴凯公司签订22份《房号认购协议书》，约定由安卫平认购兴凯公司开发的位于北海市合浦工业园附近的兴凯花园22套房屋，每套定金3万元，共计66万元。安卫平支付购房定金66万元后，双方未实际履行上述认购合同。2009年1月13日，双方协商签订《抵押借款合同》，约定兴凯公司先返还上述购房定金3万元，其余63万元定金作为兴凯公司向安卫平的借款，兴凯公司以其开发的兴凯明珠花园A栋1单元0403号和A栋2单元0403号房屋作为该借款的抵押担保。1月l5日，双方再次协商，签订了两份《商品房买卖合同》，约定将上述《抵押借款合同》中用于抵押的两套商品房以每套365720的价格转让给安卫平，用于抵偿借款，但上述商品房也未实际交付。同年9月24日，安卫平与兴凯公司签订了一份《房屋抵债协议书》，约定：兴凯公司将欠安卫平定购兴凯花园的房款63万元以其开发的位于北海市金海岸大道88号兴泰大厦A-906号房屋抵偿，面积l25平方米（以上面积以政府部门最终核定的房屋所有证面积为准），单价5080元／平方米，总金额63.5万元（以实际发生房款金额为准，多退少补）。2010年9月20日，兴泰大厦完成竣工验收备案登记。另查明，兴泰大厦A-906号房的房号已变更为1幢0909号，该房屋已于2011年1月25日办理《房屋所有权证》【房产证号为：北房权证（2011）字第0016**号】，房屋所有权人为兴凯公司，建筑面积为110.33平方米，规划用途为客房。再查明，安卫平曾于2012年就本案事实向银海区法院提起诉讼，该案审理过程中，经依法向北海市住房和城乡建设局发函征询意见，该局于2012年7月16日出具《关于北海市金海岸大道88号兴泰大厦1幢906号、909号房屋权属交易问题的复函》称：经核查，金海岸大道88号兴泰大厦1幢0906号、0909号房屋，已于2011年1月办理了房屋登记，权利人为北海市兴凯房地产开发有限公司，目前无查封、抵押等产权限制情况。依据有关法律可以办理房屋转移登记。后安卫平申请撤诉，银海区法院以（2012）银民初字第203号裁定准许安卫平撤回起诉。安卫平称兴凯公司一直未按双方抵债协议将符合约定的房屋进行交付，且经其北海市规划局了解到涉案兴泰大厦原规划、报建性质为酒店而非商品房，不允许开发商分层分户转让，且该大厦906号房在规划时为90平方米以下客房，现竣工后测量也只有48.92平方米，远少于双方约定的125平方米。为此安卫平提出本案诉讼，请求判令：1、解除双方于2009年9月24日签订的《房屋抵债协议书》；2、兴凯公司返还安卫平购房款本金63万元及利息211827元（利息按银行同期贷款利率自2009年9月24日其暂计至2014年11月10日，以后另计）；3、安卫平往返北海讨要退款的差旅费（交通费、餐饮费、住宿费）12645元由兴凯公司承担。一审判决归纳争议焦点为：1、安卫平请求解除《房屋抵债协议书》有无事实根据和法律依据。2、安卫平请求兴凯公司返还购房款本金及利息，并要求兴凯公司承担其往返北海所支付的差旅费损失有无事实根据和法律依据。一审判决认为：关于第一个争议焦点。双方经协商签订的《房屋抵债协议书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效。该《房屋抵债协议书》约定：兴泰大厦A-906号房为商品房，面积为l25平方米（面积以政府部门最终核定的房屋所有权证的面积为准）。因客房亦属于商品房的范畴，双方签订的协议并非正式的商品房买卖合同，所约定的房号和面积仅是初期暂定，最终应以房产管理部门认定的房屋编号及房屋所有权证登记的面积为准。综合全案证据，兴泰大厦A-906号房的房号现已变更为l幢0909号，并已于2011年1月25日办理《房屋所有权证》，建筑面积为110.33平方米，规划用途为客房，根据北海市住房和城乡建设局的复函，兴泰大厦1幢0909号房依法可以办理房屋转移登记，该房屋符合双方约定。因此，安卫平主张双方约定的兴泰大厦A-906号房不存在、客房不属于商品房，不能分层分户转让等理由不成立，不予支持。综上，双方并未约定协议解除的条件，且上述合同为《房屋抵债协议书》，并非正式商品房买卖合同，约定面积也以实际核定的房屋所有权证为准，兴凯公司亦不存在违约行为，故安卫平以兴凯公司变更房号未书面告知及兴凯公司拟交付的房屋面积误差比绝对值超出3％为由要求解除合同，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。关于第二个争议焦点。双方约定的房屋真实存在，且已取得了房屋所有权证，已具备转让条件，双方应按照合同约定继续履行各自的义务，因此安卫平请求兴凯公司返还购房款本金及利息，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。另兴凯公司不存在违约行为，安卫平主张的差旅费损失不属于双方因房屋买卖纠纷所产生的直接损失，且安卫平提交的证据亦无法证实该差旅费损失与本案的关联性，因此，安卫平的该项诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。综上，根据《合同法》第八条第一款及《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回安卫平的诉讼请求。案件受理费12362元，由安卫平承担。一审判决宣判后，上诉人安卫平不服，向本院提出上诉称：一、一审法院审理思路错误。1、一审按商品房买卖合同纠纷的思路审理本案忽略了《房屋抵债协议书》与《商品房认购书》、《商品房买卖合同》的区别。在签订《房屋抵债协议书》之前，被上诉人兴凯公司已经拖欠安卫平63万元近18个月，签订抵债协议的目的是消灭双方之间的债权债务关系，并非安卫平对涉案房屋有置业意图。以房抵债的意思由兴凯公司提出，抵债协议文本亦由其提供，其背景事件为：2008年4月20日，双方签订22份认购协议书，约定安卫平购买兴凯公司所属兴凯花园公寓房22套，每套定金3万元，共计66万元。因该楼盘并未取得预售许可证属违法销售，安卫平多次要求退还定金未果，出于资金安全考虑，于2009年1月13日被迫与兴凯公司签订《抵押借款合同》，约定前述66万元中的63万元转为借款，兴凯公司以其所属兴凯明珠A栋1单元0403号和2单元0403号商品房作为该借款的抵押。在兴凯公司唆使下，双方于同年1月15日签订《商品房买卖合同》，兴凯公司提出将用于抵押借款的上述两套商品房卖给安卫平以清偿借款本金63万元，并约定了一定期限内办理过户。但此后兴凯公司再次违约将该两套房转卖他人。安卫平再次要求兴凯公司退还借款，但其依然以各种借口不予退款。安卫平无奈于2009年9月24日再与兴凯公司签订《房屋抵债协议书》，约定兴凯公司将其正在开发的兴泰大厦A-906号房屋（面积为l25平方米，单价为5080元）以635000元价格卖给安卫平以抵偿借款。双方签订抵债协议之前，兴凯公司已拖欠安卫平款项余额63万元将近l8个月。2、签订抵债协议时，房屋尚未建成，故约定以期房抵债，即使兴凯公司诚信履行抵债协议，该协议的条款仍然不利于安卫平，房屋建成时才能将符合约定的抵债房屋交付安卫平，由于实现抵债的时间滞后，使安卫平的资金被更长时间地被占用导致利息等损失，更何况实际房号、户型和面积与约定重大不符，并且抵债房价也高于同期其他认购者。因安卫平在《房屋抵债协议书》中只有受领抵债房屋的合同权利，没有给付义务，本质属单务合同。因此，此类合同纠纷的审理重点是考量合同主要义务一方即兴凯公司能否交付适格的房屋，如成功交付符合约定的房屋，则产生抵债效果；否则，应当解除抵债协议，由兴凯公司清偿安卫平债务及利息等。二、一审判决认定兴泰大厦A-906号房号己变更为1幢0909号属严重错误。根据双方提供的材料，在兴泰大厦5-14层竣工验收的所有户型之中，确证己经没有面积为l25平方米的户型。l幢0906的面积为53.07平方米，l幢0901面积ll8.73平方米，l幢0909号面积110.33平方米。兴凯公司主张《房屋抵债协议书》约定的A-906号即现在1幢0909号，安卫平执不同意见，理由如下：1、兴凯公司指定备于交付1-909户型与约定户型不符。房号是户型的编号，没有确定户型就没有确定房号，房号相关的法律概念与户型相匹配。户型、房号应在施工设计图纸中显示。合法的户型图应当报经城市规划管理部门的进行控规指标核算，批准后还要进入北海市城市信息中心存档备案。关于兴泰大厦125平方米的户型，兴凯公司提供的证据表明，该户型似乎曾存在于兴泰大厦设计方案初稿中，且在5-14层每层有两个。一审判决认为“双方签订的协议并非正式的商品房买卖合同，所约事定的房号、面积是初期暂定，最终应以房产管理部门认定的房屋编号及房屋所权登记的面积为准。”由此可见，一审上述认定与兴凯公司提供的证据根本冲突。2008年10月20日核发的《建没工程规划许可证》显示，没有批准户型为125平方米户型的设计方案。《建设工程规划许可证》所附图纸中，在5-14层共l0个户型，所有户型均属90平方米以下的客房，没有125平方米的户型。竣工验收时所附2010年2月27日南宁景田测绘有限公司北海分公司《测绘成果报告书》也显示无l25平方米户型。兴凯公司与安卫平于2009年9月24日签订抵债协议时，己申领《建设工程规划许可证》，其明知无l25平方米户型而对安卫平隐匿上述事实，违背诚信，属严重欺诈。在兴凯公司提供的证据材料中，还出现了2010年10月26日南宁景田测绘有限公司北海分公司《测绘成果报告书》，即在竣工验收后提交给房地产交易中心的另一版本《测绘成果报告书》，依然没有l25平方米户型。2、兴凯公司交付房号与约定房号不符。双方抵债协议约定房号是A-906，而兴凯公司交付房号是l-909。将A解释为第1幢尚可理解，但第1幢也有906号，最可能将A-906解释为1-906，而将A-906解释为1-909则无任何理由。《房屋抵债协议书》和户型编号文本均由兴凯公司提供，存在两种以上的解释。根据合同法，约定不明应作出不利于提供者（兴凯公司）的解释，即所交付房号应为1-906号而非l-909号。3、兴凯公司交付房号的面积与约定面积不符，不属面积误差范畴，不得适用“面积以政府部门最终核定的房屋所有权证的面积为准”。面积误差以政府部门最终核定的房屋所有权证面积为准，其前提基于同一建筑工程施工图纸所确定户型，经过施工后，其设计面积与以政府部门委托测绘公司作出的《测绘成果报告书》实测面积存在误差的，以《测绘成果报告书》为准。双方抵债协议约定125平方米的户型设计方案没有被规划部门批准。关于l-909号房的面积110.33平方米的《测绘成果报告书》是基于不同的户型设计方案的测绘结果。两者不基于同一户型设计图就没有可比性，故不得适用面积误差处理规则——“面积以政府部门最终核定的房屋所有权证面积为准”。综上分析，兴凯公司单方指定l-909现房与双方约定在户型、面积和房号均存在根本性不符，不管房号还是户型结构的改变，均会导致房屋结构产生重大变化，影响房屋的使用。《商品房销售管理办法》第二十四条规定，“商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准……变化，……，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”，兴凯公司显然没有履行相关的手续。一审认定兴泰大厦A-906号己变更为l幢0909号没有事实依据。三、北海市住房和城乡建设局《关于北海市金海岸大道88号兴泰大厦l幢906号、909号房屋权属交易问题的复函》有失权威。根据《城乡规划法》第四十三条规定，建设单位应当按照规划条件进行建设，确需要变更的，必须向市、县人民政府规划主管部门提出申请。又根据《广西壮族自治区实施﹤中华人民共和国城乡规划法﹥办法》第三十六条之规定，“对建设用地规划许可证和建设工程施工许可证规定的内容不得擅自变更，确需变更的，必须经城市规划主管部门同意，并办理变更手续。”根据《城市房地产管理法》第二十五条之规定，“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益，社会效益，环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。”又根据《广西壮族自治区城市开发经营管理条例》第二十四条之规定，“开发企业在房地产开发项目建设过程中，不得擅自变更项目性质和规划设计；确需要变更的，应当按规定报经原批准机关批准，并报开发主管部门备案。”《建设工程施工图报建申请书》、《北海市城市信息中心规划控制指标核算回执》、《兴泰大厦建筑方案说明》、《兴泰大厦5-14层平面图》证实：兴泰大厦设计为两栋14层的酒店，1-4层为酒店配套用房，5-14层为酒店客房；兴泰大厦设计报建时所有酒店房间均为90平方米以下的房间，自始至终不存在125平方米的户型。北国用（2009）第S01030号《土地使用权证》、《建设工程规划许可证审批单》、《建设用地规划许可证审批单》、《建设用地工程规划定点通知单》，证实兴泰大厦用地性质是商业用地，而非住宅用地，其经规划许可的两栋14层楼宇为酒店，而非住宅。北规委（2007）17号、北规委（2008）7号以及北规阅（2008）23号《北海市城市规划局2008年第十五次业务会议纪要》，北规函（2008）438号《关于征求“兴泰大厦”项目使用性质意见的复函》，证实兴泰大厦只能按酒店使用，不许可作为住宅用途，不许可分层分户转让。兴凯公司为分户销售而对兴泰大厦重新分割并委托测绘单位进行测量，然后才有1-909户型，面积为110.33平方米数据。而测绘单位南宁景田测绘有限公司北海分公司于2010年10月26日向北海市房地产交易中心提供的《测绘成果报告书》与其向北海市规划局提交的用于竣工验收的《测绘成果报告书》不符，当然与设计单位提供的《建设工程规划许可证》所附图纸的户型不符。2010年10月26日版本《测绘成果报告书》违反《城乡规划法》、《行政许可法》的相关规定，兴凯公司存在违法委托测绘，测绘人属于违法实施测绘，而北海市房地产交易中心如果明知该测绘成果报告书有违规划法仍然接受的话，可能涉嫌渎职。因此，北海市住建局《关北海市金海岸大道88号兴泰大厦1幢906号、909号房屋权属交易问题的复函》基于违法的测绘成果报告书，因违法而无效，其权威无从谈起。安卫平择日将以利害关系人身份提起行政诉讼以纠正上述行政违法行为。既然安卫平在一审时就提出相关证据表明分户分割销售违反规划法，如果一审法院办案足够严谨的话，还应当发函咨询北海市规划局关于兴泰大厦可否分层分户销售，咨询测绘单位向房地产交易中心提供的《测绘成果报告书》是否符合规划发计方案等，而不应贸然否认安卫平提供相关证据的关联性。在此，安卫平恳请二审法院在审理过程中，向市规划委员会或者市规划局咨询相关事项操作流程及向房地产交易中心提供的2010年10月26日《测绘成果报告书》的合法性，以查明事实，正确适用法律。综上所述，兴泰大厦1-909现房与双方约定的A-906，存在户型根本不同、面积根本不同等，认定1-909号现房即约定的A-906号，无异于指鹿为马。因此，本案抵债协议的目的根本无法实现，兴凯公司存在根本性违约，安卫平有理由主张解除双方抵债协议。据此请求：1、撤销原判；2、解除双方于2009年9月24日签订的《房屋抵债协议书》；3、兴凯公司返还拖欠安卫平借款本金63万元，利息211827元（利息按同期银行贷款利率从2009年9月24日起暂计算至2014年11月10日止，以后以此顺延计算）；4、兴凯公司赔偿安卫平因主张债权而发生的差旅费12645元（交通费、伙食费、住宿费等）；5、一、二审诉讼费用由兴凯公司承担。被上诉人兴凯公司答辩称：1、签订本案抵债协议系双方真实意思表示，双方对抵债房屋的楼层、面积、价格进行了明确约定，并且得了房屋产权证，随时可以抵债过户给上诉人安卫平，本案合同合法有效且具备履行条件，依法应当履行。2、安卫平上诉称抵债协议属单务合同属理解错误，抵债协议应属双务合同，安卫平履行的是给付借款的义务，兴凯公司履行的是交付房屋并协助办理过户的义务。3、房产项目规划从未变更，约定面积与实际交付面积由出入符合双方协议约定。双方在协议中约定交付面积以政府部门最后核定的面积为准。房号的变更是因为办理房产证及客观需要的调整，但房产本身并未变更，房号只是代码，房产已办理房产证符合交付条件，兴凯公司无任何违约行为。4、协议约定的房产可以销售及过户，一审法院曾致函市住建局，市住建局函复该房产具备过户条件，可以办理过户手续，且兴凯公司在一审中亦提交同楼栋业主的商品房买卖合同予以佐证，故兴凯公司不存在任何违约行为，涉案协议不应解除。按照法律规定，合同解除有三种情况：一是协商解除；二是合同约定解除；三是法定解除。显然双方并未在协议中约定解除条件，亦无解除合同之协商，兴凯公司也未违约，故也不存在违约的法定解除条件。本案抵债合同目的完全可以实现，故不同意解除合同。安卫平请求解除合同无事实及法律依据。据此请求驳回上诉，维持原判。在二审指定的举证期限内，上诉人安卫平提交：1、北海市城市信息中心规划控制指标核算回执，2、房屋建筑面积明细表。拟证明，涉案兴泰大厦规划立项时所有户型均为80平方米以下小户型，没有涉案协议约定的125平方米户型，且多个户型面积与设计时的面积数据完全不符，期间并未经过合法的申请变更手续，户型变更违法，同时也证明兴凯公司的抵债行为自始至终存在欺诈。经质证，被上诉人兴凯公司对上述证据真实性予以认可，并称核算回执不能证明兴泰大厦全部户型都在90平方米以下，兴泰大厦只需要70%户型在90平方米以下，超过70%的部分没有限定，这是国家的硬性指标，909号所在一列房屋均超过90平方米，且都办理了房产证；面积明细表是报规划局的最初方案，但各房产具体面积以提交给房产部门最终测定的面积为准，该明细表同时证明涉案争议房产真实存在，实际面积与约定面积相近，符合协议约定的最终以房产部门的核定为准。本院确认上述证据的真实性，能否实现其证明目的，将在后文分析中结合案件事实予以阐述。在二审指定的举证期限内，被上诉人兴凯公司未提交新的证据。二审经开庭审理及查阅一审卷宗材料，查明事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。本院归纳争议焦点为：上诉人安卫平请求解除双方《房屋抵债协议书》，返还借款本金63万元及相应利息，赔偿其因主张债权而产生的相应差旅费用有无事实和法律依据。本院认为：双方当事人依其真实意思表示就已到期债务的清偿签订《房屋抵债协议书》，其性质属于代物清偿协议，即兴凯公司未能偿还到期借款债务，得以其名下涉案房产办理过户给安卫平以抵偿借款债务，该内容未违反有关法律、行政法规强制性规定，该《房屋抵债协议书》合法有效。至于该协议书应否解除，则应当检视有无导致协议解除的情形。本案抵债协议中，双方并未约定解除抵债协议的条件，事后亦未就解除抵债协议进行协商，安卫平提出解除协议的主张能否获得支持，应当着重分析兴凯公司有无根本违约而导致涉案抵债协议目的无法实现的情形。安卫平提出上诉的主要理由为兴凯公司备于抵债的房产在房号、户型、面积上与双方抵债协议约定不符，抵债目的不能实现，故应解除双方《房屋抵债协议书》。经审查，双方在抵债协议中约定以兴泰大厦一套房屋抵偿欠款，“具体房号A-906，面积125平方米（以上面积均以政府部门最终核定的房屋所有证的面积为准），单价：5080元，总金额63.5万元（以实际发生房款金额为准，多退少补）。”从上述约定可知，双方仅约定了用于抵债的房屋的房号和面积，并未明确约定何种户型。兴凯公司备于交付的抵债房产的测绘面积为110.33平方米，与双方约定的125平米存在14.67平方米的差距，该面积差异虽超过约定面积的3%，但抵债协议并不等同于商品房买卖合同，而是给予兴凯公司代物清偿之选择权，故该面积差异符合双方关于“面积均以政府部门最终核定的房屋所有证的面积为准”的约定，也合于安卫平提出的关于本案不适用商品房买卖误差处理规则的主张，但安卫平将双方协议约定的“面积均以政府部门最终核定的房屋所有证的面积为准”理解为商品房买卖“误差处理规则”则有失妥当。同时，双方还约定了“以实际发生房款金额为准，多退少补”，因此，安卫平的债权利益并不会因为交付房屋面积差异遭受减损。此外，约为15平方米面积差异，相对约定面积110.33平方米而言并不会明显减损房屋的使用功能。至于安卫平认为兴凯公司提交规划部门用于竣工验收与提交房地产中心用于销售备案的测绘报告所示房屋面积不一致，并以此认为兴凯公司私自变更户型违反相关法律规定，经审查，兴凯公司提交的该两份测绘报告所示房屋面积的确存在一定差异，但两次测绘涉案房屋面积差异仅约为2平方米，且仅依据两次测绘面积的出入难以判断兴凯公司存在变更户型的行为。依当事人目前提交的证据，尚难判断兴凯公司是否变更了涉案楼盘户型。至于安卫平认为房号的变更必然导致户型结构的变更，本院认为，房号变更并不必然导致户型的变更，本案一审中，兴凯公司提交的证据能够证明1幢0909号房屋即楼盘设计方案初稿中A-0906号，经二审核查相应证据，从楼盘同层房屋平面图的A-0901至A-0906中，A-0903至A-0905中每个房号存在a、b两房，即如9楼原始房号为A-0901、A-0902、A-0903a、A-0903b、A-0904a、A-0904b、A-0905a、A-0905b、A-0906，变更后A-0903a为1-0903、A-0903b为1-0904、A-0904a为1-0905、A-0904b为1-0906、A-0905a为1-0907、A-0905b为1-0908，原来A-0906号则依次变更为1-0909号，本院对一审认定原A-0906号即为现1-0909号房屋予以确认。另，从兴凯公司在一审中提交的涉及方案初稿（平面图）及楼盘现状平面图来看，该约定A-0906号位置与1-0909号位置相符，四至并无明显变化，无从判断该户型已经变更。故安卫平以房号变更认为户型已经变更证据不足。至于安卫平称北海市城市规划局北规委（2007）17号、北规委（2008）7号、北规阅（2008）23号《会议纪要》，以及北规函（2008）438号《关于征求“兴泰大厦”项目使用性质意见的复函》等均证实兴泰大厦只能按酒店使用，不许可作为住宅用途，不许可分层分户转让。本院认为，上述文件确有相关陈述，但上述文件的意思形成于2008年之前，此后是否有意思变更尚未可知。而从2012年7月16日北海市住房和城乡建设局以北建房（2012）51号复函本院的内容证实涉案房屋已办理房屋登记，权利人为兴凯公司，目前无查封、抵押等产权限制情况，可以办理房屋转移登记。从该两机关作出意思陈述的时间先后顺序，以及基于对北海市住房和城乡建设局系房产权属交易的直接主管机关的考虑，一审认定涉案房屋可以进行产权转移以实现抵债目的并无不当。另外，兴凯公司在一审中还提出涉案楼盘其他房号的产权已经转让的证据，进一步佐证了涉案房屋产权可以移转的事实。安卫平认为北海市住房和城乡建设局北建房（2012）51号复函系基于违法的测绘成果报告书，因违法而无效，本院认为，目前没有证据证实提交给房地产交易中心的测绘报告书违法，亦无切确证据证实或其主管机关确认该复函违法，在此情况下，一审判决采信作为房产权属交易资格和条件的审核机关及规范房地产市场的主管机关作出的复函并无不妥。安卫平若认为该复函违法或与其他机关文件精神存在冲突而侵害其利益，可依照有关程序向有关行政主管机关或部门主张权利。至于房屋用途为酒店是否符合抵债目的的问题，因双方协议并未约定抵债房屋必须为住宅，房屋用途不能成为阻碍抵债目的实现的事实依据。基于前述阐述，兴凯公司备于交付的抵债房产符合双方的约定，不存在根本违约导致抵债目的无法实现的事实。故安卫平请求解除本案抵债协议的请求不能获得支持，双方抵债协议应当继续履行，故对安卫平请求返还购房款本金及利息亦不予支持。至于安卫平主张的差旅费损失，其所提供的证据难以证明发生的费用与本案纠纷有显在关联，故对该主张亦不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，除将本案案由认定为商品房买卖合同纠纷有欠妥当外，对案件的处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12362元，由安卫平承担。本判决为终审判决。审判长董新永审判员李雪燕审判员杨天隆二〇一五年八月十四日书记员龚安珍附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）…… 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