（2014）龙民一初字第1835号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2016-07-26
案件名称
张祖辉与海口文熙贸易有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审判决书
法院
海口市龙华区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张祖辉,海口文熙贸易有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十七条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第四条
全文
海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2014）龙民一初字第1835号原告（反诉被告）张祖辉。委托代理人李香明，海南肖明德律师事务所律师。委托代理人钟才芳。被告（反诉原告）海口文熙贸易有限公司。法定代表人徐渡，总经理。委托代理人吉宁宇，该司员工。原告张祖辉(反诉被告)与被告海口文熙贸易有限公司（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张祖辉及委托代理人李香明和钟才芳、被告委托代理人吉宁宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，被告将海口市解放西路XX号楼山水酒店X侧X号铺面出租，在原告承租之前由被告租赁给范佩珍经营，范佩珍在其租赁期间于2013年5月16日向被告交纳铺面押金18000元。2013年11月11日，原告从范佩珍接手上述铺面，与被告签订《海口文熙贸易有限公司铺面租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定经营范围为“十字绣”，租赁期限“自2013年5月16日起至本楼（山水酒店）整体改造停止营业终止合同”。经被告和范佩珍同意，原告直接向范佩珍支付铺面转让费后，范佩珍向被告支付押金的相关权益由原告承继，押金收条交付原告保管。2014年5月，因下雨导致屋内严重漏水，造成原告经济损失，为继续经营，原告没有要求被告赔偿，只是要求被告对铺面进行修复。经多次与被告协商并且媒体报道后，被告对铺面进行修缮。2014年7月18日，因台风“威马逊”携带暴雨造成铺面严重漏水。原告担心货物十字绣被水淹，将低处的货物都摆放在高处货架，然而屋内严重漏水，屋外狂风暴雨，原告无法及时将货物搬出铺面，造成重大经济损失。事后，被告对原告经济损失不做任何赔偿，也没有积极对铺面漏水处进行维修。因为担心铺面再次漏水造成损失，原告不敢再进货，将一些尚未淋湿的产品进行转移避免损失扩大。原告认为，被告出租铺面给原告经营十字绣，应当向原告交付符合经营条件的铺面。被告交付的铺面两次进水，均造成原告经济损失。因被告出租的铺面已经无法满足原告签订该租赁合同的目的，被告房屋漏水已经构成对《租赁合同》的根本违约，应当依法予以解除，被告应当赔偿原告的经济损失。为维护原告的合法权益，向法院起诉被告，请求判令：1.解除原告与被告于2013年11月11日签订的《海口文熙贸易有限公司铺面租赁合同》；2.被告退还原告铺面押金18000元；3.被告赔偿因出租铺面漏水给原告造成的损失80000元。被告（反诉原告）辩称，一、原告请求被告支付其因漏水造成的损失无事实和法律依据。2013年11月11日，被告与原告就海口市解放西路XX号山水酒店X侧铺面第X间签订《租赁合同》，约定经营范围和经营时间等具体事项。该合同押金收条由原告保管。2014年5月，由于位于该铺面下方的地下水管长时间腐蚀，价值当天暴雨，造成水管破裂淹水，并对原告造成一定经济损失。被告与原告协商，作为对原告经济损失补偿，被告免除其2014年6月份铺面租金6000元，并在几日内与该建筑物所有权人维修水管，之后没有发生类似淹水事故。2014年7月18日，因超强台风“威马逊”携18级超强风力和300毫米以上的降水量登陆海南，从当天下午6点开始，半小时内造成原告及附近几间铺面近40厘米的淹水（原告铺面高于街道大约近60厘米，解放西街道积水深度达1米），原告铺面货物过多，较高的货架不多，这是造成原告损失的部分原因。原告所租铺面位于山水酒店副楼，其正上方三层为一个小露台，小露台上有4个烟囱，烟囱经过正上方二层，一直通到隔壁餐饮店厨房，所建时间已有10年之久，并未发生漏水事件。台风前，建筑物所有人也对烟囱做了必要防护措施。但是此次台风强度过高，降水过多，造成烟囱出现裂缝，雨水从之灌入，加之强风吹落墙体瓷砖，这些都是造成原告铺面漏水的原因，这些因素不是被告所能控制和预料的。而且在这次台风后，被告积极对房屋进行防水修缮，被告没有主观上的过失和故意。根据该租赁合同第九条规定，此次漏水属于不可抗力，原告应自己承担损失。二、原告要求解除合同并返还押金，不符合《租赁合同》和法律的规定，原告损失系属不可抗力因素造成，并非被告违约，原告无权要求解除合同和返还押金。被告（反诉原告）反诉称，被告反诉意见与被告答辩一致。此外，原告用本不属于被告承担的赔偿责任作为理由，拒绝支付自2014年8月1日起的租金。按《租赁合同》第三条第2款的规定，每月10前，应交付本月租金，如有拖欠，被告每天按拖欠金额的5%加收滞纳金，拖欠时间超过10日，被告视原告为严重违约，被告有权停止水、电供应，并有权收回铺面，押金不予退还。原告用不属于被告承担的赔偿责任为由，拒绝交付租金，经被告多次催告仍未交付，并且拒绝交还铺面。为维护被告合法权益，向法院反诉本诉原告，请求判令：1.解除被告与原告于2013年11月11日签订的《海口文熙贸易有限公司铺面租赁合同》；2.被告不予返还原告押金18000元；3.原告向被告支付自2014年8月1日起至原告实际交还铺面的租金（满一个月按6000元算，不满一个月按实际天数*6000/当月天数）；4.本案诉讼费用由原告承担。原告（反诉被告）就反诉辩称，被告没有及时对铺面进行维修，导致原告无法使用铺面经营，所以被告要求原告支付租金没有法律依据。经审理查明，海口市解放西路XX号建筑物产权人为海南宝地宾馆。2003年7月10日，由海南省地质矿产勘查开发局决定，将海南宝地宾馆更名为海南山水大酒店。2012年10月10日，海南山水大酒店与被告签订《房屋租赁合同书》，该合同载明：海南山水大酒店将海口市解放西路XX号海南山水大酒店后楼出租给被告。2013年11月11日，乙方为原告与甲方为被告签订《租赁合同》，主要约定：1.甲方将海口市解放西路XX号楼山水酒店X侧铺面转租给乙方，经营范围为“十字绣”，该铺面租金每月6000元。；2.自合同签订之日起，乙方向甲方一次性交纳3个月租金及管理费合计18000元作为押金，合同期满后如乙方不再续租且无违约行为和结清一切费用后，甲方无条件如数退还押金；3.合同期内租赁金及其他费用按月结算，结算时间为每月10日前，如有拖欠，甲方按每天拖欠金额5%加收滞纳金，拖欠时间如超过10日，甲方视乙方严重违约，甲方有权停止水、电供应，并有权收回铺面，押金不予退还；4.租赁期间，如因地震、台风等不可抗力的自然灾害造成合同无法履行时，甲、乙双方互免承担违约责任，造成货物财产损失，甲、乙双方各自承担自身损失。《租赁合同》签订后，原告直接向该铺面原承租人范佩珍支付铺面转让费后，原承租人范佩珍向被告支付押金的相关权益由原告承继，押金收条交付原告保管。2014年7月18日，因超强台风“威马逊”登陆海南，受降水影响，原告承租的铺面出现室内积水和漏水事故，导致原告货物被淹。因原、被告未能就经济损失赔偿达成协议，遂成讼。本案受理后，2014年8月8日，原告向本院提出鉴定申请，请求法院依法对其货物因铺面漏水遭受损坏的经济损失作物价评估进行司法鉴定。2014年11月20日，本院依法向海口市中级人民法院送达鉴定材料。2015年5月15日，海口市中级人民法院向本院送达（2014）海中法鉴委字第410号终结对外委托说明书，通知本院因无法获取鉴定所需的重要资料，鉴定机构来函退回委托，海口市中级人民法院决定终结对外委托。2015年7月20日上午，原告在本院询问笔录中撤回委托鉴定申请，不再委托评估鉴定机构对十字绣的损失进行鉴定。此外，2014年8月21日，被告向原告出具《通知》，内容载明：因原告不依约交纳租金，需两天内清除所有货物。之后，被告对该铺面进行停水、电处理。原告于2014年9月22日将铺面交还给被告。上述事实有《海口文熙贸易有限公司铺面租赁合同》、《海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证》、铺面漏水现场视频DVD一张、铺面漏水损毁的货品现场照片、《中华人民共和国国有资产产权登记证》、海南省地质矿产勘查开发局（琼地发[2003]26号）文件《关于海南宝地宾馆更名为海南山水大酒店的批复》、《房屋租赁合同书》、《通知》、现场照片、海南政和资产评估土地房地产估价有限公司的《退案说明》、《海口市中级人民法院终结对外委托说明书》、质证笔录及庭审笔录等证据在卷佐证，经庭审质证，足资认定。本院认为，原告与被告签订《租赁合同》合法有效，系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行各自的义务。原告认为承租的铺面已经无法满足原告签订该合同的目的，请求判令解除《租赁合同》，被告亦在反诉中请求判令解除该合同。原告承租铺面为了经营“十字绣”，现因受“威马逊”台风影响，货物被浸泡受损，已无法继续经营。威马逊”台风登陆海南，系原、被告双方在签订《租赁合同》时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第（一）项的规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。故本院对原、被告均主张解除《租赁合同》予以支持。原告主张因被告提供的铺面不合格，“威马逊”台风登陆后，原告承租的铺面严重漏水，致使其经营货物受损，被告应当赔偿其经济损失。原告向本院申请鉴定货物损失，之后撤回委托鉴定申请，本院予以确认。被告辩称原告货物损失，一方面是受“威马逊”台风强降雨的影响，另一方面是原告没有将货物放置高处致使积水浸泡，被告不应承担货物受损的赔偿责任。对此，本院认为，“威马逊”超强台风登陆海南带来强降雨，造成原告承租的铺面出现漏水、积水现象系客观上不可避免的，给原告生产经营带来经济损失，实属原告经营货物应承担的风险。被告转租的铺面因“威马逊”超强台风导致漏水，虽然客观上违反了法律规定“出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，但是依据《租赁合同》第九条和《合同法》第一百一十七条第一款的规定，因不可抗力不能履行合同的，原、被告互免承担违约责任；造成货物财产损失，原、被告各自承担损失。因此，原告请求判令被告赔偿其损失80000元，本院不予以支持。原告主张被告退还其交付的《租赁合同》押金18000元。被告反诉主张因原告严重违约，不履行交纳租金的义务，应向被告支付从2014年8月1日至2014年9月22日的租金，不予退还押金。本院认为，依据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，民事活动应当遵循公平原则。依据公平原则，虽然依约原告应向被告履行支付租金的义务，但是原告经营“十字绣”受台风强降雨浸泡，台风后需要相应期限对“十字绣”进行清理，被告应当给予原告合理清理“十字绣”的期限。原告也于2014年9月22日向被告交回了铺面。同时考虑到被告亦于2014年8月21日已对铺面进行停水、电处理，这期间原告确已无法经营，也无法向被告支付租金。按《租赁合同》第九条的规定：“因不可抗力造成合同无法履行，原、被告互免承担违约责任”，故被告反诉请求判令原告支付从2014年8月1日至2014年9月22日的租金，本院不予支持。既然《租赁合同》已依法解除，被告应当退还原告《租赁合同》的押金18000元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第一百一十七条、《中华人民共和国民法通则》第四条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张祖辉与被告（反诉原告）海口文熙贸易有限公司于2013年11月11日签订的《海口文熙贸易有限公司铺面租赁合同》；二、限被告（反诉原告）海口文熙贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）张祖辉退还押金18000元；三、驳回原告（反诉被告）张祖辉其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）海口文熙贸易有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费500元，由原告（反诉被告）张祖辉负担225元，由被告（反诉原告）海口文熙贸易有限公司负担225元；反诉费225元，由被告（反诉原告）海口文熙贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 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