（2015）三民终字第00945号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-08-21
案件名称
方江海与刘青周、中国银行股份有限公司灵宝支行、河南轩瑞地产有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省三门峡市中级人民法院
所属地区
河南省三门峡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
方江海,刘青周,中国银行股份有限公司灵宝支行,河南轩瑞地产有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三民终字第00945号上诉人（原审被告）方江海，男，汉族，住河南省灵宝市。委托代理人郭旭钦，灵宝市“148”法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）刘青周，男，汉族，住河南省灵宝市。委托代理人王平，河南华灵律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）中国银行股份有限公司灵宝支行。住所地河南省灵宝市。负责人李兵，该行行长。委托代理人张金栋，灵宝市“148”法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。原审被告河南轩瑞地产有限公司。住所地河南省灵宝市。法定代表人孟首吉，系该公司董事长。上诉人方江海因与被上诉人刘青周、中国银行股份有限公司灵宝支行（下称中行灵宝支行）、原审被告河南轩瑞地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服灵宝市人民法院（2015）灵民一初字第505号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人方江海的委托代理人郭旭钦，被上诉人刘青周的委托代理人王平，被上诉人中行灵宝支行的委托代理人张金栋到庭参加诉讼，原审被告河南轩瑞地产有限公司经本院传票传唤未予到庭。本案现已审理终结。原审查明：2012年8月3日，方江海与刘青周签订了转让合同，方江海将其位于灵宝市函谷路与荆山路交汇处西南角金苹果假日酒店店面向东，由南向北第四、五、六间门面房转让与刘青周。合同中约定，“……三、方江海、刘青周协商同意上述房产的转让价为人民币6200000元整；……五、转让协议生效后，上述门面房的相关权利即转归刘青周，由刘青周独自享有相关权利；……七、该房产原已租赁给中行灵宝支行，租金420000元／年，自刘青周第一次支付方江海转让款之日起的租金即归刘青周所有，刘青周与中行灵宝支行另行签订租赁协议，同时租金以后归刘青周收取……。”转让合同签订后，刘青周于2012年9月19日前分四次向方江海支付了购房款620万元。2012年10月5日，方江海将其与刘青周的房屋转让行为告知了中行灵宝支行。另查明：2011年4月28日，方江海以河南轩瑞地产有限公司（甲方）的名义与中行灵宝支行（乙方）签订了房屋租赁合同，将本案涉及的房屋租赁给中行灵宝支行，合同中约定，“……二、租赁期限5年，自2011年5月1日至2016年4月30日，每365日为一个租赁年；……四、年租金为420000元，年租金按年支付，在合同签订生效后90日内，承租方向出租方支付首期租赁年租金，以后各租赁年租金分别于该租赁年的8月30日前支付，甲方收取租金时，应提前十天向乙方出具符合国家税务机关要求的房屋租赁发票，并明确租金支付方向，否则，乙方可拒付租金……。”对于此房屋租赁合同，方江海与刘青周签订转让合同时，方江海并未出示，亦未告知租赁合同中出租方应向承租方提供房屋租赁发票的事实。2012年6月5日，中行灵宝支行向方江海支付了第一年的租赁费42万元，税额为84840元。在2012年及2013年租金交款期限过后，刘青周多次向中行灵宝支行催要两年租金84万元，中行灵宝支行以刘青周未提供发票为由拒付。本案涉及的房屋原所有人为方江海，现所有人为刘青周，该房屋的所有权证尚在办理中。原审认为：本案系租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，方江海将出租给中行灵宝支行的房屋转让给刘青周时，并未将方江海作为房屋实际所有人以河南轩瑞地产有限公司名义与中行灵宝支行签订的房屋租赁合同交与刘青周，亦未告知租赁合同中出租方应向承租方提供房屋租赁发票的事实。对于该房屋租赁合同，根据合同相对性原则，合同约定的内容仅对合同双方当事人产生法律约束力。故对于提供发票的约定只对合同双方当事人即方江海与中行灵宝支行具有约束力，对刘青周不产生法律效力。因此，方江海应承担提供房屋租赁发票的义务或向刘青周支付每年房屋租赁费相应的税费84840元。另外，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，中行灵宝支行承租的房屋现所有人为刘青周，中行灵宝支行应当履行向刘青周支付租金的义务。刘青周要求中行灵宝支行支付拖欠的2012年、2013年租金理由正当，应予支持。因刘青周未按合同要求提前开具税票，致中行灵宝支行不能支付租金，故刘青周要求中行灵宝支行承担逾期付款利息的诉讼请求不能成立。刘青周要求方江海、河南轩瑞地产有限公司承担刘青周2012年、2013年的房屋租赁税，由于本案涉及的房屋原实际所有人为方江海，应由方江海承担相关权利义务，应承担刘青周2012年、2013年的房屋租赁税。河南轩瑞地产有限公司在本案中不应承担责任，故刘青周对河南轩瑞地产有限公司的诉讼请求，不予支持。方江海辩解其与刘青周签订转让合同时并未隐瞒房屋租赁合同内容，与本案查明事实不符，其辩解理由不能成立，不予采信。故依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决：一、中行灵宝支行支付刘青周2012年及2013年的房屋租金84万元，限判决生效后十日内履行完毕；二、方江海支付刘青周2012年、2013年房屋租赁税共计169680元（每年房屋租赁税为84840元），于判决生效后十日内履行完毕；三、驳回刘青周对河南轩瑞地产有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14768元，由中行灵宝支行负担11068元，方江海负担3700元。宣判后，方江海不服，上诉称：1、我与刘青周就涉案房屋签订的转让协议中明确显示，该房屋已经租赁给中行灵宝支行，同时也将我与中行灵宝支行签订的租赁合同出示给刘青周看过；2、出租人是房屋租赁税的纳税主体，刘青周作为出租人应当为中行灵宝支行出具房租发票，原审判令我承担向刘青周支付房屋租赁税款额没有事实和法律依据。请求撤销原判，改判我不承担向刘青周支付房屋租赁税款额。刘青周答辩称：1、方江海将涉案房屋转让给我时并未向我出示其与中行灵宝中行签订的租赁合同，也未告知我应向承租人提供房屋租赁税发票；2、方江海与中行灵宝支行的租赁合同明确约定由方江海向承租人提供房屋租赁税发票，但方江海与我签订的转让合同中并未约定由我向承租人提供房屋租赁税发票，方江海在与我签订转让合同时存在隐瞒事实的行为，违背了诚实信用原则，原审判令方江海承担房屋租赁税款是正确的，请求驳回上诉，维持原判。中行灵宝支行答辩称：我行与方江海签订的房屋租赁合同中明确约定由出租房承担开具租赁税发票的义务，事实上，在租赁的第一年，方江海已经按约向我行出具了发票，并收取了租金。方江海在转让房屋时并未向受让方出示我行与其订立的租赁合同，也未告知收取房租前应承担出具租赁税发票义务，原审判令其承担房屋租赁税款额正确，请求法院驳回上诉，维持原判。原审被告河南轩瑞地产有限公司未予答辩。本院经审理查明：方江海与中行灵宝支行签订房屋租赁合同，方江海出具了发票后，中行灵宝支行已经向方江海交纳了2011年5月1日至2012年4月30日期间的房屋租金。2012年5月1日之后的房屋租金，中行灵宝支行未予交纳。二审查明的其他事实与原审一致。本院认为：涉案房屋原产权人与中行灵宝支行签订的《房屋租赁合同》，依法订立，为有效合同，合同主体双方均应按照合同约定履行各自的义务。该租赁合同订立后，在五年租赁期间的第一年，方江海出具房屋租金发票后，中行灵宝支行支付了租金。此后，方江海将涉案房屋转让给本案原审原告刘青周，涉案房屋的所有权在租赁期间发生了变动。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，在涉案房屋所有权变动后，刘青周也未与中行灵宝支行另行签订房屋租赁协议，方江海与中行灵宝支行订立的房屋租赁合同的效力及于刘青周和中行灵宝支行，实际上也是按照房屋原所有权人方江海与中行灵宝支行签订的租赁协议履行。故刘青周应按合同约定，在向中行灵宝支行提供税务机关开具房屋租金发票后，由中行灵宝支行向刘青周交纳房屋租金。况且，纳税是公民的法定义务，出租人在获得租赁收入时应当出具相应的租金发票。方江海在转让涉案房屋时是否告知刘青周出具租金发票，并不影响刘青周在收取租金前出具发票的法定义务。原审判令方江海承担房租税款，不符合民事权利和义务相一致原则，显属不当。因此，原审判令方江海向刘青周承担给付房租税款的责任没有事实和法律依据，上诉人方江海关于不应承担给付房租税款的上诉理由成立，本院予以支持。方江海于2014年11月6日向刘青周出具的《证明》载明“当时双方（方江海和中行灵宝支行）均未将签订的房屋租赁合同交由刘青周，刘青周对之前租赁合同的约定内容不知情”。方江海于2015年7月22日上诉状中称其与刘青周转让涉案房屋时“上诉人也将该房屋租赁合同让被上诉人刘青周过目”，方江海此种对于同一事实前后陈述不一的行为，影响本案审理，属于妨害民事诉讼的行为，应予以民事制裁。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、撤销灵宝市人民法院（2015）灵民一初字第505号民事判决；二、被上诉人中国银行股份有限公司灵宝支行在被上诉人刘青周向其提供税务机关开具的房屋租赁发票后十日内给付刘青周2012年5月1日至2014年4月30日期间的房屋租金840000元；三、驳回刘青周的其他诉讼请求。一审案件受理费14768元，二审案件受理费3694元，均由刘青周负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁森林审 判 员 乔建刚代理审判员 孟大艳二〇一五年八月十四日书 记 员 秦 艳