（2015）渝五中法民终字第03922号

裁判日期: 2015-08-14

公开日期: 2015-09-30

案件名称

肖朝惠与刘灿、李虹租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第五中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘灿,李虹,肖朝惠

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

重庆市第五中级人民法院民事判决书(2015)渝五中法民终字第03922号上诉人(原审被告、原审反诉原告)刘灿。委托代理人陈发礼，重庆源伟律师事务所律师。上诉人(原审被告、原审反诉原告)李虹。委托代理人陈发礼，重庆源伟律师事务所律师。被上诉人(原审原告、原审反诉被告)肖朝惠。委托代理人王元祥，重庆泰洪瑞律师事务所律师。委托代理人罗致洪，重庆承业律师事务所律师。上诉人刘灿、李虹与被上诉人肖朝惠租赁合同纠纷一案，刘灿、李虹不服重庆市巴南区人民法院(2014)巴法民初字第03511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审法院经审理查明:2007年8月24日，原告与南泉镇虎啸村十社签订土地租用合同，约定虎啸村十社将其外坝的土地1.5亩租赁给原告使用。租期从2005年12月31日至2028年1月31日。随即，原告肖朝惠在租赁土地上修建厂房。2006年8月7日，重庆市巴南区国土资源管理分局以原告未经行政主管部门批准，擅自超占土地330平方米修建房屋，向其下达了巴南国土处字第【2006】18-1号土地行政处罚决定书，罚款1650元，并要求其依法按程序补办完善手续，缴纳相关税费。原告肖朝惠按要求缴纳了罚款1650元，但因其未按程序补办完善手续，故一直未取得建设工程规划许可证。2010年1月23日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于南泉虎啸村十社17号房屋租予二被告用于工业生产使用，租期从2010年3月1日起至2020年2月28日。合同约定租金每平方米6元，每月租金6000元，乙方签合同之日起将半年租金和租房保证金18000元合计54000元交付原告，半年后按年交租金。合同签订后，原告向二被告交付了本案诉争厂房，二被告交付原告租金及保证金共54000元；二被告遂向工商行政部门申请了字号为“巴南区荣汇热处理厂”的个体工商执照。在申办个体工商执照的过程中，南泉镇虎啸村村委会向工商部门出具的“证明”载明，被告租用的原告自建厂房的土地使用证和房屋产权证正在办理中。被告入住后在厂房内添置了两台工业加热炉并安装了工业用天然气进行工业生产。嗣后，二被告未能按时交纳租金。2010年11月15日，双方签订《房屋租赁合同调解协议》，约定二被告一次性给付原告迟延交纳租金的滞纳金18000元。二被告随后交纳滞纳金及租金至2014年8月后，因双方对租金金额产生异议，二被告未再继续交纳之后的租金。2014年6月12日，因协商未果，原告肖朝惠起诉至一审法院，要求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，2、支付2014年9月至2015年4月期间的房屋占有使用费48000元，3、要求二被告立即搬出租赁房屋内属于二被告的物品，并交付房屋于原告。被告认可合同无效，但认为合同无效系原告在签订合同中存在欺诈导致，愿意将房屋恢复原状；但认为导致合同无效的责任在于原告，并反诉要求原告返还履约保证金18000元及滞纳金18000元，赔偿两台工业加热炉的财产损失、搬迁厂房费等，并给予二被告六个月的搬迁期限。二被告在庭审中申请对其搬迁工厂等损失进行鉴定，经一审法院委托重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司进行评估，但因委托目的、评估对象不明确且所提供的资料不符合规范规定要求以致搬迁损失、经营损失、重新履行新合同产生的租金差价等项目无法鉴定，仅两台工业加热炉的现值评估出价值为66600元。审理中，原告同意返还履约保证金18000元，但不同意退还滞纳金18000元。经一审法院组织协商，双方均同意由二被告以从保证金里抵扣5000元修缮款的方式由原告自行将厂房恢复原状。另查明，原告肖朝惠自建的本案诉争厂房在一审辩论终结前未取得土地使用权证和房屋产权证。一审法院认为，合同的签订与履行应当符合法律规定，不能违反法律的禁止性规定，否则该合同即为无效合同。无效合同自始无法律约束力。因该合同取得的财产，应当返还，不能返还的应折价补偿，有过错的应当赔偿对方损失，双方都有过错，应各自承担相应责任。本案中，原告在从巴南区南泉镇虎啸村十社租用的土地上未经行政主管部门的批准擅自修建房屋，且未取得建设工程规划许可证，属违法建筑；故原、被告签订的房屋租赁合同为无效合同。因无效合同取得的财产理应返还，故二被告应腾空并返还原告的厂房；鉴于搬迁工厂需一定时日，酌情认定一个月的搬迁时限。原告肖朝惠明知该厂房未取得建设工程规划许可证，系违法建筑，仍擅自将厂房出租于他人用于工业生产，故原告肖朝惠对合同无效及产生的损失应当承担主要责任。虽然二被告在办理工商执照时，南泉镇虎啸村村委会证明原告自建的厂房正在办理“两证”，但被告刘灿、李虹仍应对其承租的房屋及土地性质有审慎的审查义务，二被告在签订与履行合同过程中均未作认真审查；且，村委会出具的证明材料实为二被告办理工商营业执照所用，二被告亦无证据证明双方在签订合同时，原告对其房屋的产权性质有明确约定，故二被告应承担次要责任。结合双方应承担的主次责任，一审法院认定原告肖朝惠承担60%的责任，二被告刘灿、李虹承担40%的赔偿责任。双方合同无效，约定的租金不应支付，但二被告应给付在使用厂房期间的厂房占有使用费；承租人支付的占有使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，这种财产的范围既包括有形的财产即房屋，亦包括承租人实际占有房屋期间在事实上所获得的利益。由于承租人基于占有房屋所获得的利益非有形财产，无法现实返还，只能以折价方式进行补偿。经现场勘察，二被告目前仍占用原告厂房进行生产经营，故对原告要求二被告以双方签订的合同中约定的租金标准即6000元/月支付自2014年9月至2015年4月期间的房屋占有使用费48000元予以准许。因无效合同，原告肖朝惠应将收取的二被告的履约保证金18000元返还二被告。故对二被告要求返还履约保证金18000元的反诉请求予以支持。因双方均同意由二被告以从保证金里抵扣5000元修缮款的方式由原告自行将厂房恢复原状，故实际原告应返还二被告保证金13000元。二被告向原告交纳的滞纳金18000元属于延期交付厂房占有使用费所产生的资金占用损失，且系双方自愿协商达成的协议，不属于因无效合同导致的损失，对二被告要求返还滞纳金18000元的反诉请求不予支持。合同无效产生的直接损失亦即添附在厂房内无法搬离的两台工业加热炉的财产损失、搬迁工厂设备产生的搬迁费以及安装、开通工业用的天然气的损失。审理中，二被告申请对上述损失进行鉴定，但因委托目的、评估对象不明确，且提供的资料大多为自行开具书写的收据、收货单、对账单等，在无原告肖朝惠确认，又无其他证据佐证的情况下，仅能确认二被告安装天然气支付的费用及评估机构评估认可两台工业加热炉的现值66600元为直接损失。二被告在实际占有使用厂房期间开通了工业用天然气，业已享受了因开通工业用天然气而带来的生产经营利益；结合本案无效合同约定的10年租期，酌情认定安装天然气的造价41585元摊销在10年内，被告已实际使用了5年，则剩余5年的摊销费用20792.5元为实际损失。因工业用天然气申请人不能转让或变更，故该天然气使用权仍归二被告所有。对二被告的搬迁损失，因无有效证据证明且搬迁事实尚未发生，暂不予认定，二被告可在实际发生搬迁事实后另行诉讼。综上所述，因合同无效而已经产生的损失为87392.5元，原告肖朝惠应承担该损失的52435.5元。将原告肖朝惠应承担的损失赔偿款及应返还的保证金与二被告应支付的房屋占有使用费品迭后，原告肖朝惠应赔偿被告刘灿、李虹17435.5元。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十三条、第四十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、原告（反诉被告）肖朝惠与被告（反诉原告）刘灿、李虹于2010年1月23日签订的《房屋租赁合同》无效。二、原告（反诉被告）肖朝惠于本判决生效之日起三十日内给付被告（反诉原告）刘灿、李虹17435.5元。三、被告（反诉原告）刘灿、李虹于判决生效后一个月内腾空并交还原告（反诉被告）肖朝惠所有的位于重庆市巴南区南泉镇虎啸村十社17号的房屋。四、驳回原告（反诉被告）肖朝惠的其他诉讼请求。五、驳回二被告（反诉原告）刘灿、李虹的其他诉讼请求。案件本诉受理费1600元，本院减半收取800元（该款已由肖朝惠垫付），本案反诉受理费700元，本院减半收取350元（该款已由刘灿、李虹垫付），共计1150元，鉴定费3000元（该款已由刘灿、李虹垫付），合计4150元，由肖朝惠承担2490元，刘灿、李虹承担1660元。肖朝惠将在履行判决义务时将肖朝惠垫付的1690元一并支付给刘灿、李虹，本院己收受理费不作清退。”刘灿、李虹不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二、三、五项，改判刘灿、李虹在判决生效后六个月内腾空并交还房屋、肖朝惠退还刘灿、李虹滞纳金18000元、并赔偿工业加热炉损失66600元、租金差价112000元、经营损失70000元、搬迁费5000元、拆除天然气管道损失60000元，共计313600元。主要事实和理由：1.一审认定的合同无效给刘灿、李虹造成的损失金额不当。刘灿、李虹另租厂房每月租金比原租赁合同多2000元，按原合同期限计算共56个月，租金差额112000元。肖朝惠从2014年6月起诉要求解除合同后，采取种种方式阻碍刘灿、李虹正常生产经营，致使业务量下降，近1年经营损失约50000元，另外，在其后搬迁期限6个月也无法生产经营，而2名工人仍需正常发工资，搬迁期内损失将达20000元，经营损失共70000元。刘灿、李虹搬迁至新厂房需搬迁费5000元。天然气管道，一审认定的41585元只是工程款，不包括材料费、安装费等其他费用，其他费用约20000元；天然气管道一经安装便可长期使用，一审只按合同期限计算10年与事实不符，拆除该管道的损失不低于60000元。2.双方签订合同时，肖朝惠保证租赁房屋系合法建筑、相关证件正在办理中，且提供了村委会证明，刘灿、李虹基于善意信赖才与其签订合同。而肖朝惠如今又主动以房屋系违章建筑为由要求确认合同无效，严重违背诚实信用原则，应承担导致合同无效的全部过错责任，刘灿、李虹作为受害者，无过错，不应承担相应责任。3.合同无效，肖朝惠基于合同向刘灿、李虹收取的滞纳金18000元无合同或法律依据，应当予以返还。肖朝惠答辩称:刘灿、李虹主张的租金差价、经营损失、搬迁费因其自行提供的资料不规范，无法通过鉴定予以明确，应当由其自行承担举证不力的不利后果。刘灿、李虹对于安装天然气管道的费用没有提供买卖合同和正式收据，一审法院才酌情认定。滞纳金18000元通过双方协商，刘灿、李虹已经履行，不应返还。刘灿、李虹经营规模不大，一审判决的搬迁期限1个月足够。关于责任划分，刘灿、李虹也有审慎审查的义务，承担40%的责任于法有据。一审判决正确，要求维持原判。本院二审查明事实与一审查明的相同。本院认为，本案双方当事人对于合同无效均有相应过错，一审划分的责任比例适当，本院予以采纳。刘灿、李虹向肖朝惠支付的滞纳金18000元其实质为延期支付占有使用费产生的资金占用损失，系双方在合同外另行协商一致并已实际履行，不属于因合同无效应当返还的财产或一方的损失，对刘灿、李虹要求肖朝惠返还的意见，本院不予支持。对于刘灿、李虹主张的工业加热炉损失66600元、租金差价112000元、经营损失70000元、搬迁费5000元、拆除天然气管道损失60000元，租金差价和经营损失不应当认定为直接损失，不能得到支持；一审对另三项损失作出的认定有充分的事实和法律依据，本院予以确认。关于搬迁期限，刘灿、李虹主张的六个月明显超出必要，一审判决确定的一个月正确。综上所述，刘灿、李虹的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人刘灿、李虹负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审　判　长　　倪洪杰代理审判员　　周　舟代理审判员　　陈　莹二〇一五年八月十四日书　记　员　　赵　曦搜索“”