（2015）杭萧民初字第1875号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-11-02
案件名称
杭州龙福物业管理有限公司与俞天燕、李成武等物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市萧山区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州龙福物业管理有限公司,俞天燕,李成武,李之文
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款
全文
杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭萧民初字第1875号原告杭州龙福物业管理有限公司。法定代表人陈卫星。委托代理人姚青。委托代理人彭志琴。被告俞天燕。被告李成武，系被告俞天燕丈夫。被告李之文，系被告俞天燕之子。被告李成武、李之文的共同委托代理人俞天燕，身份情况同上。原告杭州龙福物业管理有限公司（以下简称龙福公司）与被告俞天燕、李成武、李之文物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理后，依法由审判员郑卜训适用简易程序于同年5月19日公开开庭进行了审理。双方曾申请庭外协商，本院予以准许。原告龙福公司的代理人姚青、彭志琴以及被告俞天燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙福公司诉称：2012年6月24日，原告与三水一生家园业主委员会签订《三水一生家园物业服务合同》一份，约定由原告向三水一生家园小区提供物业服务，合同期限自2012年7月1日至2015年6月30日，排屋、别墅的物业服务费每月为1.2元／㎡，多层住宅为0.7元／㎡，商业、会所（含幼儿园）为1.5元／㎡等内容。三被告系三水一生家园小区12-1号（金太阳幼儿园）的共同业主，房屋面积为1344.24㎡，其应按每月1.5元／㎡的标准支付物业服务费。根据前述合同约定，三被告应当向原告交纳自2012年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费72588.96元，以及自2013年6月至2015年4月期间的电费14727.86元及自2013年7月至2015年4月期间的水费5997.62元。至今原告一直积极履行合同相关权利义务，依法依约对小区实施规范的物业管理，但三被告却拒不履行其缴费义务，应按约定的日3‰计算违约金。原告曾多次向被告方催缴物业服务费及水电费，但被告方均拒不交纳，为维护原告的合法权益，故起诉请求判令：一、被告方支付原告自2012年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费72588.96元（1.5元／月／㎡×1344.24㎡×36个月）；二、被告方按日3‰支付原告违约金（2012年7月1日至2012年12月31日的物业服务费的违约金自2013年1月1日开始计算至2015年3月19日，共计808天；2013年度物业服务费的违约金自2014年1月1日计算至2015年3月19日，共计443天；2014年度物业服务费的违约金自2015年1月1日计算至2015年3月19日止，共计88天，以上共计67870.60元；之后自2015年3月20日起实际计算至法院判决确定的履行日止）；三、被告支付原告自2013年6月起至法院判决确定的履行日止的电费（暂计算至2015年2月为13610.75元）；四、被告支付原告自2013年7月起至法院判决确定的履行日止的水费（暂计算至2015年1月为5269.46元）；五、本案诉讼费用由被告方承担。庭审中，原告明确其第三、四项诉请为：被告支付原告自2013年6月至2015年4月期间的电费14727.86元，以及自2013年7月至2015年4月期间的水费5997.62元。被告俞天燕、李成武、李之文辩称：1、被告方为杭州市萧山区金太阳幼儿园（以下简称金太阳幼儿园），案涉物业位于杭州市萧山区义桥镇三水一生家园12-1号，房屋面积为1344㎡。金太阳幼儿园系经萧山区教育局批准并经民政局登记的合法民办非盈利性机构，举办者为俞天燕及案外人王茵，房屋由被告方自行购买，产权人为三被告。2、被告方于2012年3月7日向案外人杨岐房地产开发有限公司购买，属于该房的独立水电表至今未过户至被告俞天燕户下，故案涉房屋交房尚未完成。该房屋未出售前开发商暂时将房屋提供给原告公司等单位使用，并暂将水电表过户给之前的物业公司并由其交纳水电费，房屋于2012年8月腾空并交给被告方使用，期间被告方曾多次向开发商及物业公司提出水电表转户要求，开发商也多次催促物业公司将水电表转户给业主，但物业公司无动于衷，被告方曾多次向义桥电管所、自来水公司反映，但其均表示“已配备独立水电表，不能另行安装水电表”。2013年6月23日，原告方派人翻墙入园并强行切断水源，严重干扰金太阳幼儿园的正常教育秩序及声誉，在被告方强烈要求下，开发商、业委会、原告方及金太阳幼儿园四方专门协商并签订协议一份，被告方当场按协议要求付清自2012年8月至2013年5月期间的水电费（部分按商业标准支付），但事后原告方并未履行归还水电表的义务。小区幼儿园是作为小区配套服务部分，被告方与物业就做好小区配套服务的目的一致，这样可提高小区入住率及小区品质并达到双赢目的，但原告方不但不积极配合被告方做好小区配套工作，还设置重重障碍给被告方的幼儿园工作带来极大困难。金太阳幼儿园规划图明确占地面积为1550㎡，现实际仅1100㎡左右；另外，原告方在幼儿园装修打围墙期间千方百计进行阻拦、举报并要求停工，拖延幼儿园的工作进程，致使围墙拆除及户外活动场地缩水。根据购房合同约定，被告方于2012年2月付清房款并于同年3月7日办出产权证，但物业迟迟不交房并延期五个月，耽误被告方的装修及招生工作并造成巨大经济损失，故被告方要求原告方归还幼儿园户外场地300㎡左右。3、原告方未与金太阳幼儿园签订物业服务合同，幼儿园也未享受到物业服务，原告与小区业委会所签订合同在配套用房中未考虑幼儿园物业。首先，按照中共杭州市萧山区委、杭州市萧山区人民政府（2002）39号文件关于“幼儿园应享受民用水电费标准（民用水为1.60元／吨，电0.538元／度）”的精神，而原告方是按商业标准向被告方收取水电费及物业费，没有协商余地不合理。被告方曾提出签订物业服务合同但均被拒绝，故双方合同谈何违约。其次，幼儿园自配保安保洁等人员并完成清扫、绿化、修理及安保等物业管理工作；原告方不让幼儿园的车辆如配送车辆、家长及教职工车辆等开进小区，给幼儿园工作带来较大麻烦；原告方乱贴律师函，损坏幼儿园招牌且给幼儿园造成不良影响；幼儿园围墙边直至园大门堆满玻璃及铝合金门窗，带来极大的安全隐患；更极端的是，原告方于2014年12月1日派保安将垃圾从围墙外抛入园内，幼儿园迫于无奈报警，直到派出所出警才制止事态发展，此后幼儿园垃圾自行处理，目前幼儿园无任何服务项目。以上事件反映原告方不顾幼儿园实际情况及有关政策规定乱收费，并采取违法手段并迫使幼儿园屈服。3、对于原告方的物业服务及被告方的交费标准，根据民办教育促进法第三条规定，幼儿园定性为公益性事业；按前述（2002）39号文件第8、19条的规定，幼儿园这一特殊非盈利机构的收费需经物价审批，水电费等应按前述文件规定执行民用标准并免税；另根据《杭州市萧山区物业服务收费管理实施办法》［萧价（2010）36号］第17条“住宅小区内规划配套的教育、医疗卫生配套设施的物业服务收费，按不超过所在小区住宅物业服务收费标准的原则，在物业服务合同中约定”的规定，幼儿园物业服务费收费应不超过小区住宅标准0.70元／月／㎡，而不是商业标准1.50元／月／㎡，故应按住宅标准即0.7元／月／㎡计算；幼儿园已自行配备保洁及保安等对房屋、配套设施设备及相关场地负责维修管理、卫生、安保秩序及绿化养护，与小区其他业主享受物业服务不对等，若与其他居民交纳同样价格的物业费显然有失公允，同样与前述实施办法第6条的规定相违背。综上，请求法院依法裁决，同时被告方主张前期水电费按民用标准支付并由原告归还水电表；原告支付2012年3月至同年7月的房屋使用费5万元及幼儿园招牌的重新制作费1000元；原告归还幼儿园户外活动场地350㎡；在2014年12月1日之前的物业费按被告方实际得到的物业服务支付，之后按政府规定由双方协商并签订合同后支付。原告龙福公司为支持其本诉主张的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据：1、《三水一生家园物业服务合同》1份，欲证明原告依法依约为三水一生家园小区实施物业管理，有权向被告方收取物业费的事实。2、房屋所有权证存根1份，欲证明三被告系三水一生家园12-1号房屋的共有业主，具有向原告交纳物业费义务的事实。3、三水一生幼儿园水电费欠费明细1份；4、电费发票23份；5、水费发票8份，证据3-5欲共同证明原告一直代三被告交纳水电费，三被告拖欠原告自2013年7月至2015年4月期间的水费5997.62元及自2013年6月至2015年4月期间的电费14727.86元的事实。6、律师函4份、邮政挂号信及回单6份及律师函照片13份，欲证明原告曾以多种形式向三被告主张物业服务费及水电费，三被告至今未交纳该费用的事实。经庭审质证，被告认为，对证据1的真实性无异议，但该合同既然已签订，就应将物价委员会批准的定价文件拿出来，其收费应经过物价局的批准。对证据2无异议。对证据3-5的真实性无异议，但原告向被告方收取水电费应有专有的水电发票，即供电局和水务公司提供的发票且抬头应该是被告方的名称。对证据6无异议。被告俞天燕、李成武、李之文提供了以下证据：1、《中华人民共和国民办教育促进法》文件1份，欲证明幼儿园定性为公益性事业的事实。2、中共杭州市萧山区委、杭州市萧山区人民政府（2002）39号《关于加快教育改革与发展率先基本实现教育现代化的实施意见》文件1份，欲证明幼儿园享受优惠政策即水电费按民用标准计算的事实。3、萧价（2010）36号《杭州市萧山区物业服务收费管理实施办法》文件1份，欲证明幼儿园物业费应按照住宅标准收取的事实。4、民办学校办学许可证；5、民办非企业单位登记证书；6、税务登记证；证据4-6欲共同证明杭州市萧山区金太阳幼儿园的基本情况，以及案涉物业设置的是小区配套幼儿园的事实。7、房屋产权证1本，欲证明案涉房屋面积及系特定房产性质即住宅小区配套用房（幼儿园）等事实。8、国有土地使用证1份，欲证明房产使用年限为70年，该房屋是住宅用途的事实。9、《萧山区房屋转让合同》1份，欲证明交房应于2012年3月完成的事实。10、证明1份，欲证明原告未将水电表转户至被告方名下的事实。11、四方协议1份，欲证明开发商、业委会、物业公司及幼儿园于2013年6月24日共同协商并签订协议的事实。12、从2012年5月至2013年5月的水电发票4份，欲证明水电费交纳价格及时间，标准是按民用标准计算的事实。13、照片8份，欲证明案涉物业未得到物业服务的状况，如门口堆放东西及原告方于2014年12月1日将垃圾扔到幼儿园里的事实。14、三水一生家园规划图1份，欲证明小区幼儿园用地红线及规划用地面积为1500㎡，现因原告方阻拦被告方拦起区域，导致用地面积缩水的事实。经庭审质证，原告认为，对证据1-3的真实性无异议，但对关联性及有效性有异议，如果有效，该证据也与本案没有关系，应按物业服务合同处理。对证据4-8无异议。对证据9的真实性无异议，但对关联性有异议，该合同系被告方与开发商签订，交房应为开发商的义务，而原告方于2012年7月份进场，之前有另一家物业公司提供物业服务。对证据10的三性均有异议，因为该证明系第三方出具，而开发商与原告方存在诉讼纠纷，其出具的证明与本案具有利害关系；对证明内容，水电表系公用性质且属于全体业主，如果要过户则须经开发商及全体业主同意，之后签订的四方协议中也仅仅是一个议题内容，并未达成一致意见；另外，不清楚被告方主张的“翻墙进园及关闭水阀”等情况。对证据11的真实性无异议，但对关联性有异议，这仅仅是一个会议议题及内容，双方并未达成一致，其中第三条也明确“应付清物业费”，但被告至今未付清。对证据12的真实性无异议，但对关联性有异议，其与本案原告主张的事实没有关联。对证据13的真实性无异议，但对关联性有异议，其不能证明原告方存在问题。对证据14的真实性无异议，但对关联性有异议，其与本案无关。上述证据经审查，本院认为：对原告证据1，被告方对其真实性无异议，故确认其真实性，被告关于“收费应经过物价局批准”的异议，案涉物业服务合同系双方真实意思表示且系合法有效，该异议无法律依据，故确认该证据证明效力。对证据2、6，被告方均无异议，故予以确认。对证据3-5，该证据本系萧山供水及供电公司开具的专用发票，根据其内容，另结合庭审中双方就案涉物业水电使用及缴费模式的陈述，能够明确系案涉物业实际发生的水电费并由原告代缴，故对该证据的证明效力予以认可，但原告方就水费的最后一张票据计算有误，经核实自2013年6月至2015年4月的电费为14727.86元以及自2013年7月至2015年4月的水费为5997.58元。对被告证据1-3，原告对其真实性无异议，故确认其真实性，至于其关联性本院将另行阐述。对证据4-8，因原告均无异议，故予以确认。对证据9，原告对其真实性无异议，故确认其真实性；至于被告方所主张证明对象，因交房系开发商的合同约定义务，故原告方异议成立，该证据与本案并无关联。对证据10，该证据并无该公司法定代表人等相关有权人员签名出具，也未作到庭陈述，故对证据的真实性及合法性不予认可；另双方对其中所涉“水电表争议由来及四方协商过程”的事实无异议，故予以确认。对证据11，原告对就水电表过户及物业费等争议协商过程无异议，但该证据并不能证明四方就此已达成一致。对证据12，因原告对其真实性无异议，故确认其真实性；就被告方关于“标准是按民用标准计算”的证明对象，证据中的缴费单价与其于庭审中主张的民用标准即“民用水为1.60元／吨，电0.538元／度”并不一致，故对其证明对象不予认可。对证据13，因原告对其真实性无异议，故确认其真实性；就关联性，该证据无法充分反映系原告方物业服务存在缺陷或瑕疵导致前述问题存在，故不予认可。对证据14，该规划用地属被告方与开发商的合同约定范围，该证据无法充分证实系原告方原因导致被告方用地面积缩水，故对该证明对象不予认可。根据以上所确认的有效证据及双方于庭审中的陈述，本院认定以下事实：三被告系坐落于杭州市萧山区义桥镇三水一生家园12-1号房屋的共有权人，产权登记时间为2012年3月7日，房屋用途为非住宅，建筑面积为1344.24㎡，性质为住宅小区配套用房（幼儿园）。之后案外人王茵及被告俞天燕作为举办人在该物业上设立了金太阳幼儿园，该园法定代表人为俞天燕，性质为民办非企业单位（法人），业务范围为全日制学前教育。2012年6月24日，原告作为乙方与甲方三水一生家园业主委员会签订《三水一生家园物业服务合同》一份，约定由原告向该小区提供物业服务，合同期限自2012年7月1日至2015年6月30日；小区实行包干制的收费方式委托原告管理，收费标准为排屋别墅每月1.2元／㎡，多层0.7元／㎡，商业（含幼儿园）1.5元／㎡等，甲方同意，乙方接受市政公用管理部分委托收取业主使用的水、电费及业主与乙方协商的代缴服务等，物业服务费、地下车位管理费等收费按月计算，按年交纳，业主或使用人应积极按期交纳物业服务费等，每逾期一日应向乙方支付千分之三的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿等内容，小区自2012年7月份开始的物业服务由原告提供。2013年6月24日，开发商、业委会、物业公司及幼儿园四方就水电表移交及物业费交纳等议题进行协商，后被告方支付了部分水电费，但至今未交纳自2012年7月1日至2015年6月30日的物业服务费72588.96元以及自2013年6月至2015年4月的电费14727.86元及自2013年7月至2015年4月的水费5997.58元，该欠款原告方曾多次催讨未果。现原告就前述欠费等起诉来院，案经调解无效。另查明，案涉物业的水电表在原告公司进场后，由被告方实际使用水电并由原告代缴水电费，然后再由原告向被告方收取；现在仍由原告代付代缴水电费，该水电表也未过户至被告方名下。本院认为：原告与被告方所在小区业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，未违反相关法律法规的规定，应为合法有效，对原告及包括三被告在内的全体业主均具有约束力，双方应按约履行各自义务。首先，案涉物业应属小区非经营性的公益配套用房，并由开发商出售给个人且产权登记在三被告名下，被告方属于法律规定及该合同约定的业主范畴，应受前述合同的约束，合同中物业服务费的收费条款中也特别明确了幼儿园的收费标准，故该合同对双方均具法律约束力。关于被告方主张另与物业公司签订合同，不能代表其他业主的意见且无法律依据，故不予采信；另被告方主张“应根据地方政府规定按住宅及民用水电费标准计收物业服务费及水电费”且需经物价部门审批等，与合同约定不符且无法律依据，故不予采信。其次，本案被告方并未提供证据证实原告方提供的物业服务具有缺陷或重大瑕疵，其主张已自行配备相关人员对房屋及配套设施、场地等提供了维修、卫生、安保及绿化等管理，其针对的是金太阳幼儿园内部管理，与原告方提供的物业服务区域及内容并不矛盾，故被告方不能据此拒交或减少物业服务费，其该项辩称无事实及法律依据，故不予采信。再次，庭审中双方已确认案涉物业的水电费缴费模式，按惯例原告方仅履行代付代缴义务，收费标准由相关有权机关确定，本案原告主张的水电费符合前述惯例，故应由被告方支付，被告若对标准有异议，可依法向相关主体另行主张。至于水电表的移交过户问题，因双方存在该水电表的性质及其他主体协助等争议，且被告方未在法定期间内提起反诉，故本院不予一并处理，被告方可依法另行主张。最后，针对原告方主张的违约金问题，被告方未按约缴纳物业服务费等费用因双方就水电表过户及影响金太阳幼儿园正常秩序等存在分歧争议而导致，系事出有因而并非其恶意违约，故本院对原告的该项主张不予支持。此外，针对被告主张的“原告方造成金太阳幼儿园损害、房屋使用费的赔偿及场地未归还”等问题，因与本案并非同一法律关系，且被告方也未在法定期限内提起反诉，故本院不予一并处理，被告可依法向相关主体另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：1、俞天燕、李成武、李之文在本判决生效后十日内支付杭州龙福物业管理有限公司自2012年7月1日至2015年6月30日的物业服务费72588.96元；2、俞天燕、李成武、李之文在本判决生效后十日内支付杭州龙福物业管理有限公司自2013年6月至2015年4月的电费14727.86元；3、俞天燕、李成武、李之文在本判决生效后十日内支付杭州龙福物业管理有限公司自2013年7月至2015年4月的水费5997.58元；4、驳回杭州龙福物业管理有限公司的其余诉讼请求。若俞天燕、李成武、李之文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3486元，减半收取1743元，由杭州龙福物业管理有限公司负担722元，俞天燕、李成武及李之文负担1021元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。审判员 郑卜训二〇一五年八月十四日书记员 富美芳 微信公众号“”