（2015）宿城民初字第0688号

裁判日期: 2015-08-14

公开日期: 2016-01-26

案件名称

靳晓伟、吴蕾与宿迁用世置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

宿迁市宿城区人民法院

所属地区

宿迁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

靳晓伟,吴蕾,宿迁用世置业有限公司,中国工商银行股份有限公司宿迁幸福路支行

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

江苏省宿迁市宿城区人民法院民事判决书（2015）宿城民初字第0688号原告（反诉被告）靳晓伟。原告（反诉被告）吴蕾。被告（反诉原告）宿迁用世置业有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区西湖路66号。法定代表人卢之云，该公司董事长。委托代理人张瑜，江苏义扬律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司宿迁幸福路支行，住所地宿迁市市府东路61号。负责人高立岭，该行行长。委托代理人刘铭泽、陆波，该行员工。原告靳晓伟、吴蕾诉被告宿迁用世置业有限公司（以下简称用世置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月19日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2015年4月7日公开开庭进行审理。原告靳晓伟、吴蕾，被告用世置业委托代理人张瑜到庭参加诉讼。后被告用世置业申请追加中国工商银行股份有限公司宿迁幸福路支行（以下简称宿迁工行）作为第三人参加本案诉讼，并提起反诉。本院依法组成合议庭适用普通程序于2015年6月1日再次公开开庭审理。原告靳晓伟、吴蕾，被告用世置业委托代理人张瑜，第三人宿迁工行委托代理人刘铭泽、陆波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告靳晓伟、吴蕾诉称：原告于2014年2月20日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告建造的宿城区西湖路66号宿迁水韵城一期酒店式公寓2218号面积为53.22平方米的商品房，该房交付时间为2014年10月30日前。合同生效后，原告如约向被告支付总房款378000元。直至今日，被告未履行交房义务。双方在合同第九条约定：“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。”。原告多次向被告要求解除合同，返还购房款，但被告迟迟不予返还已付购房款，承担相应的违约责任。现诉至法院，请求判令：1、解除原被告双方签订的商品房买卖合同；2、被告返还原告购房款378000元及违约金（1、从2014年1月18日起以198000元为基数，按照日万分之一点五计算至2014年11月25日；2、从2014年11月26日起以378000元为基数，按照日万分之一点五计算至实际还款之日止。暂计算至起诉之日为15673.5元）。被告用世置业答辩并反诉称：一、被告不存在逾期交房情形，原告无权要求解除商品房买卖合同。1、被告未将商品房交付给原告是因为原告存在逾期付款的情形，合同虽然约定房屋交付时间为2014年10月30日，但原告并未付清购房款，直至2014年11月25日原告才交情购房款。同时，根据补充协议第一条的约定，在房屋交付使用前原告应付清契税、印花税、产权证费、物业维修基金等费用，而原告并未付清，因此，被告有权拒绝交付商品房；2、因涉案商品房系原告以按揭方式购买，该商品房已被原告设立抵押，并办理了抵押登记。如原告有解除合同的权利，原告必须撤销涉案房屋的抵押登记，如抵押登记不予以撤销，商品房买卖合同无法实际解除，且被告无法将商品房收回另售。二、申请追加宿迁工行为第三人参加诉讼。三、原告存在逾期付款的情形，原告并未在合同签订后7日内申请按揭贷款，导致按揭贷款180000元直至2014年11月25日才到账，按照补充协议第二条第一款的约定，原告应承担逾期付款违约金7290元，对此特提起反诉，请求判令靳晓伟和吴蕾支付逾期付款违约金7290元（以180000元为基数，自2014年2月27日起按日万分之一点五计算至2014年11月25日）。反诉被告靳晓伟、吴蕾辩称：1、贷款是由开发商代办的，我们是按照售楼部的要求及时送去相关材料的，售楼部通知做按揭的时间是2014年7、8月份，且售楼部也告知我们办理按揭贷款是按批次进行的，不是按照一户一户办理的，因此我们不存在逾期付款情形，不应当承担违约金。2、同意追加宿迁工行为第三人，请求判令解除原告和第三人之间的借款合同。第三人述称：如果先还清贷款，同意解除和原告的借款合同，并同意协助办理相关的房屋撤销抵押手续。根据合同约定，提前还款，应当支付违约金，标准为提前还款部分的六个月贷款利息，要求在本案中一并处理。经审理查明：2014年1月18日，原告靳晓伟、吴蕾为了购买被告用世置业开发的房屋向被告用世置业支付了首付款198000元。后原被告双方于2014年2月20日就原告靳晓伟、吴蕾购买被告用世置业开发的宿迁水韵城一期公寓2218号房签订书面《商品房买卖合同》（备案时间为2014年2月15日，备案号为BA-1402150052，合同编号为201402150046）。合同约定总价款为378000元。合同第六条约定，买受人应于2014年1月18日前向出卖人支付购房首付款198000元，其余房款共计180000元由买受人以向银行申请按揭贷款的方式支付。合同第七条约定，买受人逾期付款在90日以内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金，合同继续履行。买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2014年10月30日前将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同第二十一条约定，本合同其他未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同第二十二条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。在签订《商品房买卖合同》的同时，原被告双方签署了补充协议，并将该协议作为合同附件四。补充协议第一条约定，《合同》第四条的总金额或总价款不含契税、印花税、产权证费、物业维修基金等费用，上述费用在房屋交付使用前由买受人一次性付清。补充协议第二条约定，买受人如采用按揭贷款方式付款的，则：1、在合同签订后，7日内买受人向出卖人或按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及相关费用。如买受人未能在约定时间内提供完整资料和费用，则视为买受人付款违约，违约的金额以拟申请的按揭贷款数额，出卖人有权按照合同第七条规定要求买受人支付违约金。2、买受人在接到银行或出卖人房贷通知后，应在7日内到银行办妥相关手续，买受人未能在约定时间内办妥相关手续，则视为买受人付款违约，违约的金额为拟申请的按揭贷款，出卖人有权按照合同第七条规定要求买受人支付违约金。3、如因买受人自身原因导致买受人未能如期办理按揭手续或获得的银行按揭贷款额与首付房款相加仍少于其所购房屋总价，则买受人应在其银行按揭贷款结果通知到达10日内向出卖人补齐应交房款，逾期视为买受人付款违约，出卖人有权按照合同第七条处理。补充协议第十三条约定，因出卖人原因买受人有正当理由要求退房的，出卖人退还已付购房款，并按日向买受人支付已交房款万分之一点五的违约金。补充协议第十四条约定，在签订本合同前，甲方已将本合同和补充条款内容向乙方做出充分告知和解释，乙方已表示对本合同和补充条款的内容完全理解接受。2014年11月11日，原告靳晓伟、吴蕾在被告用世置业的担保下就涉案房屋和第三人签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定原告靳晓伟、吴蕾用其购买的涉案房屋作为抵押向第三人借款180000元。该合同还约定，上述借款一次性由第三人划入被告用世置业账户用于原告靳晓伟、吴蕾支付购房款，借款期限为10年。对于提前还款部分，借款人需向贷款人一次性支付提前还款补偿金：提前还款补偿金=提前还款金额＊贷款执行月利率＊6个月。三方就该合同中的抵押至宿迁市房地产管理处办理了抵押权预告登记。2014年11月25日，第三人将180000元按揭贷款发放至被告用世置业账户。其后原告靳晓伟和吴蕾开始按月偿还贷款本息。涉案房屋至本案法庭辩论终结前尚未取得“工程竣工验收备案表”，尚不具备交付条件，故被告至今未向原告交付涉案房屋。现原告以涉案房屋逾期交付已超过90日为由诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明：原被告双方约定房屋按揭贷款由被告代办。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，解除权人要求解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原被告签订的商品房买卖合同未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同约定履行义务。根据双方合同约定，被告用世置业应于2014年10月30日前交付房屋，逾期90日原告靳晓伟、吴蕾则有权解除合同，而被告用世置业至2015年3月19日（本案立案时间）仍未向原告靳晓伟、吴蕾交付房屋（截至本案法庭辩论终结前，涉案房屋仍不符合交付条件），已逾期交房超过90日，故原告靳晓伟、吴蕾有权要求解除合同，本院对原告靳晓伟、吴蕾要求解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求依法予以支持。因涉案房屋至今尚不具备交付条件，故被告用世置业关于因原告靳晓伟、吴蕾未按照补充协议第一条的规定在房屋交付前付清契税、印花税、产权证费、物业维修基金等费用，故其有权拒绝交付房屋的辩解无法律依据，本院对此依法不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，原告靳晓伟、吴蕾要求解除原被告间的商品房买卖合同的请求已被准许，因此对于其要求解除与第三人之间的个人借款合同的请求，本院亦予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。本案中原被告间的商品房买卖合同及原告靳晓伟、吴蕾与第三人的借款合同解除后，被告用世置业应向原告靳晓伟、吴蕾返还购房首付款198000元及原告靳晓伟、吴蕾已偿还给第三人的贷款本金，并按合同约定向原告靳晓伟、吴蕾支付违约金；同时被告用世置业应将第三人发放至其账户的180000元贷款中原告靳晓伟、吴蕾尚未偿还的部分返还给第三人。第三人在贷款结清后，应及时协助办理撤销抵押预告登记手续。因本案判决的生效日期尚未确定，故本院确定原告靳晓伟、吴蕾已还贷款的数额和尚欠第三人贷款本金的数额以本判决生效之日第三人保存的原告靳晓伟、吴蕾还款记录为准。原告靳晓伟、吴蕾应当按照其和第三人之间借款合同的约定按月偿还贷款本息直至本判决生效之日止。因借款合同被提前解除，贷款需提前一次性还清，根据贷款合同的约定，第三人有权要求原告靳晓伟、吴蕾支付补偿金（提前还款补偿金=提前还款金额＊贷款执行月利率＊6个月）。诉讼中原被告均同意该补偿金由原告靳晓伟、吴蕾从被告用世置业返还给其的购房款中支付，但为了便于操作，本院判令该补偿金由被告用世置业直接支付给第三人，相应费用从被告用世置业应支付给原告靳晓伟、吴蕾的违约金中扣除。关于原告靳晓伟是否存在逾期付款的问题。本院认为，当事人对自己提出的请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或其提供的证据不足以证明其主张的，负有举证责任的一方应承担相应的法律后果。本案中，原被告双方在补充协议第二条中明确约定，如因买受人自身原因导致买受人未能如期办理按揭手续或获得的银行按揭贷款额与首付房款相加仍少于其所购房屋总价，则买受人应在其银行按揭贷款结果通知到达10日内向出卖人补齐应交房款，逾期视为买受人付款违约，出卖人有权按照合同第七条处理。诉讼中被告用世置业主张原告靳晓伟、吴蕾没有如期办理按揭贷款的行为构成违约，但在双方约定由被告用世置业代为办理相关按揭贷款手续的情况下，其未能提供证据证明系因原告靳晓伟、吴蕾自身原因导致未能如期办理按揭贷款，综上，本院对被告用世置业要求原告靳晓伟、吴蕾支付逾期付款违约金的反诉请求依法不予支持。综上，本案调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告靳晓伟、吴蕾与被告宿迁用世置业有限公司之间就宿迁水韵城一期公寓2218号房屋签订的《商品房买卖合同》（含补充协议）；二、解除原告靳晓伟、吴蕾与第三人中国工商银行股份有限公司宿迁幸福路支行于2014年11月11日就水韵城一期公寓2188号房按揭贷款签订的《个人购房借款／担保合同》；三、被告宿迁用世置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告靳晓伟、吴蕾购房首付款198000元，并支付违约金【（1＋2-3）：1、自2014年1月18日起至实际给付之日止，以198000元为基数，按日万分之一点五的标准计算；2、自2014年11月26日起至实际给付之日止，以1800000元为基数，按日万分之一点五的标准计算；3、扣除本判决第五项中的提前还款补偿金】；四、被告宿迁用世置业有限公司于本判决生效后立即返还原告靳晓伟、吴蕾已偿还的自2014年11月起至本判决生效之日止的银行贷款本金（以第三人中国工商银行股份有限公司宿迁幸福路支行保留的原告靳晓伟、吴蕾的还款记录为计算依据）；五、被告宿迁用世置业有限公司于本判决生效后立即将第三人中国工商银行股份有限公司宿迁幸福路支行于2014年11月25日发放至其账户的180000元贷款本金中原告靳晓伟、吴蕾尚未偿还的部分返还给第三人中国工商银行股份有限公司宿迁幸福路支行（以第三人中国工商银行股份有限公司宿迁幸福路支行保留的原告靳晓伟、吴蕾的还款记录为计算依据），并向第三人中国工商银行股份有限公司宿迁幸福路支行支付提前还款补偿金（提前还款金额＊贷款执行月利率＊6个月）；六、驳回反诉原告宿迁用世置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7205元，反诉费25元，合计7230元，由被告宿迁用世置业有限公司负担（原告靳晓伟、吴蕾已垫付7205元，被告宿迁用世置业有限公司于履行义务时一并给付原告7205元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。审　判　长　　沈金龙人民审判员　　林艾平人民陪审员　　朱万凝二〇一五年八月十四日书　记　员　　杨一帆第11页／共11页微信公众号“”