（2015）佛顺法龙民初字第614号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-12-23
案件名称
张汝邦、张继淳等与侯裕洪、何惠芳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张汝邦,张继淳,侯裕洪,何惠芳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十一条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十五条，第一百一十六条，第二百二十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法龙民初字第614号原告张汝邦。原告张继淳。二原告共同委托代理人林海，广东顺龙律师事务所律师。二原告共同委托代理人申艳，广东瑶琨律师事务所律师。被告侯裕洪。被告何惠芳。原告张汝邦、张继淳与被告侯裕洪、何惠芳因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月28日立案受理。依法由审判员邢早适用简易程序独任审判，并于2015年8月12日公开开庭进行了审理。二原告共同委托代理人申艳到庭参加诉讼，被告侯裕洪、何惠芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张汝邦、张继淳共同诉称，原、被告双方存在房屋租赁合同关系，现两被告拖欠原告租金等。特诉至法院，请求判令：1.解除原告代表张南邦与被告侯裕洪于2014年7月27日签订的《厂房租赁合约书》、《铺位租赁协议书》，并限期迁出租赁场地、交还场地给原告；2.被告侯裕洪无权收回合同保证金20万元；3.两被告连带支付原告2013年至2015年5月租金合共1575000元，以后租金计至被告交还租赁场地之日；4.两被告支付原告代缴税款14485.19元；5.本案诉讼费由两被告承担。被告侯裕洪、何惠芳未提出答辩，也未向本院提出证据。经审理查明，2007年12月11日，原告张汝邦与龙江镇涌口资产管理办公室签订《租赁土地合约》两份，约定乙方（张汝邦）租用甲方（龙江镇涌口资产管理办公室）工业区325国道涌口路段的土地，用于建设办厂，地段号为龙江镇涌口工业区西竣路2号之一、之二，此后，原告张汝邦在上述地块建设了厂房，但未办理建设用地及报建手续。原告张汝邦、张继淳为位于佛山市顺德区龙江镇龙江居委会325国道龙江段78号房屋（商铺）的登记所有权人。原告张汝邦、张继淳自认上述物业均系双方共有财产，并由双方共同使用收益。两原告委托张南邦与被告侯裕洪签订《厂房租赁合约书》（最后两份签订日期分别为：2013年8月1日，2014年7月27日，合同约定期限分别为：2013年8月1日-2014年7月30日，2014年7月30日-2015年7月30日）、《铺位租赁协议书》（最后两份的签订日期及合同约定期限同上）。双方约定，甲方（张南邦）将上述厂房、商铺出租给乙方（侯裕洪）使用，厂房月租金60000元，商铺月租金45000元；厂房保证金120000元，租赁期满，如乙方没有违反合约条款，乙方办清退场手续时，甲方将乙方的保证金无息全额退还；商铺保证金80000元，租赁期满，乙方办清退铺手续时，甲方将乙方的保证金无息全额退还。被告侯裕洪承租上述厂房、商铺后，与被告何惠芳共同经营佛山市顺德区龙江镇优雅家具厂（个体工商户，登记经营者何惠芳）。因两被告未依约交纳租金，2015年5月11日，被告侯裕洪向张南邦出具欠条一份，确认拖欠2013年起至2015年5月份租金共计1575000元，并承诺租金计算至交还租赁场地之日。另，两原告于2015年4月30日代佛山市顺德区龙江镇优雅家具厂缴纳税金14485.19元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，本案争议焦点在于：一、合同的效力以及解除；二、被告应承担的民事责任。一、关于本案合同的效力以及解除。就案涉出租商铺，两原告已依法取得房屋所有权证，享有对该商铺出租以获取收益的权利，而且张南邦代理两原告与被告侯裕洪签订的《铺位租赁协议书》体现了双方的真实意思表示，也不违反有关法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行各自权利义务。原告出租该商铺的目的在于获取租金收益，而被告却未依约支付租金。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告有权提出解除合同。根据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，原告的起诉书副本可视为解除合同的通知，因此本案《铺位租赁协议书》应于2015年7月27日即本院向被告送达起诉书副本时解除。根据《合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……”的规定，本案《铺位租赁协议书》约定的相关权利义务亦于2015年7月27日终止。就案涉出租厂房，因未办理建设用地及报建手续，应属违法建筑，根据《商品房屋租赁管理办法》第六条规定“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；……。”原告将案涉厂房向被告出租，违反了有关法律行政法规的强制性规定，因此案涉《厂房租赁合约书》应为无效。二、被告应负的民事责任。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对案涉商铺，被告未依约支付租金，应承担违约责任。对原告要求被告搬离，返还租赁物的诉讼请求，于法合理，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，案涉厂房出租，虽为无效，被告仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。被告拖欠原告租金（商铺）及房屋占有使用费（厂房）1575000元有被告侯裕洪出具欠据为证，事实清楚，本院予以认定。另原告代付被告经营期间的税费14485.19元，该费用应由被告承担。故对原告要求被告支付租金（实为商铺租金、厂房占有使用费，截至2015年5月份1575000元，继续计至被告交还租赁场地之日）、税费的诉讼请求，本院予以支持。双方虽然在《厂房租赁合约书》约定被告交付保证金120000元，因该合约书无效，因此其所约定的保证金不具有法律约束力，原告无权依合同约定要求没收。在《商铺租赁协议书》中，双方约定“租赁期满，乙方办清退铺手续时，甲方将乙方的保证金无息全额退还”，因此原告要求没收保证金亦没有合同依据，鉴于被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提出反诉或抵销的主张，因此本院对该部分保证金与被告拖欠原告租金等不作抵销，被告可另案向原告主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、张南邦代理原告张汝邦、张继淳与被告侯裕洪在2004年7月27日签订的《商铺租赁协议书》于2015年7月27日解除；二、被告侯裕洪、何惠芳于本判决生效之日起十日内搬离位于佛山市顺德区龙江镇涌口工业区路段厂房以及位于佛山市顺德区龙江镇龙江居委会325国道龙江段78号房屋（商铺），并向原告张汝邦、张继淳返还上述租赁厂房、商铺；三、被告侯裕洪、何惠芳向原告张汝邦、张继淳支付租金（截至2015年5月份1575000元，以后参照《商铺租赁协议书》、《厂房租赁合约书》中的计算标准继续计至被告交还租赁场地之日），税费14485.19元，上述款项于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告张汝邦、张继淳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为10452.68元，财产保全费5000元，由被告侯裕洪、何惠芳负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 邢 早二〇一五年八月十四日书记员 黎晓彤 更多数据：