（2015）准民初字176号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2016-05-07
案件名称
董满世与温德孙、张玺文、葛和平、郗永茂、王美英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
准格尔旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董满世,温德松,张玺文,葛和平,王美英,郗永茂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款，第十五条；《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百二十四条第一款，第二百二十七条
全文
内蒙古准格尔旗人民法院民 事 判 决 书（2015）准民初字176号原告董满世，男，1975年12月18日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古。委托代理人张瑞祥，准格尔旗法律援助中心律师。委托代理人武和平，准格尔旗法律援助中心律师。被告温德松，男，1972年2月7日出生，蒙古族，个体工商户，现住内蒙古呼和浩特市。被告张玺文，男，1967年12月16日出生，汉族，农民，现住内蒙古。委托代理人刘欣，内蒙古义盟（准格尔）律师事务所律师。第三人葛和平，男，1971年3月28日出生，汉族，现住内蒙古。委托代理人王平，内蒙古义盟（准格尔）律师事务所律师。第三人王美英，女，1976年10月29日出生，汉族，无职业，现住内蒙古。第三人郗永茂，公民身份号码1527231974********，男，1974年3月1日出生，蒙古族，现住内蒙古。原告董满世诉被告温德松、张玺文，第三人葛和平、王美英、郗永茂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员高晓辉于2015年4月1日公开开庭进行了审理，在审理过程中追加王美英、郗永茂为第三人，又于2015年4月23日公开开庭进行审理。原告董满世及其委托代理人张瑞祥、武和平，被告温德松、被告张玺文及其委托代理人刘欣，第三人葛和平及其委托代理人王平、第三人王美英、郗永茂到庭参加了诉讼。因案情复杂，于2015年5月20日转为普通程序，由代理审判员高晓辉担任审判长，与代理审判员杜瑞鲜、人民陪审员刘丽清组成合议庭，于2015年6月19日再次开庭进行审理，原告董满世及其委托代理人张瑞祥，被告张玺文及其委托代理人刘欣，第三人葛和平及其委托代理人王平、第三人王美英、郗永茂到庭参加了诉讼，被告温德松经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告董满世诉称，2008年8月，原告董满世口头承租了案外人薛欣波租赁的位于准格尔旗薛家湾镇一处毛坯底商，原告董满世投资400000元进行装修用于经营酒店。原告董满世经营两年后，2011年7月，被告温德松将该房整体承租，经协商原告董满世与被告温德松达成口头协议，继续由原告董满世承租该房屋。2011年11月1日，原告董满世将该房屋及经营酒店的设施整体转租给被告张玺文，并签订了《酒店转租合同》，被告张玺文开始经营酒店。2013年11月23日，第三人葛和平、王美英、郗永茂将酒店门上锁。为此，被告张玺文将原告董满世诉至准格尔旗人民法院，法院作出（2014）准民初字第425号民事判决书，判决原告董满世赔偿被告张玺文的损失60多万元。原告董满世不服该判决向鄂尔多斯市中级人民法院提起上诉，中院维持原判决。原告董满世因转租房屋承担的损失，应当由被告张玺文及第三人葛和平、王美英、郗永茂承担，请求人民法院判决：1、确认原告董满世与被告温德松口头约定的房屋转租协议有效，合同的履行期至2016年10月31日止；2、被告张玺文按照2011年11月1日转租原告董满世酒店时的现状交付原告董满世酒店及当时价值90000元的财产；3、被告张玺文给付原告董满世准价认字（2014）84号价格认证结论书中鉴定所涉及的全部财产；4、被告张玺文赔偿原告董满世房租损失，从2013年11月23日起计算至交付原告董满世酒店时止，损失每日493元；5、被告张玺文赔偿因解除转租合同而未能及时给原告董满世交付房屋造成原告董满世经营损失，损失从解除合同之日即2013年11月23日起至交付原告董满世房屋之日止，每天771元；6、第三人葛和平、王美英、郗永茂赔偿原告董满世因（2014）准民初字第425号民事判决书和（2014）鄂民终字第743号民事判决书由原告董满世承担的诉讼费用损失35652元，鉴定费15500元，两项共计50152元；7、第三人葛和平、王美英、郗永茂与被告张玺文共同承担2、3、4、5项诉讼请求的损失；8、本案的诉讼费由被告张玺文、第三人葛和平、王美英、郗永茂负担。原告董满世出示（2014）准民初字第425号民事判决书一份、（2014）鄂民终字第743号民事判决书一份、准格尔旗价格认证中心价格认证结论书对其主张予以证明。被告温德松在第一次庭审中辩称，诉争房屋是被告温德松向第三人葛和平、王美英、郗永茂租的，租期从2011年10月1日至2016年10月1日，原告董满世与被告温德松协商准备承租该房，被告温德松没有同意但原告董满世已经把房子装修并营业了，于是口头约定租金每年180000元。原告董满世租了几个月未经被告温德松同意转租给被告张玺文。被告温德松要求确认合同无效。被告张玺文辩称，1、原告董满世第1项诉讼请求，不符合法律规定，原告董满世和被告温德松未约定租赁期限，不能成立；2、第2项诉讼请求中返还酒店是物权，物的所有人才享有；3、第3项请求，价格认定书是被告张玺文损失的依据；4、第4项请求，造成原告董满世损失不是被告张玺文的过错，原告董满世无权要求被告张玺文赔付；5、原告董满世主张经营损失无事实和法律依据；6、诉讼费和鉴定费是基于合同产生的，原告董满世无权追偿。7、被告张玺文和第三人葛和平、王美英、郗永茂不是共同主体，也没有连带责任。综上，请求法院驳回原告董满世的诉讼请求。第三人葛和平辩称，原告董满世与被告温德松的口头租赁协议无效；诉讼请求第2、3、4、5项缺乏事实和法律依据；诉讼费和鉴定费，不属于经营所得，依法不应予以赔偿。第三人葛和平出示出示《酒店房屋租赁合同》一份、暂停营业通知一份、水费、电费、供暖费交费通知、违约通知一份、第三人葛和平和被告温德松2013年10月21日的电话录音对其主张予以证明。第三人王美英、郗永茂辩称，第三人葛和平、王美英、郗永茂是和被告温德松签的合同，原告董满世的诉讼请求与第三人葛和平、王美英、郗永茂无关。经审理查明，第三人葛和平、王美英、郗永茂与被告温德松于2011年10月1日签订《酒店房屋租赁合同》，第三人葛和平、王美英、郗永茂将其共有的位于准格尔旗薛家湾镇一处毛坯底商出租给被告温德松，租期5年，从2011年10月1日至2016年10月1日，租金为每年650000元。被告温德松将该楼的第三层转租给原告董满世，未签订租赁合同，口头约定年租金180000元。原告董满世向被告温德松支付租金300000元。原告董满世于2012年2月27日与被告张玺文签订《酒店转租合同书》，将第三层转租给被告张玺文，租赁期限5年，从2011年11月1日至2016年10月31日，年租金180000元，转租费90000元。合同签订后，被告张玺文给原告董满世支付两年租金360000元。2012年11月15日，原告董满世告知被告张玺文该酒店是向被告温德松转租的，第三年的租金直接给被告温德松。于是被告张玺文将第三年租金180000元支付给被告温德松。2013年11月23日，第三人葛和平、王美英、郗永茂将酒店门上锁，致使被告张玺文不能正常营业。被告张玺文将原告董满世诉至准格尔旗人民法院，准格尔旗人民法院作出（2014）准民初字第425号民事判决书，判决原告董满世返还被告张玺文租金180000元，转租费90000元；并赔偿被告张玺文财产损失132861元及从2013年11月23日起至判决书生效之日，按每日771元的停业损失。原告董满世不服该判决向鄂尔多斯市中级人民法院提起上诉，中院维持原判决。以上事实有原告董满世、被告温德松、张玺文，第三人葛和平、王美英、郗永茂的陈述及原告董满世出示的（2014）准民初字第425号民事判决书、（2014）鄂民终字第743号民事判决书、第三人葛和平出示的《酒店房屋租赁合同》在案证实。本院认为，根据审理查明的事实，本案原告董满世主张的诉讼请求同时存在侵权法律关系与合同法律关系，经法庭释明，原告董满世选择合同法律关系进行诉讼。本案中存在多重转租的关系，共涉及三个合同，即第三人葛和平、郗永茂、王美英与被告温德松的《酒店租赁合同》，被告温德松与原告董满世的口头租赁合同，原告董满世与被告张玺文的《酒店转租合同》。作为出租人的第三人葛和平、郗永茂、王美英与承租人温德松之间的《酒店租赁合同》是整个租赁关系的基础和依据，该合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，是有效合同。该合同中约定租赁期间，承租人没有转租的权利。但原告董满世主张第三人葛和平知道转租，并出示银行转账凭条证明原告董满世给第三人葛和平支付200000元租金，对于该证据，第三人葛和平虽然不认可其收到的是租金，但第三人葛和平亦未提出相反的证据证明，此转账行为发生在转租期间，原告董满世已经完成证明事实之盖然性，因此，第三人葛和平知道被告温德松转租行为的事实，本院予以确认，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。司法解释中的六个月是除斥期间，不发生中断、中止、延长的情形。第三人葛和平在2011年11月9日收到租金后，六个月内未提异议，因此，被告温德松与原告董满世的转租合同是有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，租赁期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分无效。因此，被告温德松与原告董满世的口头转租合同为不定期租赁，但租赁期限不能超过原租赁合同的期限。原告董满世在经营一段时间后，又将该房转租给被告张玺文，双方形成再转租的关系。法律对再转租未禁止，因此，再转租同样也适用于有关转租的规定。同理，被告温德松在再转租期间曾代董满世收过房租，有（2014）鄂民终字第743号民事判决书予以认定，因此，被告温德松对原告董满世的再转租行为也是知道的，被告温德松亦未在法定期间提出异议，原告董满世的再转租行为亦有效。无论是转租合同还是再转租合同，根据合同相对性原理，次承租人与出租人非合同相对方，次承租人不能直接向出租人主张权利。本案中，原告董满世无权向第三人葛和平、郗永茂、王美英依据合同关系主张赔偿的权利，因此，对于原告董满世要求第三人承担诉讼请求的第二、三、四、五、六项诉讼请求本院不予支持。原告董满世与被告张玺文在再转租关系中的地位，都是次承租人，原告董满世主张的交付酒店属于物上请求权，该请求权是出租人的权利，作为次承租人的董满世无权主张。对于转租酒店时的酒店中的财产，在原告董满世与被告张玺文的《酒店转租合同》中第13条约定，所有财产归乙方所有（乙方即被告张玺文），并且已经交付被告张玺文，因此，被告张玺文已经是转租时酒店中财产的所有权人，原告董满世无权要求返还。对于价格鉴定书中的财产，所有权人亦是被告张玺文，原告董满世无权要求返还。对于原告董满世主张的房租损失和经营损失，由于被告温德松拖欠租金，第三人葛和平、郗永茂、王美英在2013年11月23日将诉争房屋锁了门，第三人葛和平、郗永茂、王美英以锁门的行为表明解除合同的意思，因此，第三人葛和平、郗永茂、王美英和被告温德松的《酒店租赁合同》已经解除，则以该合同为基础的转租合同和再转租合同亦同时终止。因此，原告董满世要求被告张玺文赔偿2013年11月23日以后的房租损失和经营损失于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决如下：一、原告董满世与被告温德松关于承租位于准格尔旗薛家湾镇底商的口头租赁协议有效，租赁期限为不定期租赁；二、驳回原告董满世的其他诉讼请求。案件受理费10802元（原告已预交5401元），由原告董满世负担10702元，被告温德松负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长 高晓辉代理审判员 杜瑞鲜人民陪审员 刘丽清二〇一五年八月十四日书 记 员 刘 丹本案援引法条《中华人民共和国合同法》第二百二十四条?承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条?承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 更多数据：搜索“”来源：