（2015）东一法南民一初字第1138号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2017-07-19
案件名称
钟翠阳与东莞市建工集团房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟翠阳,东莞市建工集团房地产开发有限公司,广州正能置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2015)东一法南民一初字第1138号原告钟翠阳，女，1971年7月11日出生，汉族，住广东省东莞市，委托代理人盘铁志，原告钟翠阳丈夫。被告东莞市建工集团房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市南城区莞太路78号建工大厦四楼401室，注册号：441900000308173。法定代表人陈炽辉。委托代理人石岳，系广东泰旭律师事务所律师。第三人广州正能置业有限公司，住所地：广东省广州市天河区龙洞直街23号301房，注册号：440106000738365。法定代表人庞军。委托代理人林锟，系第三人公司员工。原告钟翠阳诉被告东莞市建工集团房地产开发有限公司、第三人广州正能置业有限公司商品房销售合同纠纷一案。本院于2015年6月1日受理后，依法由代理审判员朱昉适用简易程序，于2015年7月16日、2015年8月5日公开开庭进行审理。原告钟翠阳及其委托代理人盘铁志，被告委托代理人石岳、第三人委托代理人林锟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年9月30日，在被告大肆宣扬的“引入国际时尚潮流品牌Domo-Kun在中国大陆开始第一家旗舰店、携手迪士尼品牌共同打造动漫娱乐概念、美国美嘉集团拜奥斯品牌已入驻”、“打造华南首个青少年互动生活馆——鸿福少年艺术宫殿、商铺高额利润”等极度诱惑的虚假广告宣传的情况下，原告以194907元的高价，先后分四次付款购买了被告“东莞市南城区鸿福路68号塞纳嘉园裙楼商铺1678号房（套内使用面积仅为2.61平方米）”，并签订了编号为：GB/T17986.2-2000的《商品房买卖合同》，约定项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、商铺交付期限定为2014年8月1日前、出卖人逾期交房的违约责任等。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告构成严重违约：一、被告未能按合同约定的期限（2014年8月1日前交付商铺）履行义务；二、被告未能按照广告及合同约定兑现“创建华南首个青少年互动生活馆——鸿福少年艺术宫殿”的承诺；三、商铺至今还未能出租经营赢利。原告是在被告的虚假广告的极度诱惑下签订商铺买卖合同，而原告全面履约后被告严重违约，为维护合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：一、被告退还原告购铺款194907元、赔偿原告直接经济损失8480元、支付原告违约金39581元，合计242968元；二、被告承担本案诉讼费。原告为其诉称事实，向本院提交：1、被告的虚假广告及承诺的内容（网上打印件）；2.购房合同；3、收据及签约确认表；4、2014年8月5日《收铺通知书》；5、2015年3月15日《东莞日报》的新闻报道；6、现场照片（共14张）；7、4份案涉楼盘的宣传资料。被告辩称，一、原告与第三人签署委托经营管理协议，将案涉房屋的交付义务转移给了第三人，被告与第三人存在包销关系，案涉商品房买卖合同中的交付房屋的义务由第三人承担。原告以迟延交付为由，解除合同的条件不成立。二、被告于2014年8月5日通知原告收楼，但原告未来办理收楼手续。三、少年艺术宫殿已建立并招商，是否经营良好是市场决定的，被告并无拖延、改变项目用途的故意。被告为其辩称事实，向本院提交：1、委托经营管理协议；2、合作协议书；3、合同备案登记证明书、消防验收意见书、竣工验收备案证、商品房现售备案证、建设用地规划许可证。第三人述称，第三人作为被告的销售代理商，在销售物业过程中并无过错。第三人为其述称事实，未向本院提交任何证据材料。经审理查明，案涉商铺为位于东莞市××城区鸿福路××楼商铺××房。案涉塞纳嘉园建设工程于2013年9月18日办理竣工验收备案证书，并于2012年8月27日办理了莞商房现证字第201290062号商品房现售备案证书，该证书中并备注“商品房预售转现售，原预售证号：0900153号”。2013年4月10日，被告与第三人签订《合作协议书》，第二条约定合作方式为：1、由被告委托第三人对“塞纳嘉园”首层商铺进行策划、装修改造、招商、包销、经营（其中第三人经营期限不少于叁年，装修投入标准不少于2000元每平方米）。2、为保证该物业顺利销售，第三人承诺引进“迪士尼”主题项目，费用由第三人承担。3、项目销售、装修的费用（包括装修、广告费、管理费、员工工资等）均由第三人全部负责承担，与此相关的风险及费用等也由第三人负责承担，与被告无关。第八条约定第三人承诺：1、关于项目进度：（1）装修时间：2013年4月进场装修，分期完成；2013年7月1日试业，营业面积不少于300平方米；（2）开业时间：2014年6月1日前开业，按该项目总建筑面积计算开业面积不少于80%；（3）销售时间：被告于2013年4月15日前移交场地给第三人装修，第三人承诺于2013年7月1日前开盘……。2013年9月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买东莞市南城区鸿福路68号塞纳嘉园裙楼商铺1687号房，建筑面积为5.05平方米，其中套内建筑面积2.61平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.44平方米，购买总价款为194907元。第八条约定交付期限：出卖人应当在2014年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过10日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。同日，原告与第三人签订一份《委托经营管理协议》，第一条约定：第三人应于2014年8月1日前以书面形式通知原告办理案涉商铺的交付手续，原告不可撤销地授权委托第三人经营（该商铺商场管理公司），但是双方应当在商铺交付时办理该商铺的交付交接手续，原告应积极配合第三人签订委托租赁、经营管理的相关协议……原告未按时前来办理交铺手续的，从第三人发出交铺通知书之日起第十五天视为原告已完成收铺手续。第二条约定：自交付之日至2019年7月31日止，第三人享有该商铺的使用权及收益权；2014年8月1日至2019年7月31日属第三人为提升原告所购商铺的市场价值而进行的市场运作期；2014年8月1日至2017年7月31日原告同意该三年的使用权和收益权转让给第三人，该三年的经营收益已在原告购买商铺的总房款中直接扣减；2017年8月1日至2018年7月31日，原告同意以该商铺网签合同价5.5%的经营收益将使用权和收益权转让给第三人；2018年8月1日至2019年7月31日，原告同意以该商铺网签合同价6.5%的经营收益将使用权和收益权转让给第三人；该两年的经营收益第三人与原告每半年结算一次，在该五年经营期间原告不承担物业管理、水电费等市场运作期间的费用；原告未按书面通知的时间与第三人办理交接手续的，视为从书面通知发出之日起该商铺的装修移交以及使用权和收益权已实际交给原告，一切风险由原告承担。第三条约定：自本协议签订之日起至2019年7月31日前，该商铺由原告委托第三人对本商铺进行租赁及经营管理；2019年7月31日后，原告如仍需委托第三人对本商铺进行租赁及经营管理，可另行与第三人签订委托租赁、经营管理的相关协议，如原告不再委托第三人对案涉商铺进行租赁及经营管理，第三人需按附件的交铺标准将商铺移交给原告。原告依约向被告支付了全部购房款194907元，以及契税、印花税、商铺维修基金、律师费等共8480元。案涉《商品房买卖合同》已经办理商品房合同备案登记。原告尚未与被告及第三人办理收楼手续。本案中，原告主张被告构成严重违约，原告有权解除《商品房买卖合同》，理由为：一、被告未依约在2014年8月1日交铺，原告至今都未占有案涉铺位，被告逾期交铺超过10日，根据《商品房买卖合同》第九条第二项约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。二、被告未按照广告说明及允诺建立鸿福少年艺术宫殿，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，原告可以要求解除合同且要求被告承担违约责任。原告提交了一些案涉商铺销售时的宣传资料及网络打印材料，这些宣传资料上有显示“鸿福少年艺术宫殿”及投资回报的宣传信息。第三人确认商铺销售时的项目名称是鸿福少年艺术宫殿，但称没有留存原告提交的宣传材料，对其真实性不予确认。此外，庭审中，原告称《商品房买卖合同》约定的交付日期2014年8月1日即是鸿福少年艺术宫殿建成开业的日期，原告还称因原告未收到商铺，故与第三人签订的《委托管理协议》没有生效、也没有履行。关于塞纳嘉园裙楼商铺项目的现状，第三人称其有对案涉项目进行经营策划，曾经与迪士尼等品牌进行招商，引入过并签订合同，但因招商现状不好，仅有部分商铺有零时租户，现基本没有商铺开业经营。原告基本确认第三人所述，认为鸿福少年艺术宫殿根本没有建立起来。被告则认为案涉商铺项目有进行装修，也设立了招商中心与销售中心，部分铺位也显示有迪士尼与多摩的品牌，鸿福少年艺术宫殿已经建立并招商，其是否经营良好由市场决定，属于市场风险，并非被告的过错。以上事实，有原、被告提交的证据以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，案涉《商品房买卖合同》是原、被告真实自愿的意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于原告是否有权解除合同。现评析如下：第一，关于原告主张被告逾期交铺超过10日而要求解除合同的理由，原告称2014年8月26日才收到被告发出的《收铺通知单》，且因未持有《委托经营管理协议》，无法办理收楼手续，被告至今未向原告交铺。本院认为，首先，《收铺通知单》落款日期为2014年8月5日，原告未能证明其主张的收到日期。其次，《委托经营管理协议》第四条第二款约定“本协议一式贰份，甲方、乙双方各执壹份，自签字盖章之日起立即生效”，原告作为合同签署方未持有《委托经营管理协议》的陈述，本院难以采信。再次，在案涉《商品房买卖合同》签订当日，原告即与第三人签订《委托经营管理协议》，原告虽称该协议因案涉商铺未交付而未生效履行，但又陈述《商品房买卖合同》约定的交付日期2014年8月1日即是鸿福少年艺术宫殿建成开业的日期，可见原告事实上认可由第三人对案涉铺位进行项目经营策划，现案涉商铺处于第三人经营策划中，故本院对原告此项解除合同理由，不予采信。第二，关于原告主张被告未按照广告说明及允诺建立鸿福少年艺术宫殿而要求解除合同的理由，首先，案涉商铺面积较小，且位于案涉商铺项目中央，原告在《商品房买卖合同》签订当日即与第三人签订《委托经营管理协议》，委托第三人对案涉商铺进行经营策划，可见原告购买案涉商铺的合同目的在于投资。《委托经营管理协议》明确约定原告同意将2014年8月1日至2017年7月31日三年的使用权和收益权转让给第三人，该三年的经营收益已在原告购买商铺的总房款中直接扣减。由此可见，原告已经获取案涉商铺2014年8月1日至2017年7月31日期间的收益，并将案涉商铺三年的使用权及收益权转让给了第三人，原告投资的合同目的已经部分实现。再次，在原告已获取2017年7月31日前三年投资收益的情况下，被告或第三人有无在承诺的时间内将鸿福少年艺术宫殿项目开业，仅对该项目的经营管理者的收益有直接的影响，对原告权益并无直接的损害，对于2017年7月31日之后的合同目的是否必然不能实现，原告未能充分证明。因此，原告主张解除案涉《商品房买卖合同》的理由不成立，对原告诉请本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告钟翠阳的全部诉讼请求。本案受理费减半收取为2472.26元，保全费1734.84元，原告已预交，由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 朱 昉二〇一五年八月十四日书 记 员 梁家玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 百度搜索“”