（2015）普民四（民）初字第1980号

裁判日期: 2015-08-14

公开日期: 2015-11-27

案件名称

原告陈冬与被告上海忻逸实业有限公司、被告上海速朋企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市普陀区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市普陀区人民法院民事判决书（2015）普民四（民）初字第1980号原告陈冬，男，1988年8月29日出生，汉族，户籍地江苏省。委托代理人章至民，男，1937年11月23日出生，户籍地上海市。被告上海忻逸实业有限公司，住所上海市普陀区凯旋北路1555弄2号楼218室。法定代表人陈文宗，董事长。委托代理人张宇晟，上海市万联律师事务所律师。委托代理人徐银凯，上海市万联律师事务所律师。被告上海速朋企业管理有限公司，住所地上海市凯旋北路1495号地下室。法定代表人蔡林裕，总经理。委托代理人谷源玲，上海市申华律师事务所律师。原告陈冬与被告上海忻逸实业有限公司、被告上海速朋企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈冬及委托代理人章至民，被告上海忻逸实业有限公司的委托代理人张宇晟、徐银凯，被告上海速朋企业管理有限公司的委托代理人谷源玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈冬诉称，被告上海忻逸实业有限公司（以下简称忻逸公司）与被告上海速朋企业管理有限公司（以下简称速朋公司）于2013年2月26日签订房屋租赁合同，约定速朋公司向忻逸公司租赁本市凯旋北路1495号地下一层房屋用于开设生鲜超市，租赁期限自2013年3月1日起至2027年12月31日止。基于上述情况，原告和其他几十位业主一起，分别与被告速朋公司在2013年下半年签订承包经营管理协议，约定原告向其租赁场地内的摊位用于经营，但在上述承包经营管理协议约定的履行期间，被告速朋公司于2014年5月起无故失踪，致使原告租赁的摊位被忻逸公司断水、断电，直至7月10日超市大门被关闭，被告速朋公司的违约行为导致合同无法履行，造成原告重大经济损失，请求法院判令1、被告速朋公司赔偿原告的经济损失，包括全额返还保证金（押金）人民币20000元，退还租金人民币25920元（还应扣除实际租赁期间应当支付的租金），支付违约金人民币30000元；2、诉讼费用由被告承担。另，又因为被告忻逸公司未经速朋公司通知原告，直接向原告采取断水、断电行为，上述行为侵犯了原告的合法利益，其应当连带承担上述赔偿责任。被告忻逸公司辩称，原告与被告速朋公司存在承包经营关系，如在履行合同中存在争议，纠纷应当在他们之间解决，原告与本被告无直接的法律关系，不应当承担责任。同时，本被告将争议场地出租给速朋公司，但因其未能按期支付租金构成违约，至租赁合同解除，本被告的利益也受到侵害。根据两被告签订的关于解除租赁合同的协议中的约定，速朋公司负有清退商户、返还场地的责任，由于两被告间的租赁合同的解除必然导致承包经营管理协议的解除，速朋公司又未能履行约定的义务，本被告在告知商户的情况下有权清场，如实施了清场行为也不存在过错，不应当承担责任，即便发生问题，造成原告损失，也应当由承包协议相对方的速朋公司承担责任，综上，不同意原告的诉讼请求。被告速朋公司辩称，两被告的租赁合同解除，忻逸公司并不当然获得清场的权利，其实施的清场行为，既使得本被告的善后工作无法开展，利益受损，又引发了此案的诉讼，如清场行为给原告造成装潢物品等损失，忻逸公司应当承担责任，因此，原告向忻逸公司主张侵权赔偿，与本被告无关。针对原告的诉讼请求，同意按业主实际使用摊位的期限据实结算，多余租金退还，但因本案原告擅自提前离场，没有按照约定履行经营义务，本被告无违约行为，故保证金不予返还，违约金也不同意支付。经审理查明，2013年11月，原告与被告速朋公司签订承包经营管理协议，约定速朋公司将凯旋北路1495号的29号摊位发包给原告经营，承包费一年一交共计25920元，先交后用。承包期为一年，自2013年12月3日起至2014年12月3日止，承包期间，原告应按每月138元的标准支付物业管理费，并承担水电费。原告须向被告支付20000元作为保证金，合同终止时并在结清承包费、水电费等经费后被告不计息退清，双方并就其他事宜作了约定。实际履行中，原告按约全额支付了租金及10000元保证金，被告亦将摊位交付原告使用。2014年7月10日，忻逸公司向速朋公司发出通告，称因速朋公司未完成双方签订的租赁合同的相关事项，也未及时支付租金及保洁、水电费用，忻逸公司将于2014年7月11日中午12点起对速朋公司租赁的场所切断水电供应，以减少损失。之后，场地大门被关闭。2014年9-10月间，上述系争场地被新进承租人承租用于开设健身房。现原告以自己合法利益受损为由，向法院提起诉讼，要求判如诉请。另查，忻逸公司与速朋公司签订房屋租赁合同，约定速朋公司向忻逸公司租赁本市凯旋北路1495号地下一层房屋用于开设生鲜超市，租赁面积为402.9平方米，租赁期限自2013年3月1日起至2027年12月31日止。同时，围绕租赁事宜约定了各自的权利义务。2014年5月24日，忻逸公司与速朋公司签订解除租赁合同协议，在该协议中，双方确认解除合同的原因是由于速朋公司经营不善，拖欠租金物业费等所致，同时明确忻逸公司对速朋公司在场地内的装饰装修不予补偿，速朋公司负有在6月30日清退所有商户、注销场地内的营业执照等义务，如完成，忻逸公司可免除速朋公司所欠费用，并给以30万元的补贴。因速朋公司未能履行上述协议，忻逸公司向本院提起（2014）普民四（民）初字第1858号民事诉讼，法院确认了速朋公司欠租金及物业费195764.59元、水电费、垃圾清运费94460.56元的事实。再查，租赁上述超市摊位的部分业主与速朋公司于2014年底签有补偿协议，内容大致如下：为减轻原告的经营压力和负担，速朋公司和原告签订的合同到期后，速朋公司再给予延长合同期5个月至2015年初，同时原告需承诺不能无故停业，否则按其停业时间的长短，速朋公司有权取消一定期限的上述延长期，……。审理中，围绕原告的诉请及责任承担主体，各方发表意见如下：就保证金、租金的金额，原告与速朋公司经对账达成一致，双方同意根据原告实际租赁期限（承包协议约定的起租日至2014年7月10日离场）按实结算。就保证金返还问题，被告速朋公司表示因原告没有按照约定履行经营义务，提前离场，构成违约，不同意返还。原告则坚称和其他业主一样，是在2014年7月10日左右场地被关后被迫离开，没有提前离场行为，要求返还。被告速朋公司就原告提前离场事宜无证据证明。就违约金问题，原告表示虽然合同中对此无约定，但可参照原告承担违约责任的约定，以每天500元计60天，约为30000元，由速朋公司承担。速朋公司表示自己交付了房屋没有违约，原告没有按照约定履行经营义务，因此不同意承担违约金，如法院认定违约，原告自行计算的标准过高，请求法院调整。就物业、水电费的结算问题，被告速朋公司表示没有欠费。本院认为，对于原告与被告速朋公司签订的承包经营协议，当事人均认为是租赁性质，且目前场地已被新承租人用于开设健身房，即便双方对租赁协议的租赁期限存在争议，协议客观上已无法履行，因此协议的解除事宜无需法院再作判决，对上述意见本院予以采纳。围绕原告的诉讼请求，本院逐一分析如下：1、承担责任的主体。经查，在原告与被告速朋公司租赁协议履行期间，因速朋公司的原因致其与忻逸公司的租赁合同于2014年5月24日被解除，原告与速朋公司的合同客观上不能够得到继续履行，速朋公司的行为构成违约，因此，原告根据协议约定向速朋公司主张多收的租金、保证金、违约金符合协议约定或法律规定，本院可以支持。被告速朋公司辩称原告存在擅自提前离场的违约行为，没有证据证明，本院不予采纳，其不同意返还保证金、承担违约金没有事实依据，也不符合协议约定。另，原告要求被告忻逸公司承担连带责任不符合法律规定。2、相关诉请金额的确定。原告与速朋公司已就保证金、租金金额（扣除实际使用期限）达成一致，本院予以采纳。关于违约金，虽然合同对此没有约定，但根据公平原则及法律规定，并结合被告依据原告实际损失请求降低的要求，酌情判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告上海速朋企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈冬保证金人民币10000元；二、被告上海速朋企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告陈冬租金人民币8640元；三、被告上海速朋企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈冬违约金人民币5000元；四、对原告陈冬其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元（原告预付），减半收取，计人民币25元，由被告上海速朋企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　王飞二〇一五年八月十四日书记员　　朱颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。来自：