（2015）苏中民终字第02789号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2016-04-28
案件名称
洪达禄与戴子根房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
洪达禄,戴子根
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第02789号上诉人（原审原告、反诉被告）洪达禄。被上诉人（原审被告、反诉原告）戴子根。委托代理人陈诚，江苏君中律师事务所律师。委托代理人耿涛涛，上诉人洪达禄因与被上诉人戴子根房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第3949号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明，位于昆山市天地华城花园12号楼406室房屋归属案外人戴菊云所有，戴菊云委托戴子根将该房屋进行出租。2012年3月18日，洪达禄、戴子根经昆山市玉山镇家天下房产服务部见证签订《昆山住商房屋租赁合同》一份，约定洪达禄从戴子根处承租位于昆山市天地华城12号楼406室房屋，期限为三年，自2012年4月18日至2015年4月17日，月租金1000元，每6个月支付一次租金，租金以现金方式给付，洪达禄在租赁期内未经戴子根书面同意不得擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换，所租房屋洪达禄不居住，由“工人老乡合住”，租赁物的用途和性质为“住宅”。后洪达禄在租赁合同上补充租赁房屋“含车库”，但租金未因此增加。洪达禄将租赁房屋进行结构改建，将房屋用墙板隔成小间，进行转租、群租。洪达禄因戴子根未将车库交付，拒绝交付房租。2014年10月31日，业主向房屋内的租客发出书面通知，言明因二房东（即洪达禄）未交租金，业主决定收回房屋，下星期开始停水、停电，希望租户尽早搬离。2014年11月4日，戴子根向昆山市公安局城西派出所报警，派出所接警后，发现上述房屋内居住多户人，有房屋结构改建情况，对此，该所已做好登记，并上报市级公安局，建议住户尽快搬离。2014年11月6日，因洪达禄继续拒绝交纳房租，双方发生纠纷，下午13时左右，戴子根和业主申请供电公司拆除电表，断电，下午18时左右，双方经昆山市公安局城西派出所协调，达成书面协议，协议共计6个条款，约定：洪达禄在2015年2月20日前从上述房屋（含车库）中搬出，与戴子根解除房屋租赁合同；洪达禄保证在搬出前将屋内自建墙板拆除，保证房屋自有设施能够正常使用；洪达禄承担搬出前的一切水电费；戴子根放弃自当日至洪达禄搬出时的租金。2014年11月7日，业主方致电供电公司，但未到柜台进行恢复供电的书面申请，当天下午，供电公司对该房屋拆表、断电。2014年11月8日，因房屋租赁问题，双方再次发生纠纷，戴子根向昆山市公安局城西派出所报警称洪达禄因租房问题再次找戴子根要求更改调解协议，经该所协调，双方达成书面协议，协议共计9个条款，约定：洪达禄在2015年2月15日前与戴子根解除租赁合同，从上述房屋（含车库）搬出，且保证该房屋不再转租给其他任何人；洪达禄保证在搬出前将房屋内自建墙板全部拆除，保证房屋自有设施能够正常使用；洪达禄承担搬出前的水电费；戴子根在洪达禄搬出后退还房租押金（扣除水电费）并放弃2014年10月8日至2015年2月15日的房租；戴子根保证洪达禄及居住人员在居住期不要受到戴子根及业主任何形式、行为的骚扰、干涉、阻碍洪达禄居住人员的正常居住及房屋自由设施不能正常使用的行为（城管、公安、社区等部分按照国家法律、法规管理出租房屋的除外），如有违反，违反一方要赔偿对方20000元，协议签字即生效。经双方协商，2014年11月8日签订的日期落款时间落为2014年11月6日。2014年11月16日，洪达禄具状起诉戴子根，2014年11月17日，下午13点50时左右，原审法院予以登记立案，下午15时11分，洪达禄向昆山市公安局城西派出所报警称昆山市天地华城12幢三单元1楼的电表不见了。2014年11月27日，戴子根签收本案应诉材料，次日，房屋业主至供电公司申请恢复用电，当天下午15时左右，涉案房屋恢复用电。2014年12月6日，戴子根提起反诉。原审原告洪达禄的诉讼请求为：1、戴子根支付洪达禄违约金20000元；2、戴子根恢复供电，消除障碍后延续洪达禄居住期。原审被告戴子根的反诉请求为：1、戴子根与洪达禄于2012年3月18日签订的《昆山住商房屋租赁合同》、2014年11月6日签订的计6个条款的协议及2014年11月8日签订的计9个条款的协议解除；2、洪达禄恢复租赁房屋现状，搬离租赁房屋；3、洪达禄赔偿反诉戴子根违约金20000元。原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于戴子根对租赁房屋断电是否存在违约的问题。2014年11月8日的协议中明确约定，戴子根应当保证租赁房屋的正常居住。在2014年11月6日申请断电后，戴子根未主动核实用电恢复情况，客观上导致租赁房屋断电，无法正常居住，该责任在于戴子根。2014年11月8日签订的协议中约定的违约金，标准过高。本案租赁房屋的停电时间为2014年11月7日至同月28日，该期间，洪达禄因戴子根违约无法正常居住租赁房屋，原审法院结合洪达禄的实际损失，并参照双方在《昆山住商房屋租赁合同》的租金约定，调整违约金为1000元。针对洪达禄的第二项诉讼请求，因涉案房屋已经恢复用电，已无诉讼主张的必要。关于反诉部分。2014年11月6日，双方签订新的协议，约定《昆山住商房屋租赁合同》自2015年2月20日解除，后又于2014年11月8日又签订新的协议，变更解除时间为2015年2月15日。当事人协商一致的，可以解除合同。2014年11月8日签订的协议系就同一事由在内容和条款上对2014年11月6日签订协议的变更、覆盖和完善，该协议自签订之日起，2014年11月6日签订的协议即失效，故《昆山住商房屋租赁合同》应自2015年2月15日解除。《昆山住商房屋租赁合同》合同解除后，合同则自始不存在，原合同条款的约定也归于消灭，双方通过2014年11月8日签订的协议，重新确立了新的权利义务关系，双方均应恪守。关于反诉部分的违约金。2014年11月8日的协议，系戴子根在得知洪达禄进行转租、群租的情形下，同意洪达禄继续免租金使用租赁房屋，但不能再转租，本案审理过程中，戴子根未举证证明协议签订后洪达禄存在继续转租或其他违反协议的情形，其要求洪达禄赔偿20000元违约金的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。因洪达禄对租赁房屋进行结构改建，将房屋用墙板隔成小间，故租期届满后，洪达禄应拆除墙板，恢复房屋原状，搬离租赁房屋。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：戴子根于判决生效后十日内给付洪达禄违约金1000元；戴子根与洪达禄于2012年3月18日签订的《昆山住商房屋租赁合同》自2015年2月15日解除；洪大禄自2015年2月15日前拆除昆山市天地华城花园12号楼406室房屋内墙板，恢复该房屋原状，搬离该房屋；驳回洪达禄的其他诉讼请求；驳回戴子根的其他反诉请求。本诉案件受理费380元，减半收取190元，由戴子根负担50元，洪达禄负担140元。反诉案件受理费380元，减半收取190元，由戴子根负担140元，洪达禄负担50元。上诉人洪达禄不服上述民事判决，向本院提出上诉称：双方签订新的协议时，协商一致约定违约金20000元，这一数额是考虑律师费、时间、精力等因素经过计算得出，一审判决将违约金调整为1000元明显偏袒对方。请求撤销原判，依法支持上诉人的诉讼请求。被上诉人戴子根答辩称：上诉人存在欺诈，欺骗我方签订新协议。请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院二审查明事实与原审查明事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，洪达禄、戴子根于2014年11月8日签订的协议中约定的违约金为20000元。虽然洪达禄因戴子根违约无法正常居住租赁房屋，但本案租赁房屋的停电时间为2014年11月7日至同月28日，时间较短，原审法院结合洪达禄的实际损失，并参照双方在《昆山住商房屋租赁合同》的租金约定，调整违约金为1000元并无不当。洪达禄关于违约金20000元是考虑律师费、时间、精力等因素经过计算得出的上诉理由，依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由洪达禄负担。本判决为终审判决。审判长 黄文杰审判员 周 红审判员 任小明二〇一五年八月十四日书记员 杨颖颖 来源：