（2015）兰民三终字第486号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-09-29
案件名称
兰州芃辰汽车用品有限公司与吴国琪房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省兰州市中级人民法院
所属地区
甘肃省兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
兰州芃辰汽车用品有限公司,吴国琪
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）兰民三终字第486号上诉人（原审原告）兰州芃辰汽车用品有限公司（以下简称芃辰公司），住所地兰州市城关区。法定代表人汪保军，该公司经理。委托代理人矫全，甘肃中寰律师事务所律师。委托代理人张军，甘肃中寰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）吴国琪，男，1948年1月13日出生，汉族，甘肃省白银市人，兰州市农业技术推广站退休干部，住兰州市城关区。上诉人芃辰公司因与被上诉人吴国琪房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2015)城民一初字第153号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人芃辰公司委托代理人矫全、张军，被上诉人吴国琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，位于兰州市城关区雁滩科教城二期工程东区一楼全部库房系城投公司开发建设。原告自2010年从城投公司承租后又对外招租。原告与城投公司就涉案库房每年续签一次租赁合同，租期约定为一年。2011年12月23日，原、被告签订《库房租赁合同》1份。双方约定：被告承租库房1间（建筑面积22.6平方米），用于放置黄河石并进行经营。租赁期限从2011年12月1日至2012年11月30日。年租金为3254元，租金按年支付，下年度如续租，年租金需提前一个月支付。原告向被告交付库房时，被告应向原告交付271元保证金。如原告在租赁期满后仍要对外出租的，在同等条件下，被告享有优先承租权，租金按当时的物价及周围库房租金涨幅，由双方协商确定，租赁期满前，被告要求继续租赁的，应当在租赁期满前60日书面告知原告，否则视为放弃续租权利。该合同成立后，原告将房屋交付被告使用，被告按约向原告足额交付了房租。该合同到期后，在2013年度、2014年度双方继续履行上述合同，租金变更为每月每平方米13元。2013年6月24日，观赏石协会向甘肃省住房和城乡建设厅提交了《关于整体承租科教城二期工程东区一楼库房作为兰州黄河奇石博览园的报告》，意在长期整体承租科教城二期工程东区一楼全部库房，用于开办兰州黄河奇石博览园并作为黄河石爱好者宣传黄河奇石、祁连彩玉的铺面。原告法定代表人遂同意将此处营造成芃辰黄河奇石文化市场。2014年3月6日，原告法定代表人与观赏石协会部分会员共商2014年度之后涉案库房由谁与城投公司签约及租金等问题。经过协商，观赏石协会放弃参与直接从城投公司承租库房的意愿，继续由原告承租城投公司的库房再向协会成员出租。同时，原告表示库房东面的雁青大道未修好前，不再提高租金。之后，原告与城投公司续签了库房整体租赁合同，约定的租期自2014年1月1日至2015年12月31日，每月每平方米租金12元。原、被告则继续履行口头租赁协议。2014年10月，原告以通知方式告知被告将2015年度租金每月每平方米提高到15元时，被告以原告违反双方协商的路未修好不得提租的约定为由拒绝接受原告变更合同主要内容的请求，遂酿成纠纷。原审法院认为，原告与城投公司关于涉案库房所签租赁合同约定的租期为一年，且每年均在续签书面合同，故而原告才得以继续向被告出租收益。本案中，从被告向原告交付租金的方式和原告收取租金的时间来分析，原告受制于其与城投公司关于租赁期限的约定情形，在与被告建立租赁关系时，无论双方租赁之初签订的书面《库房租赁合同》，还是之后双方形成的口头租赁合同，从双方的实际交易情况可以认定合同的租赁期限均与原告和城投公司所签合同约定的租期一致，自2012年双方书面租赁合同期限届满后再未签订书面协议，原、被告间口头形式的租赁法律关系属定期租赁法律关系。原告与城投公司在2014年续租时约定的租赁期限为两年，基于原告与被告所在观赏石协会口头商议的路未修好，不涨房租的约定，以及双方拟就科教城二期工程东区一楼全部库房建成芃辰黄河奇石文化市场之使用目的，原、被告间在2013年之后关于涉案库房的租赁期限亦应为两年，即双方租赁期限应于2015年12月31日到期。根据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在上述口头租赁合同履行过程中，原告通知被告从2014年12月1日起将库房租金提高到每月每平方米15元，既不符合上述法律规定，又有违双方的口头约定。因此，对于原告要求解除租赁合同、腾交库房及按每月每平方米15元支付租金并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告应依口头租赁合同约定的每月每平方米13元向原告支付租金，被告也同意按此标准付款，即被告应向原告支付2014年12月1日至2015年12月31日的租金3526元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告吴国琪于判决生效之日起十日内向原告芃辰公司支付2014年12月1日至2015年12月31日的库房租金3526元。二、驳回原告兰州芃辰汽车用品有限公司的其它诉讼请求。案件受理费1250元，减半收取625元，由原告芃辰公司负担,余款625元退回原告芃辰公司。宣判后，芃辰公司不服向本院提起上诉，请求撤销一审判决，支持其一审诉讼请求，并判令该案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。一审认定上诉人与被上诉人之间口头形式租赁法律关系属于定期租赁法律关系与事实不符，且缺乏证据支持。二、一审适用法律错误。上诉人与被上诉人的书面合同已于2012年11月30日到期，根据《合同法》第215条、第232条的规定，上诉人与被上诉人之间的租赁关系属于不定期租赁，一审将口头租赁协议的时间确定为两年违反法律规定。综上，请求二审依法改判。被上诉人吴国琪服判并答辩称，一审认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。根据双方当事人的诉辩，归纳总结本案二审的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人签订库房租赁合同后发生的续租事实应当认定为定期租赁还是不定期租赁；二、上诉人主张与被上诉人解除租赁合同、要求被上诉人按照每月每平方米15元支付拖欠租金及违约金有无事实和法律依据。本案中，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同于2012年11月30日到期后，虽没有续签新的租赁合同，但被上诉人继续承租使用涉案房屋至今，且自2013年上诉人将租金提高到每月每平方米13元标准系双方无争议的事实。2014年，观赏石协会准备直接向城投公司租赁涉案房屋，用于开办兰州黄河奇石博览园并作为黄河石爱好者宣传黄河奇石、祁连彩玉的铺面，上诉人法定代表人有意向将此处营造成芃辰黄河奇石文化市场，并于2014年3月6日召集会议，就房屋租赁和租金问题与观赏石协会部分会员进行商谈，与会双方商定观赏石协会放弃向城投公司租赁房屋的要求，由上诉人向城投公司租赁涉案房屋后续租于被上诉人，并承诺库房东面的雁青大道不修好不涨租金。上诉人虽对上述事实有异议，但被上诉人的陈述与证人陈俊茂的证言所证明的事实一致，上诉人委托代理人作为参会人员之一，在一审庭审中陈述召开会议属实，被上诉人不交2014年租金的原因是想自己直接从城投公司租房，证人证言与当事人陈述的事实一致，一审对证人证言采信符合法律规定。由此可知，2014年上诉人与城投公司之所以能够顺利签订租期为两年的续租合同，不仅借助于观赏石协会及其会员的外力因素，也与将此处营造成黄河奇石文化市场之使用目的相关。为此一审法院依据上述事实，认定上诉人与被上诉人对涉案房屋的租期与上诉人与城投公司的租期一致并无不当。因上诉人与城投公司签订的租赁合同于2015年12月31日到期，所以本案双方的租赁期限亦应于2015年12月31日到期，截至目前双方的租期并未届满。因此关于上诉人认为双方没有续签新的合同，属于不定期租赁关系，以及主张解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人按每月每平方米15元支付租金及违约金的请求亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由上诉人兰州芃辰汽车用品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张建军审 判 员 白丽娟代理审判员 冯 诚二〇一五年八月十四日书 记 员 谷元元 微信公众号“”