（2015）桃民二初字第252号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-09-10
案件名称
2015桃民二初字第252号苏媚文文婵文玲租赁合同纠纷民事判决书
法院
桃江县人民法院
所属地区
桃江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏某,文某,文某甲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第二百一十二条，第一百零八条
全文
湖南省桃江县人民法院民 事 判 决 书（2015）桃民二初字第252号原告苏某，女，1965年7月9日出生，汉族，农民，住桃江县灰山港镇大桥塘村。委托代理人刘强，桃江县振兴法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。被告文某，女，1986年10月11日出生，汉族，农民，住桃江县灰山港镇连河冲村。被告文某甲，女，1984年11月7日出生，汉族，农民，住桃江县灰山港镇万功塘村。原告苏某与被告文某、文某甲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月18日受理后，依法由审判员肖力华独任审判，于2015年7月3日公开开庭进行了审理。本案双方当事人及其委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告苏某诉称，她与被告文某、文某甲于2014年2月18日签订商铺租赁合同，合同对双方的权利义务进行了约定，至2015年4月8日被告以经营不景气为由拒绝交纳租金，同年6月9日原告求助110，以证实被告不交纳租金的事实，经民警调解，被告仍不交纳，认为两被告的行为已违约，请求解除双方的租赁合同，由两被告支付违约金10000元、押金1000元、租金5000元。原告就其主张，向本院提供下列证据：1、房屋门面租赁合同一份，以证实双方的权利义务及约定的违约条款；2、报警案件登记表一份，以证实双方于2015年6月9日发生矛盾报警，被告拒不交纳租金的事实；3、双方的身份证明，以证实双方的主体资格。被告文某辩称，她们没有拒绝支付租金，去年她们在转让店面时，原告进行干涉，她愿意在店面转让时向原告支付租金，2015年6月9日是原告先丢她们店面的东西才报警，之前原告也在店面吵闹过，影响她们生意，要求原告赔偿损失。被告文某甲辩称，她愿意支付租金，但由于原告的原因导致她们店面无法转让，影响了她们的生意，原告应赔偿她们的损失。被告文某、文某甲就其主张，未向本院提供证据。上列证据，经庭审质证，被告文某对证据1的真实无异议，但对证明目的有异议，原告曾承诺可以租赁很久，后原告表示五年之后要收回门面，且原告没有理由涨租金，证据2不能证实她们不交纳房租，对证据3无异议；被告文某甲对证据1的真实性无异议，但认为合同约定了她们在转让店面时只需通知原告，原告对她们转让进行了干涉，证据2记录合同到期不实，由于原告干涉她们转让导致未交租金，，对证据3无异议。本院认为，原告的证据1是双方的租赁合同，双方对合同的真实性无异议，本庭确认为有效证据，予以采信；证据2是报警记录，本院对双方为租赁事宜发生过纠纷的事实予以确认，不能达到原告的其他举证目的；证据3是双方的身份证明，能证实双方的主体资格，本院确认为有效证据，予以采信。依据所采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明以下事实：原告苏某与被告文某、文某甲于2014年2月18日签订房屋门面租赁合同，合同约定，原告将位于灰山港镇金沙路金鼎大厦一楼门面一间租赁给被告文某、文某甲，期限为2014年4月8日至2019年4月8日，第一年租金为24800元，后四年由双方于2015年4月8日前按同地区门面租金上涨幅度另行协商确定，并在合同期满后优先被告租赁，后四年的租金定于每年度2月8日前交纳，由两被告交纳押金1000元。合同第五条约定，原告在合同期内不能提前收回房产出租权，提前收回视为违约，赔偿承租人装修费，并处违约金10000元，被告不按合同规定交纳租金或中途退租视为违约，所交租金不予返还，并处违约金10000元，同时扣除合同押金。合同第六条第三款约定，合同期内如被告转租或门面开顶，需提前通知原告。合同签订后，两被告向原告支付了第一年度的租金及押金1000元。2014年7月，两被告欲转让店面，受让人在征求原告意见时，原告表示合同期满后不一定会继续出租，两被告未转让成功。至2015年2月，原告要求两被告上涨租金，但未协商一致，两被告认为原告干涉她们转让店面，在合同约定期限内未向原告支付第二年度的租金，同年6月9日，双方为此再次发生纠纷，原告诉讼来院。本院认为，原告苏某与被告文某、文某甲签订的房屋门面租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方均应按合同履行合同义务。本案中，双方发生争议的主要原因是两被告认为原告干涉两被告转让店面，导致不向原告交纳租金，从双方的当庭陈述分析，原告只是向受让人说明合同期满后不一定再出租，并未对两被告的转让行为表示不同意，原告的行为是针对合同期满后是否出租和意思表示，原告的行为不构成违约，被告应当按合同约定的期限履行支付租金的义务，两被告未按合同约定支付租金的行为构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，因此对原告要求解除合同的主张，本院予以支持，被告应在合同解除后履行向原告返还租赁门面的义务。合同约定对第二年度起的租金由双方协商上涨幅度，因双方未形成一致意见，租金可按第一年度的金额予以计算，两被告在发生争议后仍在使用门面，两被告仍应向原告支付使用期间的租金，因此，原告要求两被告支付租金的主张，本院予以支持。合同约定的押金是用于承租人欠交相关费用，原告未举证证实被告现欠交费用，对原告要求被告支付押金的主张，本院不予支持。两被告未按合同约定支付租金的行为构成违约，可以追究违约责任，依据最高人民法院关于《合同法》的解释（二）第二十九条之规定，违约金超过损失的30%的，可认定为违约金过高，因此本案违约金的确定可依据原告的损失来确定，两被告未按期支付租金给原告造成的损失就是原告的租金本身，也就是第二年度的租金未能取得，因此可由两被告支付24800元的30%，即7440元。两被告认为原告干涉转让店面，要求原告赔偿损失的主张没有合法的依据，本院不予支持。两被告共同租赁原告的房屋，两被告应承担连带责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条第一百零八条、第一百一十四第之规定，判决如下：一、解除苏某与文某、文某甲之间的房屋门面租赁合同，并由文某、文某甲于本判决生效后十日内返还门面；二、由文某、文某甲于本判决生效后十日内支付租金5000元，违约金7440元，并由文某、文某甲承担连带责任；三、驳回苏某的其他诉讼请求。如未按判决书确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由文某、文某甲负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 员 肖力华二〇一五年八月十四日代理书记员 文 玉附：相关法律条文第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 关注公众号“”