（2015）镇民终字第01202号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-08-28
案件名称
杨维根与镇江市润州区土地房屋开发总公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
镇江市润州区土地房屋开发总公司,杨维根
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民终字第01202号上诉人（原审被告、反诉原告）镇江市润州区土地房屋开发总公司，住所地镇江市润州区黄山南路20号。法定代表人吴忠，该公司总经理。委托代理人陈悦忠，江苏思扬宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）杨维根。上诉人镇江市润州区土地房屋开发总公司因商品房销售合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2014）润民初字第0481号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年8月13日，镇江市润州区土地房屋开发总公司（以下简称润州公司）与杨维根就位于本市润州花园二期16幢4层404室，建筑面积为140.98平方米的房屋签订了买卖合同一份。合同约定：房屋总价款为1307048元，买受人于2012年8月13日支付200000元，于2012年8月14日支付70000元，于2012年10月14日支付1037048元。房屋经验收合格后于2012年12月31日前交付。房屋交付时，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示房屋验收合格的证明，签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接房屋，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同同时约定，逾期交付房屋，不超过15日的，出卖人每日按照买受人已付房款承担万分之二的违约金，逾期超过15日，买受人要求继续履行合同的，出卖人每日按照买受人已付房款承担万分之二的违约金。关于逾期付款的违约责任，双方约定逾期不超过15日，买受人向出卖人每日支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过15日，双方同意继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。另合同也约定，双方不办理商品房预购登记的，出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按照买受人已付房款的2%承担违约金。合同签订后，杨维根于当日给付房款27万元，于2012年12月28日给付余款1037048元。2013年1月17日，涉案房屋竣工验收。2013年1月8日，双方进行蓄水试验，并于2013年1月10日蓄水试验结束。2013年10月12日，杨维根支付自2013年10月12日至2014年10月11日止期间的物业费980元及装潢押金1000元。双方并未办理商品房预购登记。双方合同纠纷亦非个案，因润州公司原因杨维根至今不能办理房屋权属登记手续。原审庭审中，杨维根认为润州公司实际于2013年10月12日才交付房屋，故将逾期交房违约金变更为73716元（1307048元×0.02%／天×282天）。润州公司提供单方记录一份，证明该公司已于2012年12月28日通知杨维根领取钥匙，并于2013年1月10日实际交付房屋。杨维根认为润州公司并未于2013年1月10日交付房屋，当时只是看房做蓄水试验，润州公司实际交付房屋是杨维根交付物业费之时。杨维根原审诉称，自己按约支付了房款，润州公司于2013年10月12日才交付房屋，且至今不能办理房屋产权登记手续。要求润州公司承担逾期交房违约金49667元（1307048元×0.02%／天×190天）、未能在约定期间内提交办理权属登记资料的违约金26140元（1307048元×2%）。针对润州公司反诉的逾期付款违约金的请求，杨维根认为第二笔1037048元房款给付确实逾期，但违约金应按照银行同期存款利率下浮30%予以计算。润州公司原审辩称，该公司已按约于2012年12月28日通知杨维根，并于2013年1月8日将房屋钥匙交给杨维根，杨维根实际于2013年1月10日取得房屋。即使逾期交房也是因为二期的业主对规划公示采取了过急手段造成的，并非润州公司故意行为，应属不可抗力。杨维根主张的违约金过高。请求驳回杨维根的请求。杨维根逾期给付购房款，故反诉要求杨维根承担逾期付款违约金12237元（1037048元×0.02%／天×59天）。原审法院认为，合同依法成立生效后，对双方当事人均具有法律约束力。双方应根据合同的约定严格履行各自的义务。润州公司提供的单方记录即使真实，也只能证明双方曾对诉争房屋进行过蓄水试验，并不能证明杨维根于2013年1月10日领取房屋钥匙，上述活动不符合合同约定的交付方式和内容，润州公司亦未提供其他证据证实在2013年1月10日完成了房屋交付，故对润州公司主张的2013年1月10日完成了房屋交付的主张不予采信。杨维根主张于2013年10月12日交付房屋，有缴纳物业费的收据予以证明，符合交付房屋后开始计收物业费的常理，应予确认。润州公司未就其主张的逾期交房原因提供证据予以证明，即使规划调整导致其他业主有过激行为，也不属于不可抗力，润州公司应当承担逾期交房的违约金。参照同地段同时期同类型房屋的市场租赁价格，参照杨维根主张逾期交房的天数，考虑到涉案房屋存在阁楼的因素，对杨维根主张的逾期交房违约金适当调整为23324元（140.98平方米×16元／平方米／月×110%÷30天／月×282天）。因润州公司原因致使杨维根至今不能办理房屋权属登记手续，且双方亦未办理预购登记，故润州公司应按约承担违约责任。房屋交接距今已数年，杨维根因无法取得房产证从而无法办理房屋买卖过户手续或转公积金贷款，影响颇巨，润州公司应当依约支付不能办理房产证的违约金26140元。根据合同约定，杨维根应当于2012年10月14日支付购房款1037048元。杨维根于2012年12月28日给付上述房款，构成违约。润州公司主张逾期付款59天，符合法律规定，杨维根应当支付逾期付款违约金12237元（1037048元×0.0002×59）。根据中国人民银行的同期贷款利率及逾期罚息的规定，每日万分之二的逾期付款违约金并不超过法律规定，杨维根称该项违约金数额过高的理由不能成立。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、镇江市润州区土地房屋开发总公司于判决生效后十日内给付杨维根逾期交房违约金23324元，未能在约定期间提交办理房屋权属登记相关资料的违约金26140元，以上合计49464元；二、杨维根于判决生效后十日内给付镇江市润州区土地房屋开发总公司逾期付款违约金12237元；三、以上二项折抵后，镇江市润州区土地房屋开发总公司于判决生效后十日内给付杨维根37227元；本诉案件受理费1696元，反诉案件受理费53元，合计1749元，由杨维根负担53元，润州公司负担1696元。上诉人润州公司不服一审判决，向本院提起上诉，其坚持一审诉辩意见，请求驳回杨维根的诉讼请求，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人杨维根辩称，一审判决认定事实正确，润州公司是在推卸自己的责任，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审期间均未主张新的案件事实，未提交新的证据。本院对一审法院认定的案件事实予以确认。本院认为，交付房屋是商品房销售合同中售房人的核心义务，双方在合同中明确约定了房屋交付的方式，上诉人是从事商品房开发销售的企业法人，应当严格按照合同约定的方式履行交付房屋的义务。本案中，上诉人所称的被上诉人签字领取钥匙时办理的手续内容不明确，其未能提供足够的证据证明在被上诉人认可的交付时间之前已经实际履行了房屋交付义务，应当由上诉人承担不利的后果。一审法院判决认定上诉人逾期交付房屋并无不当。上诉人称逾期办证源于不可抗力依据不足，鉴于逾期办证时间较长，双方约定的违约金总额不大，一审法院对该项违约金数额未予调整，符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1037元，由上诉人镇江市润州区土地房屋开发总公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 静代理审判员 李益成代理审判员 戴晓东二〇一五年八月十四日书 记 员 刘 静 搜索“”