（2015）长中民三终字第03103号

裁判日期: 2015-08-14

公开日期: 2015-10-29

案件名称

许星祥与周立英房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省长沙市中级人民法院

所属地区

湖南省长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

许星祥,周立英

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条，第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

湖南省长沙市中��人民法院民事判决书（2015）长中民三终字第03103号上诉人（原审原告）许星祥。被上诉人（原审被告）周立英。委托代理人王杏芝，长沙市正浩法律服务所法律工作者。上诉人许星祥因与被上诉人周立英房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院作出（2014）望民初字第01747号民事判决，向本院提起上诉，本案受理后，依法组成合议庭于2015年8月5日公开开庭进行了审理。上诉人许星祥，及被上诉人周立英的委托代理人王杏芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年8月22日，许星祥与周立英签订一份《门面租赁合同》，合同约定，周立英将其所有的坐落在长沙市望城区普瑞大道恒大名都8-10栋105号门面出租给许星祥用于经营。该房屋的所有权证复印件在签订合同的当天已由周立英向许星祥提供，在该房产证的复印件上盖有中国银行股份有限公司长沙市金霞支行个人贷款业务专用章。双方在合同第一条约定：“甲方（周立英，下同）对所出租的房屋享有完全的所有权。门面已装修，如需再装修，费用由乙方（许星祥，下同）承担。”第三条约定：“本合同租赁期为3年，自2014年8月28日起至2017年8月27日止。”第四条约定：“1、第一年月租金为4280元人民币，年租金为伍万壹仟叁佰陆拾元整，第二年月租金为4536.8元人民币（按市场价递增总租金的6%），第三年按市场价递增月租金总租金的10%为4990元。2、租金支付方式为一年一度支付，租金提前15天支付。3、第一年支付时间为2014年8月23日，以此类推。4、为了保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金人民币壹万伍仟元整。租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方。租赁期内，若甲方有��约行为，保证金退还给乙方。”第五条约定：“1、甲方应在乙方支付第一年租金之日将上述房屋钥匙交付乙方。2、甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营。3、在租赁期间，甲方应保证所出租门面权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷。4、租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方添置的用于经营的所有可以移动的设备设施归乙方所有，乙方应在租赁期满后5日内搬离。不能移动拆除的设备设施乙方不得损坏，门面装修费用及不能移动拆除的设备设施甲方不负责任何赔偿。”第六条约定：“1、乙方按照本合同约定使用房屋，不承担门面自然损耗的赔偿责任。2、租赁期间，乙方应保证门面主体及原有设施完好，如发生损毁，乙方应承担修缮或相应赔偿。3、在租赁期间，因租赁门面所产生的水电费、卫生费、物业管理费、有线电视费、电话费、经营中产生的税��、债务等一切费用由乙方自行承担。4、乙方按本协议第四条约定支付租金。5、乙方不享有私自转租门面的权利。6、乙方不得利用上述房屋从事非法经营及任何违法犯罪活动。”第八条第2款约定，“甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：（1）甲方不交付或者延迟交付租赁房屋3天以上的。（2）租赁期限内甲方未经乙方书面许可，擅自将出租的房屋转租给第三方的。（3）以上二项如乙方造成经济损失，甲方应给予相应赔偿，如因此不得不终止合同，甲方应退还保证金。”第八条第3款约定，“在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：（1）甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同。（2）因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的。（3）在租赁期间，乙方承租的门面被征收、征用或被拆迁的。（4）因��震、台风、洪水、战争等不可抗拒的因素导致该房屋及附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的。（5）甲方退还乙方保证金双方合同终止。”第十条第2款约定：“甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月书面通知对方待双方同意后，方可办理手续。若甲方违约，除要负责退还给乙方相应期限内的房租和履约保证金外，还需支付给乙方上述金额（未到期限的房租金）50%的违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还租金和履约保证金。”同一天，许星祥向周立英交纳了第一年的租金51360元，并同时向周立英交纳履约保证金15000元。之后，周立英将该门面的钥匙已交付给许星祥，但双方至今未签订门面内的财产移交清单。2014年8月25日，许星祥、周立英共同到长沙·恒大名都物业服务中心对水电费和物业管理费进行了结算。许星祥在取得长��市望城区普瑞大道恒大名都小区8-10栋105号门面的租赁使用权后，陆续将自己经营的物品搬入门面内。许星祥进场后，发现门面内的部分设施已经损坏，许星祥为此多次要求周立英将门面内已坏的设施维修好后移交给许星祥。2014年10月14日，周立英向许星祥出具一份书面材料，内容为“望城区普瑞大道恒大名都8-10栋105号门面，2014年10月14日前，门店前大门右边不能开，门店内室有部分顶灯不亮，所有排换气扇不能正常使用。以上由房主周立英负责维修好，维修所产生的费用由周立英负责。以上房屋设施维修好后由周立英房主移交给承租人许星祥。”2014年10月11日至2014年10月15日，周立英电话四次通知金碧物业有限公司长沙分公司长沙·恒大名都物业服务中心的工作人员上门维修大门、灯具不亮、排气扇不转事宜，但许星祥不同意维修人员进行维修。许星祥认为周立英不按合同约定交付房屋设施，且不配合许星祥办理消防验收和出租登记手续等，故诉至原审法院，请求判令：1、周立英不按合同约定交付房屋设施等给许星祥，要求解除双方在2014年8月22日签订的《门面租赁合同》；2、周立英向许星祥退还一年的房屋设施租金51360元；3、周立英退还许星祥押金即履约保证金15000元；4、根据《门面租赁合同》第十条第二款约定，周立英支付许星祥违约金25680元（第一年房租费的50%）；5、周立英支付许星祥请人维修检查房屋设施的人工工资、材料费等共计2160元；6、周立英赔偿许星祥已对该门面内外装饰和添置的设备用品费5800元；7、周立英赔偿许星祥对该门面的投资、人工工资、利润和精神损失等影响原告××生活和门面不能正常营业的损失30000元，以上合计130000元；8、周立英承担本案全部诉讼费用。在庭审中，周立英明确表示不同意解除《门面租赁合同》。原审法院认为，一、关于双方签订的《门面租赁合同》是否应解除的问题。《中华人民共和国合同法》规定了合同解除的三种情况，即协议解除、约定解除和法定解除。在周立英不同意解除《门面租赁合同》的情况下，首先应分析许星祥主张解除合同的条件是否已成就？1、关于钥匙的交付时间。周立英称在2014年8月23日已将门面的钥匙交付许星祥，许星祥陈述是在2014年8月25日收到周立英交付的钥匙。该院认为，双方当事人对同一事实分别陈述不一致，但都没有足够的依据否定对方的陈述，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。该案中，周立英申请出庭作证的所有证人均表示不知道钥匙的具体交付时间，但许星祥提交的第24组证据能证实双方在2014年8月25日到长沙·恒大名都物业服务中心结算水电费和物业管理费，许星祥陈述的内容有该组证据予以佐证，故许星祥陈述内容的证明力明显大于周立英陈述内容的证明力，该院确认门面钥匙交付时间是在2014年8月25日。2、周立英是否存在许星祥可以解除《门面租赁合同》的事实？双方在合同第八条第2款约定许星祥有权解除合同的情形包括周立英不交付或者延迟交付租赁房屋3天以上的。本案中，周立英依约应在许星祥支付第一年租金之日将门面钥匙交付许星祥。但合同对“支付第一年租金之日”（是实际支付第一年租金之日还是合同约定支付第一年租金之日）约定不明确。该院认为，对合同条款的理解可以作两种或两种以上的解释时，应当按照合同的有关条款、合同的目的以及诚实信用原则等，确定该条款的真实意思。许星祥、周立英订立《门面租赁合同》必有其目的，该目的是当事人为有关合同行为的出发点，因此，与该目的最接近的解释必然是最符合当事人真实意思的解释。许星祥订立合同的目的是对租赁物的使用和收益，周立英是获取租金。在作合同解释时应体现《中华人民共和国合同法》的鼓励交易原则，且该《门面租赁合同》约定的租赁期限自2014年8月28日起算，故以合同约定支付第一年租金之日作为双方约定的交付房屋钥匙之日，更符合该条款的真实意思，且作此解释也没有影响当事人合同目的的实现。合同约定的支付第一年租金之日是2014年8月23日，周立英交付门面钥匙给许星祥是在2014年8月25日。在双方没有特别约定的情况下，钥匙的交付视为房屋的交付，因此，周立英交付租赁房屋没有延迟3天以上。此外，双方对房屋附属设施的交付在合同中没有约定，而门面内部分设施的受损不符合《门面租赁合同》第八条第3��双方可以解除合同的情形。所以，周立英没有许星祥可以解除《门面租赁合同》的违约事实，许星祥以周立英不按合同约定交付房屋设施给许星祥、要求解除双方签订的《门面租赁合同》不符合合同约定。接下来分析本案是否存在法定解除的情形？1、关于周立英出租的门面未经消防验收的问题。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。第五十八条规定，违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并��三万元以上三十万元以下罚款：（五）公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的。该院认为，租赁房屋用于开设经营商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为开设该商场的经营者。公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求擅自投入使用、营业的，应由公安机关消防机构等有关部门进行消防检查处理。2、关于房屋租赁合同登记备案的问题。该院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条并未规定登记备案是房屋租赁合同生效或成立的要件。进行登记备案并获取《房屋租赁证》，并不是租赁行为合法有效的凭证。房屋租赁合同登记备案的目的主要是为了防止国家税费流失及当事人非法出租房屋，规范房屋租赁市场和确保国家税收，且其性质属于行政机��的事后审查行为，与民事行为的效力无关，当事人的民事行为行政机关无权干预。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。3、关于出租房屋已被抵押，许星祥要求周立英承担责任的问题。该院认为，在签订合同的当天，周立英已向许星祥提供该房屋的所有权证复印件，在房产证的复印件上盖有中国银行股份有限公司长沙市金霞支行个人贷款业务专用章。根据周立英已提供给许星祥的该房产证复印件和日常生活经验法则，该院推定许星祥应当知道该房产已被抵押，故周立英未故意隐瞒出租房屋已被抵押的事实。《中华人民共和国担保法》并未禁止抵押物出租，民事法律关系中法不禁止即为权利��规则，抵押权设定后，抵押物是可以出租的。综上所述，许星祥、周立英签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律或者社会公共利益，该《门面租赁合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。许星祥请求解除双方签订的《门面租赁合同》，不符合法律的规定和合同的约定，该院不予支持。二、关于许星祥要求周立英返还房屋设施租金、履约保证金以及周立英按《门面租赁合同》第十条第2款约定支付许星祥违约金的问题。由于双方在合同中对房屋设施的交付未作约定，许星祥也未举证证实周立英存在其他违约情形，故许星祥要求周立英返还履约保证金、并要求周立英支付违约金的请求于法无据，该院不予支持。因租赁合同未能解除，且许星祥继续占有、使用周立英的门面，许星祥要求周立英返还门面租金的请求亦于法无��，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。该案中，周立英在2014年10月14日向许星祥出具书面承诺，确认在2014年10月14日前，本案诉争的门面前大门右边不能开、门店内室有部分顶灯不亮、所有排换气扇不能正常使用。以上由周立英负责维修好，维修所产生的费用由周立英负责。以上房屋设施维修好后由周立英房主移交给承租人许星祥。该院认为，当事人对门面出租前已经损坏的房屋附属设施的维修责任未作约定，依法应由周立英履行房屋附属设施的维修义务。周立英不及时维修上述房屋附属设施已影响许星祥对该门面的使用，依法应当相应减少租金或者延长租期。综合考虑以上房屋设施已被损坏给许星祥造成的影响程度以及许星祥在收到门面钥匙后已开门营业的事实等，该院酌情确定周立英应当相应减少许星祥第一年的一个半月租金6420元或者延长一个半月的租期。因合同还需继续履行，许星祥可在交纳下一年度租金时予以抵扣或在租赁期限届满后再主张延长一个半月的租期，具体方式双方可另行协商。2014年10月11日至10月15日，周立英多次联系金碧物业有限公司长沙分公司长沙·恒大名都物业服务中心的工作人员上门对门面内的以上设施进行维修，但许星祥不同意。故许星祥不得就2014年10月11日之后扩大的损失要求周立英减少租金或者延长租期。三、关于许星祥要求周立英支付维修检查大厅和室内外小部分房屋设施的材料、人工工资等共计2160元的问题。该院认为，周立英未维修出租前已经损��的房屋附属设施时，许星祥可以自行维修，维修费用依法由周立英负担。维修费应当以正式票据为凭，有关凭据应当与维修时间、维修内容等相符合。但是许星祥未向该院提交维修费的正式票据，其主张此损失的第13组证据也未被该院依法采信，所以许星祥的此项诉求缺乏法律事实依据，该院不予支持。四、关于许星祥主张的第6项和第7项请求。该院认为，该损失属于间接损失的范畴，且许星祥提交的证据不足以证实周立英存在《门面租赁合同》约定的违约情形，应当承担举证不能的法律后果，故对许星祥的该两项请求应依法予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百二十五条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第��条、第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回许星祥的全部诉讼请求。本案受理费2900元，由许星祥负担。上诉人许星祥不服原审判决上诉称，1、从上诉人一审提交的证据7看，被上诉人没有按照合同约定完成房屋财产移交，已构成违约。上诉人多次联系被上诉人对房屋设施维修好后移交上诉人，但被上诉人一直拖着不管，上诉人只能终止合同。2、上诉人是在被上诉人同意的情况下进行投资制作安装的，按照合同第八条第3项之约定，被上诉人应当予以赔偿。3、被上诉人直到2014年10月10日才提出向原告移交房屋设施财产清单，已违反合同约定，上诉人有权解除合同，并有权要求被上诉人赔偿上诉人的损失。4、熊桂莲的证人证言可证明被上诉人房屋设施的真实情况，且熊桂莲与上诉人没有利害关系并已依法出庭作证并接受了��事人质询，应当予以采信。5、上诉人要求被上诉人赔偿的30000元，系上诉人的门面实际投资、人工工资和排换气扇不能正常工作而影响上诉人身体××的费用。6、对被上诉人没有提交原件予以核对的证据，不能单独作为认定事实的证据。7、上诉人租赁房屋系用于商业门面，被上诉人必须保证商业门面要符合公安消防部门的检查并验收合格和经过房屋产权登记部门核发登记出租凭证后才能对外经营。因此，请求依法撤销原审判决，判决按上诉人向一审法院提交的民事请诉状的诉讼请求1至8项，根据证据和事实及上诉人与被上诉人签订的合同，根据相关法律法规公平公正判决，并判令被上诉人承担本案全部的上诉费用。被上诉人周立英辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。上诉人没有租赁合同中约定和法定的解除事由，故上诉人要求解除合同的主张，不应得到支持。2、上诉人说的维修费用，不影响本案租赁合同的主体，不影响房屋的交付，可以协商解决。3、房屋抵押不影响房屋使用，不能构成解除事由。消防是由经营者去申请的，上诉人在经营期间没有发生消防隐患，达不到上诉人要求解除租赁合同的目的。二审中，被上诉人周立英向本院提交了长沙恒大名都物业服务中心出具的《证明》和涉案门面的欠缴物业费证明，拟证明上诉人租赁门面后没有交过物业费，还欠缴水电费，上诉人已构成违约。对于上述证据，上诉人许星祥质证称，物业公司跟我联系了，物业公司只找产权人交物业费，《证明》不能作为证据使用，欠物业费也不能作为证据使用。经审核，被上诉人周立英提交的两份长沙恒大名都物业服务中心出具的证明均没有单位负责人及制作证明材料人员的签名或盖章，无法核实其真实性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，许星祥与周立英于2014年8月22日签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，无法定无效情形，合法有效。根据《门面租赁合同》第五条第2款之约定，许星祥承租涉案房屋是用于从事商业经营，因此周立英应当向许星祥交付适于商业经营的房屋。然周立英于2014年8月25日向许星祥交付涉案房屋时，涉案房屋就存在前大门右边不能开、房屋内部分顶灯不亮、所有排换气扇不能正常使用等问题，且周立英一直未予以维修，致使许星祥无法将涉案房屋用于正常的商业经营，使许星祥签订《门面租赁合同》的目的不能实现。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现��同目的”之规定，许星祥有权依法解除《门面租赁合同》。因周立英已认可于2014年10月12日收到了许星祥向其送达的《终止门面租赁合同的通知》，且未根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定在三个月内向人民法院起诉要求确认解除通知无效，故许星祥与周立英之间《门面租赁合同》已于2014年10月12日解除。另，因周立英已构成违约，根据《门面租赁合同》第十条第2款之规定，周立英应退还许星祥已支付的履约保证金15000元；然双方所约定的许星祥已支付的未到期租金50%的违约金，明显高于许星祥造成的实际损失，故本院综合考虑周立英的违约情况及许星祥产生的损失，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二项之规定，基于公平原则，酌情确定周��英应向许星祥支付违约金10000元。另，对于许星祥要求周立英支付其因维修检查房屋设施支出材料、人工工资等费用2160元，及因添置设备设施产生的损失5800元的主张，因许星祥主张的上述损失并未高于本院酌情认定的上述违约金，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，本院不予支持。对于许星祥要求周立英赔偿门面投资及精神损失费用30000元的主张，因许星祥未提供充分证据证明涉案房屋危及其安全或××，及给其造成营业损失，故本院不予支持。另，虽然许星祥向周立英发送了《终止门面租赁合同的通知》，但许星祥一直占用了涉案房屋，故许星祥应当参照《门面租赁合同》所约定的租金标准向周立英支付房屋占用费。关于许星祥应向周立英支付的房屋租金或房屋占用费标准。因周立英一直未对涉案房屋进行维修，影响了许星祥对涉案房屋的使用，而许星祥亦未采取措施防止损失扩大，故本院根据公平原则，酌情减免许星祥2014年8月23日至2015年8月22日期间30%的房屋租金和房屋占用费，共计35952元（4280×70%×12）；此后，因许星祥无正当理由再占用涉案房屋，故如许星祥继续占用涉案房屋，应按《门面租赁合同》所约定的租金标准向周立英支付房屋占用费，自2015年8月23日实际腾退房屋之日止应按日151.23元（4536.8÷30）的向周立英支付房屋占用费（2016年8月23日后的房屋占用费标准按日166.35元（4990.48÷30）计算］。周立英已实际收取的房屋租金51360元，在扣除截至许星祥实际腾退涉案房屋之日止按上述标准应支付的费用后，退还给许星祥。综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，判处不当，上诉人许星祥的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（��）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2014）望民初字第01747号民事判决；二、确认许星祥与周立英于2014年8月22日签订的《门面租赁合同》已于2014年10月12日解除；三、周立英于本判决生效之日起七日内退还许星祥履约保证金15000元；四、周立英于本判决生效之日起七日内支付许星祥违约金10000元；五、周立英于许星祥实际腾退位于长沙市望城区普瑞大道恒大名都8-10栋105号房屋之日，退还许星祥应退的房屋租金［周立英已收取的房屋租金51360元，扣除自2014年8月23日至2015年8月22日的租金和房屋占用费共计35952元，及2015年8月23日至许星祥实际腾退房屋之日止实际产生的房屋占用费后的租金余额为应退还租金数（2016年8月22日前的房屋占用费按日151.23元计算；2016年8月23日后的房屋占用费按日166.35元计算）］；六、驳回许星祥的其他诉讼请��。如果周立英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2900元，二审案件受理费2900元，共计5800元，由上诉人许星祥负担4000元，被上诉人周立英负担1800元。本判决为终审判决。审　判　长　　瞿武贵代理审判员　　王永红代理审判员　　汤英姿二〇一五年八月十四日书　记　员　　夏　欢附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变��；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：