（2015）二民重字第1号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2016-01-04
案件名称
杨吉文与李淑华、丁利强房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长春市二道区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨吉文,李淑华,丁利强
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款，第十条，第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
长春市二道区人民法院民 事 判 决 书（2015）二民重字第1号原告：杨吉文，住长春市经济技术开发区。被告：李淑华，住长春市二道区。委托代理人：赵德印，长春市德瀚法律服务所法律工作者。被告：丁利强，住长春市二道区。原告杨吉文与被告李淑华、被告丁利强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月10日作出（2013）二民初字第540号民事判决。宣判后，被告李淑华不服，向吉林省长春市中级人民提起上诉。吉林省长春市中级人民法院经过审理认为，原判决认定基本事实不清，程序严重违法，裁定撤销本院（2013）二民初字第540号判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨吉文、被告李淑华及其委托代理人赵德印、原告杨吉文申请的证人王殿宏、张良、李永生及王殿伍到庭参加诉讼，被告丁利强经公告送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨吉文诉称：2013年3月26日，杨吉文与李淑华、丁利强签订了房屋买卖合同，约定李淑华和丁利强自愿将丁继德（已去世，系李淑华的丈夫，丁利强的父亲）名下的位于二道区苇子村二社宅基地上的房屋及地上附着物卖给杨吉文，土地使用权面积266.4平方米，价款30万元，合同签订后杨吉文一次性给付李淑华和丁利强购房款30万元，李淑华和丁利强将土地使用证、户口簿和身份证交付杨吉文，后李淑华和丁利强没有交付房屋。原告杨吉文诉求，若房屋买卖合同有效，请求二被告交付房屋；若房屋买卖合同无效，请求二被告返还购房款30万元及利息。被告李淑华辩称：请求驳回原告杨吉文的诉讼请求。1、买卖的房屋没有批准手续，没有取得房屋产权证，属于违章建筑，双方签订的房屋买卖合同无效。2、没有收到购房款30万元，不同意给付购房款30万元。3、本案是民间借贷，不是房屋买卖，是用房屋买卖掩盖民间借贷。被告丁利强没有答辩，也没有提供证据。原告杨吉文在庭审中提供了如下证据：证据1，证人王殿宏证实：杨吉文与李淑华、丁利强签订房屋买卖合同中，王殿宏在场，看见杨吉文给付李淑华购房款30万元，其中有1万元是零钱，是王殿宏帮助清点的；李淑华和丁利强把土地使用证、身份证和户口簿交给了杨吉文。被告李淑华质证意见：李淑华签完合同就走了，没有看见证人王殿宏在场，没有收到30万元房款。证据2，证人张良证实：2013年3月26日，杨吉文与李淑华、丁利强签订房屋买卖合同中，张良在场，看见买卖双方在合同上签字了，杨吉文给付李淑华30万元购房款，没有写收条。被告李淑华质证意见：证人张良与杨吉文有利害关系。证据3，证人李永生证实：2013年4月4日，李永生买李淑华的房子时，协议都签了，后来知道该房子已经卖出了（已经卖给了原告杨吉文）就没有买成，买房子时李淑华找来所在2社的队长担保其房子再不卖了。被告没有质证意见。证据4，证人王殿伍证实：2013年3月26日王殿伍借给杨吉文10万元，送钱时看见杨吉文和李淑华、丁利强在点钱，看见买卖双方在合同上按手印了，看见王殿宏在场，看见李淑华把钱拿走了。被告李淑华质证意见：证人王殿伍与杨吉文有亲属关系。证据5，房屋买卖合同书证实：杨吉文与李淑华、丁利强签订房屋买卖合同，房款杨吉文当时给付；土地使用证、身份证、户口簿当时给付。被告质证意见：合同的真实性没有异议，不是房屋买卖而是民间借贷，房款没有收到。证据6，证实购房款30万元的来源。被告质证意见：不能证明房款已给付被告了。证据7，土地使用证李淑华身份证及户口簿证实签合同后，被告李淑华、丁利强将土地使用证、身份证、户口簿交付杨吉文。被告质证意见：真实性无异议，原告确实将上述证件交付杨吉文了，杨吉文向被告要卡号，过两天打款。证据8，李淑华、丁利强于2013年4月4日与李永生签订的房屋买卖合同，证实李淑华、丁利强将房屋卖给杨吉文后，又将该房屋卖给李永生，杨吉文知道后当时制止，李淑华找的本队队长田金明担保，该房屋再也不外卖了。被告质证意见：被告没有收到购房款，才将房屋卖给别人。证据9，（原审卷宗第32页）报警回执，证实李淑华丁利强将房屋卖给杨吉文了，房款30万元已经给付丁利强了，现在找不到丁利强了。被告质证意见：不清楚，不予质证。证据10，书证（原审卷宗第34页），担保证实，李淑华、丁利强将房屋卖给杨吉文了，不再卖给别人。被告质证意见：没有异议。被告李淑华在庭审中提供了如下证据：证据1，孙东伟证人证言（被告说原件在市中院），证实是民间借贷，没有收到房款。证据2，（被告说原件在市中院）靳树文证人证言，证实是民间借贷，没有收到房款。原告杨吉文质证意见：证人没有出庭，证言不真实，是房屋买卖，房款已付，不是借贷。当事人提交的上述证据，本院认为，原告杨吉文的证据1、2、4，即证人王殿宏、张良、王殿伍的出庭证言真实合法，具有证明力，予以采信，被告李淑华的反驳意见因没有证据支持不予采信；原告杨吉文的证据3、5、6、7、8、9、10份证据，被告李淑华对其真实性没有异议，予以确认；被告李淑华提交的证据1、2，即孙东伟和靳树文证言，原告杨吉文质证不真实，二证人没有正当理由不出庭，其证言又没有其他证据佐证，证明的事实不予采信。本院经审理查明：2013年3月26日，长春经济技术开发区杨家村农民原告杨吉文与长春市二道区英俊镇苇子村农民被告李淑华、被告丁利强在杨吉文开的一水果店内，签订了房屋买卖合同一份，李淑华、丁利强自愿把座落在长春市二道区苇子村2社的土地使用证名下为丁继德（已去世，系李淑华的丈夫，丁利强的父亲）的房屋卖给杨吉文，房屋价款30万元，全款当天付清；房屋的土地使用证、李淑华的身份证和户口簿当时交付杨吉文，李淑华和丁利强在4个月后倒出房屋，房屋没有所有权证明。后该房屋没有交付给杨吉文。上述事实，有证人王殿宏、张良、李永生和王殿伍的出庭证言，房屋买卖合同书，报警回执、购房款来源的书证，土地使用证、李淑华的身份证和户口簿、杨吉文的身份证和户口簿等相关证据及庭审笔录在卷为凭，证据之间形成了一个完整的证据链条，足以认定。本院认为：按照我国现行的房地产管理制度，出卖农村的房屋，宅基地的使用权也应当一并转移。宅基地的所有权人是农村集体经济组织，宅基地使用权主体是拥有宅基地所有权的农村集体经济组织成员，集体经济组织成员向本集体经济组织以外的人转让农村住房和宅基地的，损害了农村集体经济组织及其成员的权利，违反集体经济组织成员权属性，应当无效。原告杨吉文不是被告李淑华、被告丁利强所在的集体经济组织成员，原告杨吉文与被告李淑华、被告丁利强签订的房屋买卖合同，损害了长春市二道区英俊镇苇子村集体经济组织及其成员的权利，违反了村集体经济组织成员权属性，该房屋买卖合同无效。关于购房款，合同约定房款30万元当天付清，当场有证人王殿宏、张良和王殿伍证实杨吉文已给付李淑华和丁利强30万元购房款，李淑华和丁利强已将房屋的土地使用证、身份证和户口簿交付杨吉文，以及报警回执、购房款来源凭证等证据，足以认定房款30万元已交付。关于被告李淑华的辩称：没有收到购房款30万元、本案是民间借贷不是房屋买卖、是用房屋买卖掩盖借贷的主张，因没有证据证实，不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。为此，李淑华和丁利强因无效房屋买卖合同取得的房款30万元应予返还杨吉文。原告杨吉文明知不是被告李淑华、被告丁利强所在集体经济组织的成员，仍购买二被告的房屋，存在过错，因此，要求二被告给付购房款30万元的利息的主张不予支持。被告丁利强经依法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。综上所述，经本院2015年第15次审判委员会研究，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告杨吉文与被告李淑华、被告丁利强签订的房屋买卖合同无效；二、被告李淑华、被告丁利强返还原告杨吉文购房款30万元，此款于本判决生效后立即给付；三、驳回原告杨吉文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由二被告负担，此款原告杨吉文已预交，二被告给付欠款时一并给付。如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 曲宏图人民陪审员 胡成威人民陪审员 孙庆林二〇一五年八月十四日书 记 员 刘志龙 微信公众号“”