（2015）宝民三（民）初字第1182号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-11-27
案件名称
闫秋玲、高岩与傅兆麟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三（民）初字第1182号原告闫秋玲，女，1970年10月28日生，汉族，住上海市宝山区。原告高岩，男，1968年12月25日生，汉族，住址同上。上列两原告的共同委托代理人金建良，上海市江南律师事务所律师。被告傅兆麟，男，1929年12月9日生，汉族，户籍地上海市宝山区，现住江苏省苏州市。原告闫秋玲、高岩与被告傅兆麟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月8日受理后，依法由审判员蒋梦娴独任审判，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告闫秋玲，及其与高岩的共同委托代理人金建良到庭参加诉讼。被告傅兆麟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告闫秋玲、高岩诉称，2013年10月8日，闫秋玲、高岩与傅兆麟签订《上海市房地产买卖合同》，由傅兆麟将上海市宝山区月浦八村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给闫秋玲、高岩，房屋转让价款人民币88万元，并约定，傅兆麟承诺自送件（取得收件收据）之日起20日内，向房屋所在地公安派出所机构办理原有户口的迁出手续，若在前述期限内，原有户口未能迁出的，则每逾期一日，应当按房价款的万分之五支付赔偿金。双方还约定，物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付的和未结算的，费用由傅兆麟承担，转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由闫秋玲、高岩承担。因双方在房款支付上存在纠纷，闫秋玲、高岩于2014年1月诉至法院，要求傅兆麟办理房屋过户手续，傅兆麟提出反诉。2014年7月，法院判决支持了闫秋玲、高岩的诉讼请求。傅兆麟不服，提起上诉。2015年6月15日，上海市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。闫秋玲、高岩认为，傅兆麟的户口仍在系争房屋内，按照合同约定，应按日万分之五支付赔偿金，现闫秋玲、高岩根据实际情况，要求傅兆麟酌减负担。此外，闫秋玲、高岩还为傅兆麟支付了交房前欠付的相关费用，相关费用也应当由傅兆麟负担。由此，闫秋玲、高岩起诉要求傅兆麟按每日80元的标准支付2014年1月1日起至户口实际迁出之日止的违约金，并返还由闫秋玲、高岩垫付的水费、物业费、有线电视费等共计1，777元。被告傅兆麟未作答辩。经审理查明，傅兆麟为系争房屋的房地产权利人。2013年9月10日，闫秋玲（乙方）与傅兆麟（甲方）、上海新信实房产经纪事务所（以下简称新信实事务所）三方签订《房地产买卖居间协议》，主要约定，经新信实事务所居间，闫秋玲向傅兆麟购买系争房屋，房价款105万元，首期房款支付32万元，二期房款支付71万元，剩余房款2万元以现金支付。该协议第十三条其他约定部分手写载明，1、乙方要求从甲方签定本协议当日开始计算三个月后过户该房屋；2、乙方于2013年10月10日之前通过信实地产直接支付50万元整。房屋尾款于2013年12月10日过户当日一次性支付。2013年10月8日，高岩、闫秋玲（买受人、乙方）与傅兆麟（卖售人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定，乙方向甲方购买系争房屋，房价款88万元，甲方于2013年10月8日前腾出房屋。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2013年12月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款（一）第3条约定，甲方承诺自送件（取得收件收据）之日起的20日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，若在前述期限内，原有户口（若有）未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照房价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止。附件四物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付约定，物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。2013年10月15日，傅兆麟在上述合同上签字。2013年10月，闫秋玲与傅兆麟签订《房地产买卖合同之补充协议》，主要约定，双方签订的系争房屋买卖合同价为88万元，成交价为106万元，闫秋玲、高岩向傅兆麟支付搬迁补偿费18万元，在过户当日内支付。另查明，2014年2月，闫秋玲、高岩诉至本院，要求傅兆麟履行双方间的买卖合同并办理系争房屋过户手续。傅兆麟反诉要求解除双方间的买卖合同，闫秋玲、高岩支付赔偿金5万元并搬出系争房屋。2014年7月23日，本院判决：傅兆麟于本判决生效之日起十日内，协助闫秋玲、高岩办理系争房屋过户手续，将上述房屋过户至闫秋玲、高岩名下；闫秋玲、高岩于办理过户手续当日支付傅兆麟房款36万元；傅兆麟的所有反诉请求，不予支持。一审判决后，傅兆麟提起上诉。2015年6月15日，上海市第二中级人民法院判决驳回上诉、维持原判。傅兆麟的户籍仍在系争房屋内。审理中，闫秋玲、高岩表示，其已于2013年10月8日获得系争房屋并居住至今。前案判决生效后，闫秋玲、高岩已申请执行，并已将剩余房款36万元交至法院；截止庭审当日，系争房屋尚未过户至闫秋玲、高岩名下。现系争房屋内仍留有傅兆麟的户口未迁。根据合同约定，傅兆麟应当在2013年12月10日前办理过户，并于送件之日起二十日内迁出户口，现傅兆麟拒不配合过户及迁移户口，应当视为条件成就，傅兆麟理应支付违约金。闫秋玲、高岩根据实际情况，将违约金标准下降至每天80元。为证明己方主张，闫秋玲、高岩提供下列证据：1、上海城投水务（集团）有限公司的发票，证明闫秋玲、高岩为傅兆麟代付了系争房屋于2005年11月拖欠的水费134.30元。2、缴物业管理通知及收据，证明闫秋玲、高岩为傅兆麟代付了系争房屋拖欠的2010年至2013年的物业管理费共计1，463.20元，扣除2013年10月、11月、12月三个月之外的其余物业管理费计1，371元应当由傅兆麟承担。3、有线电视费欠费单及收据，证明闫秋玲、高岩为傅兆麟代付了系争房屋的拖欠2012年至2013年收视费312元，扣除2013年10月、11月、12月三个月之外的其余费用计273元应当由傅兆麟承担。现闫秋玲、高岩共向傅兆麟主张上述费用合计1，777元。以上事实，有原告闫秋玲、高岩提供的上海市房地产买卖合同、发票、缴物业管理通知、有线电视费欠费单、收据、（2014）宝民三（民）初字第294号民事判决书、（2014）沪二中民二（民）终字第2149号民事判决书、常口现实库信息资料等，及原告当庭陈述等证据为证，本院予以认定。本院认为，闫秋玲、高岩与傅兆麟就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应当严格履行。根据买卖合同约定，在2013年12月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；傅兆麟承诺自送件之日起的20日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，否则应当承担逾期迁出户口的违约金。因傅兆麟对合同履行存在争议，故其未按约于2013年12月10日前办理过户，致使合同约定的自送件之日起的20日内迁出户口的条件未能及时成就。根据法律相关规定，傅兆麟系为自己的利益不正当地阻止迁出户口及承担违约责任的条件成就，视为傅兆麟应当迁出户口及逾期迁出户口所应承担的违约责任的条件已成就，故闫秋玲、高岩起诉要求傅兆麟自2014年1月1日起支付逾期迁出户口的违约金，并自行降低违约金标准的诉请，与法不悖，可予准许。此外，根据双方合同约定，物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由傅兆麟承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由闫秋玲、高岩承担。现闫秋玲、高岩为傅兆麟垫付了其交付系争房屋前拖欠的水费、物业管理费、有线电视费，其要求傅兆麟返还相应费用，合法有据，当予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告傅兆麟于本判决生效之日起十日内，按每日80元的标准向原告闫秋玲、高岩支付2014年1月1日起至原有户口迁出上海市宝山区月浦八村XXX号XXX室房屋之日止的逾期迁出户口违约金；二、被告傅兆麟于本判决生效之日起十日内，向原告闫秋玲、高岩返还垫付的水费、物业费、有线电视费等共计1，777元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为553元、财产保全费520元，均由被告傅兆麟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 蒋梦娴二〇一五年八月十四日书记员 袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。