（2015）房民初字第10679号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-12-25
案件名称
丁燕平与方铁英等农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丁燕平,方铁英,张淑云,马小芳
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2015）房民初字第10679号原告丁燕平，女，1978年1月25日出生。委托代理人卫东，北京市房山区良乡镇第三法律服务所法律工作者。被告方铁英，男，1982年1月16日出生。被告张淑云，女，1955年10月4日出生。被告马小芳，女，1985年2月13日出生。委托代理人刘淑杰，河南闻禹律师事务所律师。委托代理人程龙（夫妻关系），男，1985年2月3日出生。原告丁燕平诉被告方铁英、张淑云、马小芳农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员秦艳玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告丁燕平及其委托代理人卫东，被告方铁英、被告张淑云及被告马小芳的委托代理人刘淑杰、程龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁燕平诉称：原告与被告张淑云是婆媳关系，与被告方铁英是夫妻关系，双方于2009年9月9日登记结婚，原告于同年11月23日将户籍迁入北京市房山区城关街道×号院×号宅院内。该宅基地是被告方铁英祖宅，建有房屋26间，均是被告方铁英父母所建，被告方铁英之父方×2006年因病去世，原告与被告方铁英婚后一直居住在北京市房山区城关街道×号院×号宅院至今。2015年6月18日，被告方铁英、张淑云在原告不知情的前提下，与被告马小芳订立一份《宅基地买卖合同》，将属于三人共同拥有使用权的宅基地及房屋使用权，以32万元的价格卖给被告马小芳，被告马小芳要求原告搬出北京市房山区城关街道×号院×号宅院时原告才知道自己的权利受到侵犯。综上所述，原告认为，根据我国土地法及物权法的相关规定，宅基地是按户拥有使用权，即“一户一宅”，原告与被告方铁英结婚并将户籍迁入诉争宅基地后，即成为该户成员，依法享有该处宅基地的使用权，是共同的使用权人，而被告方铁英、张淑云在原告不知情的前提下，擅自出卖宅基地，其行为不仅违反了土地法关于宅基地不得买卖的规定，同时，亦侵犯了原告的使用权，根据民法通则、土地法以及物权法的相关规定，该协议应当认定为无效。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令1、三被告于2015年6月18日签订的《宅基地买卖合同》无效；2、诉讼费由被告承担。被告方铁英辩称：我当时签订的时候认为是作抵押才签的，没有让我妻子丁燕平知道，我对原告的诉讼请求没有意见。被告张淑云辩称：我对原告的诉讼请求也没有意见。被告马小芳辩称：不同意原告的诉讼请求。马小芳与二被告方铁英、张淑云同为×村村民，而且名下没有宅基地，马小芳是农民，当时合同虽然名字写的是宅基地买卖，实际是宅基地随同房屋一起转让给马小芳，且价格合理，故请求法院驳回原告的诉讼请求。原告若不知情，可以以财产损害赔偿纠纷为由向二被告主张其合法权益。经审理查明：张淑云、方×婚后生育子女一人，即本案被告方铁英。张淑云夫妇于1981年左右在北京市房山区城关街道×号院×号建有宅院一处（以下简称×号宅院），该宅院宅基地使用权登记在方×名下。2006年，方×去世，2009年9月9日丁燕平与方铁英登记结婚，同年11月23日，丁燕平户籍迁入×号宅院。2015年6月18日，张淑云、方铁英与马小芳签订一份《宅基地买卖合同》，上载明：“乙方张淑云、方铁英自愿将位于×号宅院的宅基地及房屋使用权转让给甲方马小芳。经双方协商，双方达成以下共识：1、乙方自愿将×号宅院的宅基地（房集建×字×）及房屋使用权以人民币三十二万元的价格转让给甲方。2、双方签订此协议后，以前签订所有的《房屋买卖合同》、借条、收条和协议书全部作废，不再履行以前的相关内容及相关事宜。3、待×村进行棚户区改造之时，如此宅院分得三套以上（含三套）楼房，甲方自愿赠与乙方一套回迁房的购买权，乙方自行购买。如分得两套回迁楼房甲方将不在（再）负责乙方的住房面积。4、自签订本协议后，乙方不在（再）享受此宅院的任何相关待遇。双方共同协商无任何异议。”同日，张淑云、方铁英收到现金二十万元，另外十二万元双方约定折抵方铁英与马小芳丈夫程龙之间的借款及利息，张淑云、方铁英为马小芳出具收条一份，上载明：今收到马小芳叁拾贰万元整。另查明，丁燕平、方铁英、张淑云、马小芳均为北京市房山区城关街道×村村民，马小芳户口性质为农业家庭户。上述事实，有双方当事人陈述，原告提交的结婚证、户口本、《宅基地买卖合同》，被告提交的《宅基地买卖合同》、收条、北关村村委会证明、集体土地建设用地使用证、视频资料等证据在案佐证。以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：方铁英、张淑云作为×号宅院房屋的所有权人及宅基地的使用权人，与马小芳签订的《宅基地买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。现丁燕平以自己为宅基地共同使用权人，方铁英、张淑云擅自出卖涉诉房屋及宅基地使用权侵犯其合法权益为由，请求人民法院确认方铁英、张淑云与马小芳之间的买卖合同无效，该主张缺少法律依据，本院不予支持。另外，宅基地属于集体经济组织所有，宅基地使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利，马小芳作为×村村民，有权取得×村范围内的宅基地使用权，其行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，丁燕平关于方铁英、张淑云出卖宅基地，违反土地法的相关规定，方铁英、张淑云与马小芳之间的协议应认定无效的意见，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告丁燕平的诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告丁燕平负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。代理审判员 秦艳玲二〇一五年八月十四日书 记 员 于童蕊 关注微信公众号“”