（2015）吴民初字第0121号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2016-03-17
案件名称
董银亮与李丽群房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董银亮,李丽群
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第二百零二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2015）吴民初字第0121号原告董��亮。委托代理人王恩厚、王亚月（实习），江苏和舟律师事务所律师。被告李丽群。原告董银亮诉被告李丽群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月12日受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告董银亮及其委托代理人王恩厚到庭参加诉讼，被告李丽群经本院公告送达诉状副本、开庭传票、合议庭成员组成通知等诉讼法律文书，公告期满后，被告李丽群无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年10月28日签订《房屋租赁合同书》，被告将坐落在苏州市吴中区枫津路100号的房屋出租给原告，合同约定房屋租赁期限自2014年10月28日至2015年10月27日，租金为88000元／年，保证金为20000元，付款方式为“一年支付一次，第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付”。合同签订后，原��按时如数支付了房租金和保证金，但被告无故不继续履行合同，并强制原告搬出租赁房屋，被告之行为严重损害了原告的合法权益，故请求法院判决解除原、被告之间的房屋租赁合同，判令被告退还房租金79689元，保证金20000元，并承担本案诉讼费用。被告李丽群未作答辩。诉讼中，原告向本院提供原、被告于2014年10月28日签订的《房屋租赁合同书》（该合同书背面有被告书写有收到原告给付的保证金20000元和房租金88000元）一份和当地派出所出具的“2015年1月1日19时20分接董银亮报警称，因房租问题与房东李丽群发生纠纷，协商无果，告知前往法院处理。报警备案”的情况说明一份。原告当庭陈述，2014年10月28日与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于本市吴中区枫津路100号出租给原告，租期一年。合同签订时，原告依约当即给付被告一���租金88000元和10000元保证金。为此，原告在签订合同当日在《房屋租赁合同》背面写上“押金20000元，先付10000元，一个月后付另外10000元”，被告则写上“今收到董银亮房租88000元”。同年11月24日，原告支付了另一半保证金10000元后，被告则在《房屋租赁合同》背面原告写的押金条款下方写上“押金10000元已付清，共计押金20000元”。后来由于被告无权出租涉案租赁房屋，并在2015年1月1日强行要求原告搬出承租房屋，故原、被告为此发生纠纷，并向当地派出所报案。经派出所调解，因房屋实际房东不同意与原告建立房屋租赁关系，故原、被告双方仍未能协商一致。此后，被告下落不明，故原告只得法院提起诉讼。本院认为，虽然被告因未到庭而无法组织双方当事人对原告提供的证据进行质证，但因原告提供的《房屋租赁合同书》及其派出所出具的“情况说明”均为原件，故本院对上述证据的真实性予以认定。上述证据能够证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，被告收取了原告给付的房租金88000元、保证金20000元，且就该房屋租赁合同的履行发生争议等事实。诉讼中，原告表示因被告无权出租，并在2015年1月1日强制原告搬出承租房屋，导致合同无法继续履行，故要求解除房屋租赁合同。然而原告却未能提供充足证据证明被告不享有涉案房屋的出租经营权利。鉴于涉案房屋租赁合同履行发生纠纷后，被告下落不明的客观现实。本院认为，涉案房屋租赁合同已无继续履行的可能，故本院对原告要求解除涉案房屋租赁合同的请求予以支持。此外，就原告关于被告于2015年1月1日强制原告搬出承租房屋的陈述，被告因拒不到庭而未能就此提出抗辩，鉴于原告提供当地派出所的情况说明予以佐证，故本院对此予以采信。由此可以判断，自该日，原告对涉案租赁房屋已经失去控制，亦即涉案房屋租赁合同无法继续履行的事实已成实际，故合同涉案房屋租赁合同解除日应确定2015年1月1日为宜。对于原告已经交纳的房租金中包含解除之日后的房租金的，该部分租金以及保证金应予退还。经核算，应退还部分的房租金为72328.77元。至于合同解除所造成的损失，因当事人未予主张，故本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第二百十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告董银亮与被告李丽群于2014年10月28日签订的《房屋租赁合同书》于2015年1月1日解除。二、被告李丽群应于本判决生效之日起十日内退还原告董银亮房租金72328.77元，保证金20000元，合计人民币92328.77元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2292元，公告费600元，合计为人民币2892元，由被告李丽群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：苏州市农行园区支行，户名：苏州市预算外资金财政专户苏州市中级人民法院分户；帐号：10×××99。审 判 长 顾小炜人民陪审员 叶 莉人民陪审员 毛晓华二〇一五年八月十四日书 记 员 高 羽 关注公众号“”