（2015）张中民一终字第156号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-10-20
案件名称
袁淑华与吴新建房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省张家界市中级人民法院
所属地区
湖南省张家界市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
袁淑华,吴新建
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第四十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款，第九条第一款，第十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）张中民一终字第156号上诉人（原审被告、反诉原告）袁淑华，女，1953年11月19日出生，汉族，初中文化，慈利县百货公司职工。委托代理人王勋恩，男，1948年2月26日出生，土家族，系袁淑华之夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）吴新建，男，1974年12月24日出生，土家族，高中文化，农民。委托代理人陈蛟，湖南融邦律师事务所律师。上诉人袁淑华因与被上诉人吴新建房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省慈利县人民法院于二○一五年六月八日作出的（2015）慈民一初字第301号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月9日受理后，依法组成由审判员田洪山担任审判长，审判员郭辉与代理审判员向源参加的合议庭，于2015年7月28日公开开庭对本案进行了审理。上诉人袁淑华及其委托代理人王勋恩，被上诉人吴新建的委托代理人陈蛟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原判认定：吴新建购买袁淑华所有的位于慈利县零阳镇农科所古城路的房屋一栋，经协商该房屋总价款为319800元。吴新建于2004年11月11日将购房款319800元付给袁淑华，袁淑华、王恩勋共同给吴新建出具收条一份，注明“今收到吴新建购房款共计叁拾壹万玖仟捌百元（319800元）。”双方于2004年11月12日以袁淑华为甲方、吴新建为乙方签订一份《房屋买卖协议》，该协议约定：一、甲方自愿把位于古城路旁一栋砖混结构的三层楼房（顶层假四层）卖给乙方，房屋四界以房产证为准，用地面积以国土使用证为准。二、价格：经甲乙双方协商，房屋买卖价格为壹拾陆万整（￥160000.00元）。三、甲方自愿将房屋中的所有墙体柜、热水器等物含在总造价一起出售给乙方。……五、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》甲方应在乙方付清购房款壹拾伍万元时当即交给乙方，甲方所有产权无效，……如建房土地系国有划拨土地则该土地的出让金归甲方负担，与乙方无关。……吴新建履行了付款义务后，袁淑华便将该房的编号为慈房权证零阳镇字第008**号的房屋所有权证及慈国用（98）字第120号国有土地使用证交付给了吴新建，吴新建住进该房屋。该房屋所有权证及国有土地使用证上均注明该房权属性质为国有出让。期间吴新建与袁淑华曾多次协商办理该房屋产权过户手续，但因双方原因未能办理，故吴新建于2015年2月9日向法院提起诉讼，要求依法确认其与袁淑华签订的房屋买卖协议合法有效，并判决袁淑华协助吴新建办理该房屋产权过户。袁淑华于2015年3月9日向原审法院提起反诉，认为吴新建提交的房屋买卖协议中房屋价款为160000元，而该房实际成交款为319800元，有同日签订的另一份房屋买卖协议为证，前述协议损害了国家利益，故要求判令吴新建与袁淑华2004年11月12日签订的两份房屋买卖协议无效，吴新建应返还袁淑华的房屋、国有土地使用证及房屋所有权证。原判认为：吴新建与袁淑华签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应认定合法、有效。吴新建已按照合同的约定全面履行了自己的义务，袁淑华也应按合同约定履行自己的义务。吴新建与袁淑华为规避税收签订的交易价格为16万元的条款无效，但不涉及其他条款的法律效力，其他部分仍然有效，该房成交价应为实际履行的价款即319800元。袁淑华以吴新建提供的房屋买卖合同中该房屋实际交易金额不实及该房屋的土地系禁止转让为由要求确认该买卖合同无效，不符合合同无效的法定情形，其抗辩理由不成立，其反诉请求即要求判令吴新建与袁淑华于2004年11月12日签订的两份房屋买卖协议无效，吴新建应返还袁淑华的房屋、国有土地使用证及房屋所有权证与事实及法律不符，不予支持。吴新建确认其与袁淑华所签订的房屋买卖协议有效及其要求袁淑华协助办理房产过户手续的诉讼请求成立，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、原告吴新建与被告袁淑华所签房屋买卖协议除约定16万元的交易条款无效外，其他部分及案涉为319800元的房屋买卖协议合法有效；二、被告袁淑华在本判决生效后60日内协助原告吴新建办理位于慈利县零阳镇农科所古城路编号为慈房权证零阳镇字第008**号房产过户手续；三、驳回袁淑华的反诉请求。本诉案件受理费50元，反诉50元，共计100元，由袁淑华负担。宣判后，袁淑华不服，向本院提起上诉称：1、吴新建提交的房屋买卖协议是一份以合法形式掩盖非法目的的恶意串通欲偷逃契税的虚假协议，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）项的规定，该协议应认定无效，原判决适用《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定认定吴新建与袁淑华签订的房屋买卖协议除约定16万元的交易条款无效外，其他部分的房屋买卖协议合法有效属于适用法律不当；2、袁淑华与吴新建签订房屋买卖协议后曾多次催促吴新建办理产权登记过户手续，但因吴新建的原因没有办理，原审法院仅依据吴新建的陈述认定系双方原因造成房屋产权不过户错误；3、根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条以及《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条之规定，吴新建与袁淑华签订的房屋买卖协议没有依法办理批准登记手续应认定为无效。请求二审法院依法撤销原判决，改判袁淑华与吴新建签订的两份房屋买卖协议无效，吴新建返还袁淑华的房屋、国有土地使用证及房屋所有权证。被上诉人吴新建辩称：一、原判决依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的规定判决吴新建与袁淑华签订的房屋买卖合同合法有效，适用法律并无不当；二、吴新建与袁淑华签订的房屋买卖合同不属于法律规定的必须登记才生效的合同，故上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明，2004年11月12日，袁淑华及其夫王勋恩（甲方）与吴新建（乙方）签订了一份房屋买卖协议，该协议约定：一、甲方自愿把位于古城路旁一栋砖混结构的三层楼房（顶层假四层）卖给乙方，房屋四界以房产证为准，用地面积以国土使用证为准；二、经甲乙双方协商，房屋的买卖价格为叁拾壹万玖仟捌佰元整（319800元）；三、甲方自愿将房屋中的所有墙体柜、热水器等物，含在房屋总造价一起出售给乙方；四、甲方房屋的基础设施包括自来水产权及设备、有线电话、用电配套设施的产权及使用权均随房屋无偿转让给乙方，其应缴的费用应于交房屋钥匙之日止由甲方付清；……六、甲方因修建此房屋和安装其它基础设施形成的债权、债务概由甲方负责，与乙方无关。乙方办理国有土地使用证、房屋权证换证时，甲方有责任提供相关证件及必要的协助；……九、此协议一式二份，甲乙方双方各执一份，签字即产生法律效力。……同日，袁淑华作为甲方与吴新建作为乙方签订的房屋买卖协议中约定协议经甲乙双方签字即产生法律效力。另查明，袁淑华转让给吴新建的房屋土地使用证编号为慈国用（98）字第126号。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为：袁淑华与吴新建2004年11月12日签订的房屋买卖协议中约定袁淑华将涉案房屋卖予吴新建，房屋买卖价格为16万元。同日，袁淑华及其夫王勋恩与吴新建签订了另一份涉案房屋买卖协议，房屋买卖价格为319800元。而在此之前，吴新建已给付袁淑华及王勋恩购房款319800元，此后袁淑华将涉案房屋的所有权证及国有土地使用证交给了吴新建，吴新建对该房屋进行了占有和使用。由此可见，买卖该涉案房屋系为双方当事人的真实意思表示，且双方也已实际履行，但该房屋的买卖价格应为319800元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，又根据该法第五十六条之规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。由于袁淑华与吴新建签订的房屋买卖价格为16万元的协议条款系为了规避税收，故该协议中除买卖价格条款因双方当事人恶意串通损害国家利益无效外，其他合同条款均是当事人真实意思表示，也不违反法律规定，应认定有效。上诉人提出的吴新建提交的房屋买卖协议均应认定无效，原判决适用法律不当的上诉理由不能成立，不予采纳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”上诉人袁淑华主张系因吴新建的原因没有办理产权过户登记手续，但其在一审中提交的证据仅能证明袁淑华在吴新建购买涉案房屋后多次与吴新建协商办理产权过户登记，不能证明未办理产权过户登记手续系因吴新建的原因所导致，应当承担举证不能的不利后果。故上诉人提出的原审法院认定系双方原因造成房屋产权不过户错误的上诉理由不能成立，不予采纳。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的是善意取得的问题，与本案的处理并无关联。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。……此条规定的是不动产物权的转让须经登记才发生物权效力，与转让不动产的合同效力是不同的法律概念。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。此条规定的即是转让不动产物权的合同的效力。因相关法律法规并未规定国有土地及房屋的转让合同必须经批准或登记才生效，故本案中双方当事人签订的合同并不符合《中华人民共和国合同法》第四十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条规定的必须经批准或登记才生效的合同的情形。本案双方当事人签订的两份房屋买卖协议中均约定协议经当事人签字即产生法律效力，故袁淑华与吴新建签订的两份房屋买卖协议中除上述约定房屋买卖价格为16万元的条款无效外，其他协议条款均自协议当事人签字即生效。上诉人请求撤销原判决，改判袁淑华与吴新建签订的两份房屋买卖协议无效，吴新建返还袁淑华的房屋、国有土地使用证及房屋所有权证的上诉理由不能成立，不予采纳。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人袁淑华承担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 田洪山审 判 员 郭 辉代理审判员 向 源二〇一五年八月十四日书 记 员 覃晓雪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”