（2014）穗天法民四初字第2436号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2016-07-13
案件名称
广东天平房地产评估有限公司与王东风、北京日正华瑞科技发展有限公司广州分公司相邻关系纠纷2014民四初2436一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东天平房地产评估有限公司,王东风,北京日正华瑞科技发展有限公司广州分公司
案由
相邻损害防免关系纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十三条，第一百一十七条第一款
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第2436号原告：广东天平房地产评估有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：林金萍，总经理。委托代理人：陆伟华，该司职员。委托代理人：胡胜岳，广东正大方略律师事务所律师。被告:王东风，住广东省广州市天河区。被告：北京日正华瑞科技发展有限公司广州分公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：孙静，总经理。委托代理人：陈雪敏、尹杉，均系该司职员。原告广东天平房地产评估有限公司（简称“天平公司”）诉被告王东风、北京日正华瑞科技发展有限公司广州分公司（简称“日正华瑞公司”）相邻损害防免关系纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天平公司的法定代表人林金萍及其委托代理人陆伟华、胡胜岳，被告王东风及被告日正华瑞公司的委托代理人陈雪敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天平公司诉称：原告系广州市天河区365号1206房的业主，被告王东风系广州市天河区365号1306房的业主，被告日正华瑞公司系广州市天河区365号1306房的使用人，被告与原告是上下楼邻居。原告与被告所在该栋楼天俊阁全部房屋已改为办公用途使用。2014年年初，原告发现1306房洗手间渗漏至1206房问题并告知被告日正华瑞公司，希望其要尽快修缮，以免造成原告更大损失。被告日正华瑞公司当时自称为使用人，需要转告被告王东风方可进行修缮事宜。后原告多次追问被告日正华瑞公司，被告日正华瑞公司说被告王东风一直没有答复。原告租客于2014年6月底拟对1206房室内进行装修使用，发现1306房洗手间渗漏问题很严重，若不及时修缮将会导致1206房的天花及墙面不断脱落及损坏。原告见被告王东风无回复，只好将1306房渗漏情况向天俊阁服务中心（即管理处）反映，天俊阁服务中心派管理人员到现场查看后，确认为1306房洗手间沉池渗漏，要求被告要尽快维修及做好防水工作。被告也很清楚要在1306房洗手间地面做防水才能解决渗漏问题，但是其嫌维修麻烦，想方设法抵赖、拖延时间，任其污水渗漏至1206房天花及墙壁，损害原告的合法权益。天俊阁服务中心及原告多次发函给被告，要求被告尽快安排施工队维修，以避免给原告造成更大损失，但被告置之不理。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告立即聘请有施工资质的公司对被告1306房洗手间地面及洗手间沉池防水层进行防水维修处理、停止侵害，直至原告墙体及天花不再渗漏污水为止；2、被告赔偿自2014年6月26日起至房屋修复之日止因房屋渗漏给原告造成租金损失；3、被告赔偿自2014年6月26日起至房屋修复之日止的物业管理费用；4、被告支付因渗漏造成原告修缮天花板及墙壁的维修费用3000元；5、被告承担本案的全部诉讼费用、评估费用及鉴定费用。被告王东风辩称：原告诉状所述与事实不符。我方在本案中没有任何责任，渗漏的排水管道并非属于我方房屋内设施。被告日正华瑞公司辩称：不同意原告诉请。一、我方承租期间没有使用不当的行为，也没有进行施工改造，渗水问题与我方无关。我方收到《关于天俊阁1306房洗手间渗水维修函》后，已将相关情况通过邮件、短信等形式告知被告王东风的代理人，在此期间我方已积极进行沟通，为渗水问题找出原因。二、原告将1206房的洗手间进行改造后已不作为卫生间使用，1306房洗手间渗水不会造成1206房成为危房，也不影响原告使用1206房，原告要求我方承担其租金损失依法无据。三、关于原告提出物业管理费问题，不管原告是否实际使用房屋，其作为业主有义务承担物业管理费，渗水不会造成原告的物业费损失。经审理查明：原告是广州市天河区天河路365号1206房（建筑面积127.01平方米，简称1206房）登记产权人，王东风是广州市天河区天河路365号1306房（建筑面积127.0121平方米，简称1306房）登记产权人，日正华瑞公司曾是1306房的承租人、实际使用人。诉讼中日正华瑞公司提供广州城建开发物业有限公司天俊阁服务中心出具的物业证明（内容为日正华瑞公司于2015年4月13日搬出1306房）、广州市工商行政管理局天河分局出具的《准予变更登记（接收变动申报）通知书》（载明日正华瑞公司住所地从1306房变更登记为广州市天河区林和西路167号836室）及营业执照，证实其因租期届满已于2015年4月23日搬离1306房并将公司住所地进行了变更登记。王东风对此无异议。原告对上述证据的真实性没有异议，但认为：《准予变更登记（接收变动申报）通知书》、营业执照只能证明日正华瑞公司的注册地址发生了变更，而并不表示日正华瑞公司没有实际使用1306房；关于天俊阁服务中心出具的物业证明，日正华瑞公司即使迁出1306房，但因其之前没有处理好相邻关系，造成1206房无法使用，故应承担侵权责任。原告称其于2014年年初发现1306房卫生间渗漏，导致其1206房受损，其及物业管理处多次要求王东风、日正华瑞公司进行补漏处理，均遭拒绝，原告遂于2014年9月16日提起本案诉讼。由于原、被告双方无法确认漏水原因，原告申请本院委托专业鉴定机构鉴定漏水原因。本院经摇珠确定广州市合正房屋鉴定有限公司（简称合正公司）作为鉴定机构。2015年1月9日本院会同合正公司鉴定人员及原、被告双方到1206房、1306房进行现场勘查，本院对现场情况拍摄照片多张。2015年7月1日，合正公司作出《房屋安全鉴定报告》（简称《鉴定报告》）。《鉴定报告》指出：1206房卫生间南外墙与上方某接位处周围部位出现有发霉、发黑的渗水痕迹；1306房卫生间沉箱侧梁预留管口与排粪管接位处有渗漏现象，1306房卫生间外墙下方有渗漏现象。鉴定结论：1306房卫生间沉箱侧管口与排污管处出现渗漏的原因为1306房卫生间用水时水渗过卫生间地面渗漏到沉箱内积存（不排除排污管亦有渗水的情况），沉箱侧与排污管接位处防水层日久失效或防水措施不当，水通过该部位流至1206房，部分水渗下至1206房卫生间南墙，从该渗漏部位发黑发黄痕迹判断渗漏应持续较长时间；建议1306房请有资质的施工单位对卫生间进行防水维修处理。原告为证明其租金及物业管理费损失，提供如下证据：1、原告（出租方、甲方）、温某（承租方、乙方）2014年6月11日签订的关于1206房的《房屋租赁合同》（载明租赁期限2014年6月12日至2017年7月1日，租金11800元/月等）、原告（出租方）、温某（承租方）2014年9月10日签订的《补充协议》（主要内容：甲方同意减免乙方从2014年7月1日起至1306房修缮好卫生间渗漏为止的租金；因乙方目前无法正常使用1206房，甲方同意每月补偿2000元给乙方作补贴等）。2、租金收据（金额11800元）、租赁保证金收据（金额30000元）。3、天俊阁服务中心《交费通知单》［载明1206房2014年7月至9月小区服务费为1714.65元（单价4.5元）］。上述证据经质证，王东风认为：证据1、3的真实性无法确认，渗漏问题根本不会影响房屋的正常使用；证据2的真实性无法确认，租赁关系经经过房管部门备案或有相关纳税证明才能证明承租的事实。本院认为：本案为不动产相邻损害防免关系纠纷。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”第一百一十七条第二款规定：“损坏国家的、集体的财产或他人财产的，应当恢复原状或折价赔偿。”本案中本院委托的合正公司出具的《鉴定报告》指出1206房卫生间南外墙与上方某接位处周围部位出现有发霉、发黑的渗水痕迹；1306房卫生间沉箱侧管口与排污管接位处有渗漏现象，1306房卫生间外墙下方有渗漏现象。鉴定结论为1306房卫生间用水时水渗过卫生间地面渗漏到沉箱内积存（不排除排污管亦有渗水的情况），沉箱侧与排污管接位处防水层日久失效或防水措施不当，水通过该部位流至1206房，部分水渗下至1206房卫生间南墙，从该渗漏部位发黑发黄痕迹判断渗漏应持续较长时间。由此可见，1206房出现渗漏的原因系1306房卫生间渗漏所致，对此王东风作为1306房的业主依法应予承责。根据《鉴定报告》的鉴定结论及修复建议，王东风应对其1306房的卫生间进行彻底的防水防渗施工，消除渗漏隐患。1306房卫生间渗漏造成1206房受损的事实是清晰的，综合本案案情，结合本院现场勘查的情况，本院判令王东风赔偿原告1206房的修复费用3000元。关于原告要求王东风赔偿其租金损失及物业管理费损失的诉请。根据本院现场勘查的情况，1306房卫生间渗漏并未严重至影响1206房正常使用的程度，原告上述诉请理据不足，本院不予支持。日正华瑞公司虽曾是1306房的承租方、实际使用人，但日正华瑞公司提供的证据证实其现已搬离1306房，在此情况下原告要求日正华瑞公司承责理据不足，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告王东风对其广州市天河区天河路365号1306房的卫生间进行彻底的防水防渗施工，消除渗漏隐患。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告王东风赔偿原告广东天平房地产评估有限公司关于广州市天河区天河路365号1206房的修复费用3000元。三、驳回原告广东天平房地产评估有限公司的其它诉讼请求。本案受理费620元，由原告广东天平房地产评估有限公负担470元，被告王东风负担150元；鉴定费6000元，由被告王东风负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李新程人民陪审员 廖凤如人民陪审员 刘红梅二〇一五年八月十四日书 记 员 蒲肖明梁雅芝 来自