（2015）镇民终字第01203号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-08-28
案件名称
朱林与镇江市润州区土地房屋开发总公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
镇江市润州区土地房屋开发总公司,朱林
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民终字第01203号上诉人（原审被告、反诉原告）镇江市润州区土地房屋开发总公司，住所地镇江市润州区黄山南路20号。法定代表人吴忠，该公司总经理。委托代理人陈悦忠，江苏思扬宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）朱林。上诉人镇江市润州区土地房屋开发总公司因商品房销售合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2014）润民初字第0478号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年6月26日，镇江市润州区土地房屋开发总公司（以下简称润州公司）与朱林就位于本市润州花园二期14幢5层502室，建筑面积为119.51平方米的房屋签订了买卖合同一份。合同约定：房屋总价款为860472元。房屋经验收合格后于2012年12月31日前交付。房屋交付时，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示房屋验收合格的证明，签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接房屋，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同同时约定，逾期交付房屋，不超过15日的，出卖人每日按照买受人已付房款承担万分之二的违约金，逾期超过15日，买受人要求继续履行合同的，出卖人每日按照买受人已付房款承担万分之二的违约金。关于合同价款的支付方式，双方约定买受人于2012年6月26日支付360000元，于2012年8月15日前办理完相关贷款手续，贷款金额为500000元。关于办理贷款事项，双方约定买受人如需办理贷款，应根据出卖人通知在十日内备齐相关的资料交由出卖人，在首期房款之后的三十日内办理完有关手续，如果买受人未征得出卖人同意，擅自拖延或拒绝办理有关手续，不超过15日，买受人每日按照应付房款承担万分之二的违约金，逾期超过15日，出卖人要求继续履行合同的，买受人每日按照应付房款承担万分之二的违约金。因买受人提供的资料不符合银行贷款条件，银行不同意贷款的，按照上述未提供贷款资料或拖延提供贷款资料情形处理。另合同也约定，双方不办理商品房预购登记的，出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按照买受人已付房屋价款的2%承担违约金。合同签订后，朱林于当日给付房款36万元。2012年9月5日，双方当事人及案外人中国建设银行股份有限公司镇江分行签订个人住房借款合同一份，借款金额为30万元；同日，中国建设银行股份有限公司镇江分行出借30万元给朱林；2012年9月10日，润州公司开具收据一份，言明收到朱林购房款30万元。2012年9月11日，朱林又与镇江市住房公积金管理中心签订公积金个人贷款借款合同一份，贷款金额为20万元；2012年9月18日，润州公司开具收据一份，言明收到朱林购��款20万元。2013年1月17日，涉案房屋竣工验收。2013年1月8日，润州公司制作房屋装修告知书一份，该告知书上有朱林签字，但朱林未签署日期。2013年8月23日，润州公司向朱林出具房屋移交验收交接单一份，该交接单上显示“装潢钥匙由开发商发一把”。另查明，双方并未办理商品房预购登记。双方合同纠纷亦非个案，因润州公司原因朱林至今不能办理房屋权属登记手续，润州公司交付给房屋买受人的住宅使用说明书上显示的交付日期均为2013年6月。原审庭审中，润州公司提供单方记录一份，证明已于2012年12月30日通知朱林领取钥匙，并于2013年1月12日实际交付房屋，但该记录上朱林并未签署日期。朱林认为润州公司并未于2013年1月12日交付涉案房屋钥匙，当时只是通知看房并进行蓄水试验，自己实际取得房屋钥匙时间为房屋交接单上备注的2013年8月23日。朱林原审诉���，自己按约支付了房款，润州公司于2013年8月23日才交付房屋，且至今不能办理房屋产权登记手续。要求润州公司承担逾期交房违约金40270元（860472元×0.02%／天×234天）、未能在约定期间内提交办理权属登记资料的违约金17209元（860472元×2%）。针对润州公司反诉的逾期付款违约金的请求，朱林认为，自己于2012年6月26日签订房屋买卖合同之时已向润州公司提供了办理贷款的全部手续，贷款何时发放给润州公司与自己无关。即使违约，违约金也应按照银行同期存款利率下浮30%予以计算。请求驳回润州公司的反诉请求。润州公司原审辩称，1、润州公司于2012年12月30日通知朱林领取钥匙，并告知装修注意事项，朱林在装修告知书中签字，实际于2013年1月12日拿到房屋钥匙。2、即使逾期交房也系因为二期的业主对规划公示采取了过急手段造成的，并非润州公司的故意行为，应属不可抗力。3、朱林主张的违约金过高。请求驳回朱林的请求。合同约定朱林应于2012年8月15日给付房款50万元。其实际于2012年9月10日给付房款30万元，于2012年9月18日给付房款20万元。应根据约定承担违约金。该公司反诉要求朱林承担逾期付款违约金2880元（30万元×0.02%／天×26天＋20万元×0.02%／天×33天）。原审法院认为，合同依法成立生效后，对双方当事人均具有法律约束力。双方应根据合同的约定严格履行各自的义务。润州公司提供的单方记录即使真实，也只能证明其曾通知朱林察看过涉案房屋，并不能证明朱林于上述日期领取房屋钥匙，上述交付也不符合合同约定的交付方式和内容；朱林主张2013年8月23日交付房屋，有交接单证实，应予确认。即使规划调整导致其他业主有过激行为导致不能按约交付房屋，也不属于不可抗力，对润州公司所称没有逾期交房以及���在不可抗力的意见不予采信。润州公司应当承担逾期交房的违约金。参照同地段同时期同类型房屋的市场租赁价格，以及朱林主张逾期交房的天数，对朱林主张的逾期交房违约金适当调整为15381元（119.51平方米×15元／平方米／月×110%÷30天／月×234天）。因润州公司原因致使朱林至今不能办理房屋权属登记手续，且双方亦未办理预购登记，润州公司应按约承担违约责任。房屋交接距今已数年，朱林因无法取得房产证从而无法办理房屋买卖过户手续或贷款，影响颇巨，润州公司应当支付朱林不能办理房产证的违约金17200（86万元×2%）元。根据合同约定，买受人只有在拖延、拒绝办理贷款、贷款额度不够或提供的贷款资料不符合贷款条件从而导致贷款迟延的情形才承担违约责任，现润州公司并无证据证明朱林有上述违约行为，故润州公司反诉请求朱林承担逾期付款的��约金不应支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、镇江市润州区土地房屋开发总公司于判决生效后十日内给付朱林逾期交房违约金15381元，未能在约定期间提交办理房屋权属登记相关资料的违约金17200元，以上合计32581元；二、驳回镇江市润州区土地房屋开发总公司的反诉请求；本诉案件受理费1236元，反诉案件受理费25元，合计1261元，由镇江市润州区土地房屋开发总公司负担。上诉人润州公司不服一审判决，向本院提起上诉，坚持一审诉辩意见。该公司还称，该公司逾期收到购房款，应由朱林���担责任，请求驳回朱林的诉讼请求，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人朱林辩称，一审判决认定事实正确，2012年12月27日上诉人仅交给被上诉人一把钥匙用于做漏水试验。请求驳回上诉，维持原判。双方当事人二审期间均未主张新的案件事实，未提交新的证据。本院对一审法院认定的案件事实予以确认。本院认为，交付房屋是商品房销售合同中售房人的核心义务，双方在合同中明确约定了房屋交付的方式，上诉人是从事商品房开发销售的企业法人，应当严格按照合同约定的方式履行交付房屋的义务。本案中，上诉人所称的被上诉人签字领取钥匙时办理的手续内容不明确，其未能提供足够的证据证明在被上诉人认可的交付时间之前已经实际履行了房屋交付义务，应当由上诉人承担不利的后果。一审法院判决认定上诉人逾期交付房屋并无不当。上诉人称逾期办证���于不可抗力依据不足，鉴于逾期办证时间较长，双方约定的违约金总额不大，一审法院对该项违约金数额未予调整，符合法律规定。给付违约金以双方约定了违约金或者法律规定了违约金，并且符合约定的承担违约金的情形，或者符合法律规定的承担违约金的情形为前提。上诉人要求被上诉人给付违约金，但其提交的证据不足以证实被上诉人的行为符合双方约定的承担违约金的情形。根据本案已经查明的事实，也无法律规定被上诉人应当给付违约金，故原审判决驳回上诉人要求被上诉人给付违约金的反诉请求并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费615元，由上诉人镇江市润州区土地房屋开发总公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 静代理审判员 李益成代理审判员 戴晓东二〇一五年八月十四日书 记 员 刘 静