（2015）攀东民初字第2408号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-10-22
案件名称
四川省金钟物业服务有限公司与代洪高物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
攀枝花市东区人民法院
所属地区
攀枝花市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川省金钟物业服务有限公司,代洪高
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书（2015）攀东民初字第2408号原告四川省金钟物业服务有限公司。住所：四川省攀枝花市东区望江街三村*****号。法定代表人钟平，总经理。委托代理人陈宇，男，1979年12月13日出生，汉族，四川省金钟物业服务有限公司员工，住四川省攀枝花市东区。委托代理人刘玉林，男，1959年3月3日出生，汉族，四川省金钟物业服务有限公司员工，住四川省攀枝花市东区。被告代洪高，男，1946年3月14日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。委托代理人王丽（系代洪高儿媳），女，1976年1月28日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。本院于2015年7月22日立案受理了原告四川省金钟物业服务有限公司诉被告代洪高物业服务合同纠纷一案，依法由审判员谢园玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川省金钟物业服务有限公司委托代理人刘玉林；被告代洪高及其委托代理人王丽出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系攀枝花市东区枣子坪下街3号东风景秀小区的业主。2007年11月30日，原告与东风景秀小区开发建设单位四川省华芝房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，依约向东风景秀小区提供物业服务。2007年12月12日，原、被告双方签订《前期物业服务内容确认与临时管理规约承诺书》。合同签订后，原告按照约定提供了物业管理服务，被告应从2008年1月1日起，每半年向原告支付物业服务费。但被告自2011年7月1日起拒绝交纳物业服务费，至2015年2月28日，欠交金额共计1903.35元。期间，经原告多次电话、书面、当面催收，被告都不予理睬。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：一、被告支付2011年7月至2015年2月的物业服务费共计1903.35元；二、被告支付物业服务费滞纳金4739.68元；三、本案诉讼费由被告承担。被告代洪高辩称，被告物业费已交至2011年12月，物业服务费欠交金额应为1646.75元，原告计算期间错误。被告一直认可原告的服务，并非无故拒绝交纳。因2012年起小区修建的幼儿园影响了原告生活，且原告在公共卫生、公共设施维护等方面提供的服务也存在瑕疵，故不同意原告的诉讼请求。对被告所述欠交物业服务费金额及欠交时间错误问题，被告提交由原告出具的2011年7月至12月物业服务费收费发票一张。原告认可该证据的真实性，并当庭根据发票载明金额与时间相应变更诉讼请求为：要求被告支付2012年1月至2015年2月的物业服务费共计1646.75元；支付物业服务费滞纳金3646.43元。对被告主张的原告在公共卫生、公共设施维护方面存在瑕疵及小区幼儿园影响被告生活等问题，被告提交照片10张予以证明。原告认可照片拍摄于东风景秀小区，但认为幼儿园封闭管理是从安全出发，且有政府明文规定；水电表的设置是开发商建造时规划，与原告无关，该证据无法证明被告的证明目的。依据上述当事人陈述及举证质证，本院经审理查明如下事实：攀枝花市华芝房地产开发有限责任公司选聘原告为东风景秀小区的前期物业服务企业，双方签订《前期物业服务合同》。约定服务期限自2007年11月16日起至业主委员会代表全体业主与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止；双方就服务事项、权利义务、服务质量标准等方面进行了约定；同时约定物业服务费用收取标准：包干制，多层砖混住宅0.4元／平方米·月，小高层电梯住宅0.5元／平方米·月，高层电梯住宅0.55元／平方米·月，每半年交纳一次；业主和物业使用人逾期缴纳物业企业收取的费用的，从逾期之日起按应交额每日0.3%交纳滞纳金。被告系攀枝花市东区枣子坪下街3号东风景秀小区房屋业主，房屋建筑面积为106.93平方米。2007年12月12日，被告签订《前期物业服务内容确认与临时管理规约承诺书》，承诺其已详细阅读前期物业服务内容和临时管理规约并同意遵守。后原告按照约定提供了物业管理服务。因被告欠付2012年1月至2015年2月的物业服务费共计1646.75元，现原告持诉称理由起诉至法院。上述事实，有原、被告当庭陈述、《前期物业服务合同》、物业服务收费备案表、《前期物业服务内容确认与临时管理规约承诺书》、房屋产权档案、物业服务费收费发票等证据在案为证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。违反合同的，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，攀枝花市华芝房地产开发有限责任公司与原告签订的《前期物业服务合同》，其内容因无悖于法律法规的强制性规定而有效，对业主具有约束力。原告作为被告所在小区的物业服务管理方，为被告提供了物业管理服务，被告理应依约交纳物业服务费。关于被告所述欠交物业服务费金额及欠交时间问题，其提交相应证据，原告予以认可并变更了相应诉讼请求，对此本院予以确认。关于被告所述原告在公共卫生、公共设施维护等方面存在的问题，因被告提供的证据不足以支持其拒交物业服务费的主张，本院不予采信。关于被告所述小区幼儿园的建立影响其生活问题，其应通过其它途径另行解决，该主张亦不能成为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由。故对原告要求被告支付2012年1月至2015年2月的物业服务费共计1646.75元的主张，合法有据，本院予以支持。对原告要求被告按应交额每日千分之三交纳滞纳金的主张，虽被告未按约定支付物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任，因《前期物业服务合同》中约定逾期交纳物业服务费的，按应交额每日千分之三交纳滞纳金，该滞纳金性质实为违约金。本院认为，该合同约定的违约金计付标准过高。鉴于本案的实际情况，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告主张的违约金酌情调整为按应交总额的百分之十交纳。超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、代洪高于本判决生效后十内向四川省金钟物业服务有限公司支付2012年1月至2015年2月期间的物业服务费1646.75元、违约金164.68元，共计1811.43元。二、驳回四川省金钟物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由代洪高承担（此款已由四川省金钟物业服务有限公司垫付，代洪高在履行上述给付义务时连同此款一并支付给四川省金钟物业服务有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员 谢园玲二〇一五年八月十四日书记员 郭 靖 更多数据：