（2014）穗天法民四初字第1170号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-12-25
案件名称
万菱实业（广东）有限公司与广州七色花投资顾问有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
万菱实业（广东）有限公司,广州七色花投资顾问有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第1170号原告：万菱实业（广东）有限公司，住所地在广州市天河区。法定代表人：王德雄，董事长。委托代理人：陈广鹏、梁纪锋，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州七色花投资顾问有限公司（原名广州阿呀呀尚韩投资顾问有限公司），住所地在广州市越秀区。法定代表人：刘子刚。委托代理人：谭俏云，广东力诠律师事务所律师。原告万菱实业（广东）有限公司（以下简称“万菱公司”）诉被告广州七色花投资顾问有限公司（以下简称“七色花公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万菱公司的委托代理人陈广鹏、梁纪锋，被告的委托代理人谭俏云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万某公司诉称：2010年12月21日，原、被告签订《广州市万某汇商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇B1层89号商铺，双方办理租赁登记备案手续。原告按约定向被告履行包括交付租赁单元的各项义务，然而在合同履行过程中，被告于2011年4月至2012年1月期间拖欠应付租金。原告向其多次发出催促缴纳租金的通知文件，但其置之不理，仍然拒缴款项。此后，原告向被告发出《律师函》。被告欠付租金构成严重违约，应当承担违约责任。合同应予以解除，合同解除后，原告有权不予退还被告已缴纳的租赁保证金，要求被告清偿拖欠租金及违约金。原告保留向被告追讨剩余租期内总租金的30%作为违约金的权利。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付2011年4月至2012年1月的租金（其中2011年4月至2011年11月，每月租金33434元，2011年12月租金24806元、2012年1月租金9060元）及逾期付款违约金（以每月租金为本金，按每日2‰的标准计，自每月6日计至付清为止，以租金本金为限）；2、被告承担本案诉讼费用。被告七色花公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。一、双方租赁合同已于2011年6月10日解除，被告不应支付此后的租金及违约金。被告因经营需要，向原告承租万某汇B1层89号铺，双方签订合同，但自2011年2月24日开业以来，由于万某汇商场客流稀少，被告经营十分惨淡。为此，被告多次或联合商场其他租户与原告沟通，希望能合理降租或采取其他解决办法。两个月后，2011年6月10日，被告收到原告发出的《解除合同通知书》，双方的租赁关系正式解除。由于《商铺租赁合同》已于2011年6月10日解除，因此，被告仅欠2011年4月至2011年6月10日的租金共78012.67元未付。原告无权要求被告支付2011年6月10日后的租金，和以其为基数的违约金。二、合同约定的违约金过高，有违公平，请法院适当调减。被告仅欠2011年4月至2011年6月10日的租金共78012.67元，但，根据原告的计算，被告需按照每日0.2%计付违约金，明显有失公平，根据法律规定，请法院对违约金予以适当调整。三、原告要求支付租金已超过诉讼时效，请法院依法驳回。双方租赁合同已于2011年6月10日解除，依据法律规定，原告即应于一年内，即2012年6月10日前主张其租金的权利，现原告的主张已超过诉讼时效，依法不应支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。另被告向原告支付保证金100302元、管理费保证金、首月管理费、水电周转金等，原告并没有退还，上述款项可以冲抵拖欠的费用。经审理查明：被告七色花公司原名广州阿呀呀尚韩投资顾问有限公司，于2010年12月6日核准为现名。2010年12月21日，万菱公司（甲方、出租方）、广州阿呀呀尚韩投资顾问有限公司（乙方、承租方）签订《广州市万菱汇商铺租赁合同》（合同编号R-B1089，以下简称“讼争合同”），约定：乙方承租甲方位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇B1层89号铺（以下简称“讼争商铺”）作经营饰品、化妆品，租赁期限为三年，甲方定于2010年12月23日交付商铺予乙方，若甲方推迟交付时间，乙方不得以任何形式要求赔偿，唯租金及其相关费用按实际交付时间起计算，自起租日首十二个月，月租金33434元，首月免租，第十三个月至第二十四个月，月租金35106元，第二十五个月至第三十六个月，月租金36861元，乙方须于每月第5日前向甲方提交上一个月乙方在该物业的销售报表，并缴付当月租金；乙方在签订本合同时交纳100302元作为履约保证金，在合同租期内履约保证金由甲方保管。租赁期满终止合同后，甲方将履约保证金在乙方缴清一切租金和费用及清理场地后十四个工作日内无息退还予乙方。在租赁期内，乙方不得以租赁保证金冲抵租金、管理费和其它费用；乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知后十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及《广州市房地产租赁合同》收回该物业不予退还保证金，并且乙方须支付剩余租期内总租金的30%作为违约金给甲方；甲方有权或通过管理公司在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾期一日按欠款总额的0.2%收取；租赁期满或合同解除，乙方须将该物业恢复原状及清洁场地交还甲方；如乙方于租赁期内违反本合同的条款或单方终止《广州市房地产租赁合同》和本合同，乙方除按《广州市房地产租赁合同》和《租赁合同》约定承担责任外，且甲方有权即时停止电力、空调供应或万某汇内之其它设施。乙方已付之当月租金及履约保证金不予退还。同时乙方应于十四天内按本合同要求交回物业，并且在5天内向甲方支付剩余租赁期内总租金的30%作为违约金；根据本合同需要发出的全部通知，均以书面形式。甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其他通知，如送至该物业或挂号寄给乙方，则被视为已经送达。乙方发给甲方或管理公司通知如送交或挂号寄给甲方以下地址和管理公司地址，亦被视为已经送达给甲方或管理公司，甲方联系地址为广州市天河区天河路230、232号，管理公司联系地址为广州市天河区天河路230号万某国际中心19层，乙方联系地址为广州越秀区东风中路410号时代地产3305。已签订的《广州市房地产租赁合同》与本合同不一致的，均以本合同为准。2010年12月17日，双方签订《广州市房屋租赁合同》并进行备案。2010年12月24日，万某公司将讼争商铺交付七色花公司使用。2011年4月30日，万某公司向七色花公司发出《催促缴纳租金通知书》，主张2011年3月至2011年4月期间的租金等。2011年5月24日，万某公司向七色花公司发出《催促缴纳租金通知书》，主张2011年4月至2011年5月租金等。万某公司称于2011年6月27日、2011年7月21日、2011年8月25日、2011年9月27日、2011年10月25日向七色花公司发出《催促缴纳租金通知书》，七色花公司予以否认收取函件，万某公司未能就此进行举证。2011年6月10日，万某公司向七色花公司发出《解除合同通知书》，称其未缴付2011年4月至2011年6月租金，现行使合同解除权，《广州市万某汇商铺租赁合同》正式解除，即日起收回商铺，要求立即清理场地并清付各项欠费。2013年1月9日，万某公司向七色花公司发出《律师函》，主张2011年4月至2012年1月租金等。2013年12月31日，万某公司向七色花公司发出《律师函》，主张2011年4月至2012年1月租金等。2014年3月13日，万某公司提起本案诉讼。关于商铺交还时间，双方未办理交接手续。庭审时，七色花公司称其于2011年6月10退场；万某公司表示七色花公司于2012年1月31撤场，其只收七色花公司2012年1月中的8天租金。本院认为：万某公司、七色花公司就讼争商铺签订的《广州市万某汇商铺租赁合同》是当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。本案争议焦点，商铺交还时间，双方未办理交接手续，依据法律规定，举证责任由七色花公司承担，现其抗辩主张于2011年6月10日撤场，缺乏事实依据，不予采纳。万某公司行使合同解除权，向其发出《解除合同通知书》，通知到达生效，但通知到达不能视为七色花公司于当日即搬出涉案商铺，现万某公司主张七色花公司于2012年1月31日搬迁，予以采纳。即七色花公司依约应支付2012年1月30日前拖欠的租金，现万某公司主张2011年4月至2012年1月30日租金，符合合同约定，并无不当。现万某公司主张2011年9月至2012年1月期间的租金，按约定于当月5日前支付当月租金，即万某自当月的6日起知道其权利受到侵害，其有权行使权利。依据法律规定，租金应适用一年的诉讼时效，即上述期间的各月租金，须在当月6日起一年内主张权利，否则丧失胜诉权，对于2011年4月至2011年6月租金，万某公司于2011年6月10日主张，此后在一年内未主张，丧失胜诉权，依法驳回。对于2011年7月至2011年12月租金的主张，超出一年法定期限主张，丧失胜诉权。对于2012年1月租金，其应于2012年1月6日起1年内提出，其于2013年1月9日提出主张，亦超出法定期限，丧失胜诉权。综上，万某公司提起诉讼已超诉讼时效，对其本金及违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告万菱实业（广东）有限公司的诉讼请求。本案受理费9830元，由原告万菱实业（广东）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 谭巨文人民陪审员 梁泳怡人民陪审员 杨 蕴二〇一五年八月十四日书 记 员 蒲肖明曾妙仪 搜索“”