（2015）常民终字第1069号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-10-13
案件名称
江苏高正物业服务有限公司与王锁云物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王锁云,江苏高正物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）常民终字第1069号上诉人（原审被告）王锁云。被上诉人（原审原告）江苏高正物业服务有限公司，住所地江苏省常州市新北区太湖中路29号8楼。法定代表人万君伟，该公司总经理。上诉人王锁云与被上诉人江苏高正物业服务有限公司（以下简称高正公司）物业服务合同纠纷一案，江苏省金坛市人民法院于2015年1月4日作出了（2014）坛民初字第2995号民事判决，上诉人王锁云不服该判决，向本院提起上诉。本院于受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审情况；被上诉人高正公司诉称，高正公司是一家经营物业管理、服务的公司，公司地址位于金坛市丹阳门北路9-A号。王锁云是居住在凤凰城小区的业主，高正公司于2006年12月25日与该小区房地产开发商金坛宏达阳光置业有限公司签订了一份《前期物业管理委托合同》，之后就与所在小区的业主签订了物业服务合同，约定业主按照每平方米0.65元每月向王锁云交纳物业管理服务费。自2012年1月1日起至2014年9月30日止，王锁云拖欠高正公司物业服务费共计2211元，此款经高正公司多次催收无果。现请求判令王锁云立即给付物业服务费2211元，支付滞纳金402元；王锁云负担本案诉讼费。上诉人王锁云辩称，根据《物业管理条例》、《物权法》的规定，业主对物业服务实行自治或者委托企业、个人提供物业服务。小区多年来未成立业主委员会；小区流动人员复杂，外来车辆随意停放，业主车辆被撞坏、刮伤；小区保安不能在岗在位，监控设施不完善，失窃现象严重；物业无权在小区设计停车位，乱收停车费，物业费收取账目未公开；小区管理松散，多处违建房无人问津；6号楼附近的小广场原来规划是居民游泳、健身等设施，而物业却私自改设成篮球场，噪音扰民；14号楼原规划是景观房，开发商和物业私自改变用途。综上，高正公司违反服务标准，王锁云才不同意支付物业服务费。原审法院经审理查明，金坛宏达阳光置业有限公司聘请了高正公司为其开发的凤凰城小区提供物业服务。2007年10月22日，双方当事人签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积126.77平米交纳，由高正公司按普通住宅0.65元/平方米/月向房屋买受人即本案王锁云收取，买受人从起始交费日起，物业服务费用每半年交纳一次，分别于1月5日前、7月5日前预交半年的物业服务费，买受人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日每日加收0.05%的滞纳金。王锁云系金坛市凤凰城小区的业主，其房屋实际建筑面积为103.08平方米。经催缴未果，高正公司于2014年10月28日诉至法院。上述事实，由双方当事人陈述及《前期物业管理服务协议》、金坛市物价局关于物业费收费标准的文件、金坛市发改局和住建局机关于动车收费通知、物业费和滞纳金计算明细一览表等证据在卷证实。原审法院经审理认为，公民、法人的合法权益受法律保护。双方当事人签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思的表示，属有效合同，该合同对双方具有约束力。高正公司按照协议的约定为王锁云房屋所在的小区提供了物业管理服务，王锁云作为小区业主，接受了高正公司提供的物业管理服务，应按协议约定履行交纳物业管理费的义务，王锁云以上述辩解理由拒交所欠物业管理费无法律依据。庭审中，王锁云对自2012年1月1日起至2014年9月30日止欠高正公司物业服务费共计2211元并无异议，现高正公司要求王锁云交纳该部分费用，法院予以支持。关于滞纳金的计算问题，双方约定的计算标准并不违反法律规定，自2012年1月1日起至2014年9月30日止，王锁云应交纳的滞纳金合计为645.19元，现高正公司只主张402元，法院予以支持。法律规定物业服务企业的职责是维修、养护、管理和维护义务，王锁云提出的业主委员会的成立、小区规划、物业费公开等问题王锁云可通过与高正公司、政府相关主管部门沟通协商解决或者另行主张其权利。高正公司应当为业主提供优质服务，但物业管理更需要的是靠各方面的合作才能完成，故双方当事人更需要的是沟通理解与精诚合作，才能营造良好的小区环境。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：王锁云于本判决生效之日起10日内给付高正公司截止2014年9月30日的物业服务费2211元，支付此期间的滞纳金402元。案件受理费减半收取25元，由高正公司负担5元，王锁云负担20元。如果王锁云未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人王锁云不服上述判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，高正公司并没有履行相关维修、管理等应承担相应的赔偿责任。高正公司对收费管理相关法律不符，请求二审法院依法改判。被上诉人高正公司未作答辩。二审中，双方当事人未提供新证据。本院依法对原审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为：2007年10月22日，双方当事人签订了《前期物业管理服协议》，权利义务明确，内容不违反法律规定，对凤凰城小区业主均具有约束力。该物业服务合同中载明，物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积126.77平米交纳，由高正公司按普通住宅0.65元/平方米/月向房屋买受人即本案王锁云收取，买受人从起始交费日起，物业服务费用每半年交纳一次，分别于1月5日前、7月5日前预交半年的物业服务费，买受人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日每日加收0.05%的滞纳金。因此，高正公司向上诉人王锁云收取物业服务费用，是符合合同约定及相关规定的。王锁云作为小区业主，接受了高正公司提供的物业管理服务，理应按物业服务合同的约定履行交纳物业服务费的义务。王锁云以高正公司在物业管理服务工作中存在瑕疵等为由拒绝交纳物业管理服务费用，缺乏法律依据。根据相关规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。良好的小区环境，需要物业服务企业与业主共同营造，更需要双方的沟通、理解和精诚合作。高正公司在为小区业主提供物业服务时，应按照物业服务合同全面履行自己的义务，加强对物业共用部位的维修、养护和管理，加强共用部位、相关场地的清洁卫生及车辆进出、停放秩序管理，严格执行物业管理行业规范、服务标准，定期向业主公布收费项目、标准和收支情况，并接受业主委员会的监督和质询，切实维护业主利益，为业主提供优质服务。综上，王锁云提出的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王锁云负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈秋云审 判 员 罗希夷代理审判员 顾 佳二〇一五年八月十四日书 记 员 蒋 洁 关注公众号“”