（2015）大民初字第00769号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-11-05
案件名称
周某某与某某置业有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
大荔县人民法院
所属地区
大荔县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周某某,某某置业有限责任公司大荔分公司,某某置业有限责任公司,某某银行股份有限公司大荔县支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条
全文
陕西省大荔县人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第00769号原告周某某，男，19XX年X月X日出生，汉族，农民，住所委托代理人黄某某，陕西沐和律师事务所律师，一般授权。被告某某置业有限责任公司大荔分公司，住所负责人王某某，公司经理。委托代理人郭某某，陕西古徵律师事务所律师，一般授权。被告某某置业有限责任公司，住所法定代表人杨某某，公司总经理。第三人某某银行股份有限公司大荔县支行，住所地负责人王某甲，行长。委托代理人姜某某，男，19XX年X月X日出生，大荔支行个人金融部经理。原告周某某与被告某某置业有限责任公司（以下简称大陆桥公司）、某某置业有限责任公司大荔分公司（以下简称大陆桥大荔分公司）、第三人某某银行股份有限公司大荔县支行商品房买卖合同纠纷一案，原告周某某于2015年4月15日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄某某、被告某某置业有限责任公司大荔分公司委托代理人郭某某、第三人委托代理人姜良到庭参加了诉讼。原告周某某、被告某某置业有限责任公司大荔分公司负责人、第三人某某银行股份有限公司大荔县支行负责人因故均未到庭，被告某某置业有限责任公司法定代表人经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告周某某诉称：2012年10月13日，原告与被告大陆桥大荔分公司签订了一份商品房买卖合同，原告购买被告所建的位于某某房屋一套，约定首付款115000元，余款180000元做按揭贷款，2013年12月30日前交付房屋。2012年12月18日原被告及第三人签订了个人购房担保借款合同，从第三人借款180000元，期限十五年，原告每月还月供1638.59元。合同签订后，原告交首付款115000元，每月还月供1638.59元。到约定交房时间，被告迟迟不能交付，原告要求退房，被告不同意，多次协商后，2014年7月3日，原被告又达成协议一份，约定用本小区8号楼1单元601室进行置换，原告又补房差价5964元。口头约定交房时间为当年8月底，到期后，经原告多次催促，被告仍不能交房。现原告认为被告不能按期交房，已经构成违约，故起诉请求解除原被告之间8号楼的买卖合同，同时解除原被告与第三人的担保借款合同，由被告退还原告购房款295000元，并赔偿原告损失。原告周某某向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：1、6号楼商品房买卖合同一份、首付款收据一份、抵押贷款合同一份、2012年10月至今的偿还月供明细对账单一份、6号楼置换到8号楼的协议一份、补差价收据一份、办理按揭手续费票据二份，证明目的为从6号楼置换到8号楼，原告该交的款已交，仍在为6号楼还贷款。2、证人周田营、石某某出庭作证，证人周田营证明6号楼合同到期后，被告公司无人通知交房，后多次找被告，被告说6号楼交不了，不能退，只能在现房里置换一个。置换的新合同签了后，按交房时间9月底还是未交房，也未办理相关手续。另证明受周某某委托签订8号楼合同后，2014年8月份就找被告，被告总是说到时候就交房，而且签合同时逾期时间约定上是空白，并未填“180”日的字样。石某某证明自己和原告多次找被告，都未见人，后来碰见一个姓路的，他把事推给路某某让解决，正月十五日过后见到路某某。被告某某置业有限责任公司缺席未辩；被告某某置业有限责任公司大荔分公司辩称：1、原被告签订的6号楼商品房买卖合同已经解除。2、置换的8号楼的买卖合同成立并有效，8号楼已经质检合格并全面交房，向原告交房时，原告拒绝收房，原因是要交契税、大修基金及办房产证的费用。3、按合同约定，原告要解除合同的主张不能成立。因为合同约定逾期交房超过180日，才能解除合同。4、原告在6号楼的损失，已用置换到8号楼，降低8号楼房价得到了赔偿，每平方米降低300元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告某某有限责任公司大荔分公司向本院提交以下证据以支持其抗辩理由：1、8号楼联建协议一份、8号楼房屋买卖合同一份、8号楼质检报告一份，证明目的为8号楼系王强与公司联建，于2014年9月竣工验收合格。2、证人王某乙、路某某出庭作证，王某乙证明自己就8号楼与被告分公司签订联建协议，原告由6号楼置换到8号楼，8号楼竣工验收后于2015年1月10日左右在售楼部见到原告，给原告交房钥匙时，原告不收，嫌没有房产证，自己解释房管局的手续及费用交后才能办房产证，原告仍不接收。路某某系被告公司员工，证明王某乙与公司联建8号楼，公司已经给王强结算了房款，并证明交房时间由8月30日延迟至9月30日，同时证明原告和原告妹妹周某甲都来过被告公司要求接房，公司去年11月就电话通知买受人收房，现已有人入住。第三人某某银行股份有限公司大荔县支行述称：原被告的担保借款合同已经过公证，约定原被告之间商品房买卖合同纠纷与农行无关，借款合同仍应继续履行，原告个人要求解除担保借款合同不符合法律规定，应予以驳回。担保借款合同第十四条约定，借款人与售房人的商品房买卖合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。所以售房人应承担以上债务。第三人某某银行股份有限公司大荔县支行向本院提交以下证据证明其主张：担保借款合同一份，证明目的为不应解除担保借款合同。经本院庭审质证，各方当事人对原告提交的6号楼商品房买卖合同、首付款收据、担保借款合同、2012年10月至今的偿还月供明细对账单、6号楼置换到8号楼协议、补差价收据一份、办理按揭手续费票据二份均无异议，本院予以确认；对证人周田营证明“受周某某委托签订8号楼合同后，2014年8月份就找被告，被告总是说到时候就交房，但一直未交房。而且签合同时逾期时间约定上未填‘180日’”的证言，被告质证意见为证人做虚假陈述，对证人石某某证明“与原告一起多次找被告都见不了人，后来在正月十五日见到路某某”的证言质证意见为被告公司并无路某某此人。对证人周某甲的证言中“未填180日”因与8号楼合同内容不符，本院不予认定，其他证言予以认定。对石某某的证言除“路某某”之外的部分均予以认定。对被告大荔分公司提交的8号楼房屋买卖合同原告予以认可，对8号楼联建协议、8号楼质检报告的真实性予以认可，但认为联建协议与本案无关，质检报告不能证明房屋验收合格，不能达到被告的证明目的。对证人王强证明的“置换到8号楼，大陆桥公司和我结算的，置换后见过原告两次，11月下旬一次，大约在2015年1月10日，在售楼部再次见到原告，给原告解释交房要交契税和大修基金，给原告交钥匙，原告不收，要退房”，原告质证意见为2015年1月3日前钥匙未给原告，说明未交房，可见被告存在违约。对证人路某某的证言，原告认为是被告公司员工，对其证言真实性有异议。本院对证人王强以上证言予以认定。对证人路某某证明“去年11月通知交房”的证言本院不予认定，其他予以认定。对被告提供的联建协议、质检报告予以认定。对第三人提交的担保借款合同，该证据与原被告提交的证据一致，各方当事人对其真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认。经审理查明：2012年10月17日，原告与被告大荔分公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告所建的位于某某房屋一套，总价款295000元，原告首付款115000元，余款180000元从第三人大荔农行贷款，于2013年12月30日前交付房屋。原被告及第三人随后办理了银行抵押贷款和房屋管理登记手续。到期后，因被告大荔分公司不能按期交房，2014年7月3日，原被告经多次协商后，约定用本小区8号楼1单元601室（由王强与被告大荔分公司联建）进行置换，6号楼总价款295000元，由原告补交总房款差额，积极配合被告大陆桥大荔分公司办理银行、公证处及房管局的相关手续，银行、公证及房管局的相关费用原告不再负担，双方签订协议一份。当日原告补交房款差额5964元，并与被告签订8号楼1单元601室商品房买卖合同一份，约定当年8月30日前被告将验收合格的房屋交付原告使用。到期后，经原告催促，被告未能向原告交付房屋，双方口头约定交付时间延迟至9月30日，再次到期后，被告仍未能交付房屋。2015年1月上旬原告再次催问被告时，被告联建人王强向原告交房钥匙，要求原告收房并办相关手续，原告以未见到房产证为由拒收。现原告以被告违约未按时交房，亦未办理房管局和银行各方面的变更手续为由起诉，请求解除原被告之间8号楼的买卖合同，同时解除原被告与第三人的担保借款合同，由被告退还原告购房款295000元，并赔偿原告损失。另查明：8号楼商品房买卖合同第六条约定原告一次性付清全款300964元。第九条关于逾期交房的违约责任约定为：“逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”。又查明：原被告置换协议约定被告处理以前与银行、公证和房管局相关手续时所发生的费用原告不再负担，需要原告出具证明和签字按手印时，原告应积极配合，不得推脱。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，附解除条件的合同，解除条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。原被告之间签订的6号楼和8号楼商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容符合法律规定，均应为有效合同，合同成立时即生效，生效后当事人均应予以履行。因6号楼不能交付，原被告之间就6号楼的买卖合同已经协商予以解除，故6号楼的合同不应再履行。原被告签订的8号楼商品房买卖合同约定了违约责任和解除条件，即“按交房期限逾期不超过180日的，合同继续履行，自本合同最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过180日的，买受人有权解除合同”。合同中，原被告约定的交房期限为2014年8月30日，从约定的2014年8月30日延迟180日应为2015年2月26日止，故被告在2月26日前交房均不能导致原被告解除合同。被告大荔分公司提供证人证明于2015年1月上旬在售楼部见到原告，向原告交房钥匙时，原告以其他理由拒绝接收，被告当庭还提供了8号楼房屋的质检报告，因此可见8号楼房屋已经具备交房条件，只是原被告在交房时对于交房的形式和方法等问题有争议，导致双方对被告是否有向原告交房的意思表示有异议，本院认为该争议属于双方在履行合同中出现的细节问题，不影响该合同的整体实际履行，不影响原被告商品房买卖合同目的的实现。且8号楼已经投入使用，有住户住入，该合同已具备履行条件，被告不存在不能交付或根本不履行交付义务，只是存在迟延交付的违约责任。为了维护合同的稳定性，在不违反合同根本性目的的前提下，应首先维持合同的履行，所以原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予以支持。原被告合同约定，被告逾期交房不超过180日的，按合同约定应自最后交付期限的第二天至实际交付之日按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告8号楼交全款300964元，自2014年8月31日至2015年1月10日每日按万分之一计算，违约金应为4002元，此款应由被告支付给原告。被告某某置业有限责任公司大荔分公司并非独立法人，不具有承担民事责任的能力，故以上责任应由被告某某置业有限责任公司承担，被告大荔分公司不应承担责任。原被告双方达成置换到8号楼的协议，原告并补交了房价差额，证明其已经认可置换的事实以及带来的后果，即相关部门手续的变更。至于被告未及时办理银行、公证和房管局的相关手续，并不影响原被告8号楼商品房买卖合同的效力，但被告仍应积极为原告办理相关手续，原告应予以积极配合。在办理银行、公证和房管局的相关手续时发生的费用，原被告已经约定原告不再负担，若实地履行中双方就此发生纠纷，原告可另行起诉主张，本案不予涉判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回原告周某某要求解除8号楼商品房买卖合同的诉讼请求；二、被告某某置业有限责任公司赔偿原告周某某违约金4002元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3769元，由原告周某某与被告某某置业有限责任公司各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 周芝焕审 判 员 薛 佼人民陪审员 路荔萌二〇一五年八月十四日书 记 员 张 欣 关注微信公众号“”