（2015）开民一初字第02637号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-10-16
案件名称
长沙宝瑞房地产开发有限公司与周芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市开福区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙宝瑞房地产开发有限公司,周芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条，第四条，第八条第一款，第五十二条，第一百三十条，第一百五十九条，第一百六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百四十八条第一款
全文
湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2015）开民一初字第02637号原告长沙宝瑞房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区万家丽路北路一段699号恒大雅苑综合楼一楼。法定代表人赖立新，董事长。委托代理人赵军，该公司职工。委托代理人陈伟祥，该公司职工。被告周芳。原告长沙宝瑞房地产开发有限公司（以下简称宝瑞公司）诉被告周芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月16日受理后，依法由审判员刘伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。代理书记员宋敏担任庭审记录工作。原告宝瑞公司的委托代理人陈伟祥到庭参加诉讼。被告周芳经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝瑞公司诉称，2014年1月5日宝瑞公司与周芳签订《长沙市商品房买卖合同》，被告周芳购买位于长沙市开福区xx路xx号xx小区x栋xxx号房屋，购房款总价为2105614元，被告已付款为631684元，至今欠付款为1473930元；合同约定被告应于2014年6月21日前支付楼款842246元整；应于2014年12月21日前支付楼款631684元整，但被告至今没有支付。付款逾期已超过180日。根据上述《长沙市商品房买卖合同》第七条及附件四合同补充协议第三、第四条的约定：买受人（被告）如未按本合同规定的时间付款，逾期超过180日，出卖人（原告）有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人所交的全部款项不予退还。在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和受买人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%赔偿对方损失。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法判决：一、解除被告与原告签订的编号为2011xxx01的《长沙市商品房买卖合同》；二、被告将涉案房屋返还原告，并协助原告办理房屋更名过户手续；三、被告按照合同约定不予退还被告所交全部款项631684元；四、被告按照合同约定按累计应付款的1%向原告支付违约金21056元；五、被告周芳承担本案全部诉讼费用。周芳口头辩称，被告周芳不愿意支付尾款的原因是原告的建筑方即原告的承建方恒大公司拖欠了被告的土方工程款将近800万元，当时是原告方的工程部要以工程款抵房款，被告才愿意购2201房。现在被告不同意解除商品房买卖合同，要求继续履行买卖合同，但是房款要等工程款项支付后才能支付房款，或者用工程款抵扣房款。经审理查明，2014年1月5日，宝瑞公司与周芳签订了编号为2011xxx01《长沙市商品房买卖合同》，合同内容：买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房（以下简称该商品房）为xx小区项目中第xx号栋N单元x层xxx号房。该商品房的设计用途为住宅；计价方式及价款：按建筑面积计算，该商品房单价每平方米6900.94元，总金额（￥2105614.00元）贰佰壹拾万零伍仟陆佰壹拾肆元整；付款方式及期限：分期付款，2014年1月5日支付房款631684.00元整，于2014年6月21日前付清842246.00元整。于2014年12月21日前付清余款631684.00元整；买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别计算。（1）逾期未超过180日，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同继续履行。（2）逾期超过180日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一【该比率应不小于第（1）项中的比率】的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。合同补充协议第三条：双方同意本合同第六条补充如下：……4、买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人所交的款项不予以退还。5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后15天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。（二）关于一次性付款、分期付款的约定：在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%赔偿对方损失。合同补充协议第四条：双方同意本合同第七条补充如下：1、本合同第七条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。2、如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按逾期应付款的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付应付款的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买方所交的全部款项不予退还，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋给买方，且卖方无需承担任何违约责任。合同补充协议第十四条：《商品房买卖合同》内容与本协议内容不一致的，以本补充协议为准。原告宝瑞公司提交的一份发票载明2013年12月21日被告周芳向原告宝瑞公司缴纳房屋预收定金10000.00元2014年1月5日被告周芳向原告宝瑞公司缴纳预收购房款621684.00元。在庭审中，周芳对其主张的工程款未提交相关证据。以上事实，有当事人的陈述、《长沙市商品房买卖合同》、《补充协议》、发票和庭审笔录等证据材料在卷佐证。本院认为，一、原告宝瑞公司与被告周芳于2014年1月5日签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方平等自愿的基础上签订的，是双方当事人真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规定的强制性规定，为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务；二、被告周芳未按照合同约定的期限如期履行付款义务造成违约，宝瑞公司要求按照补充协议第四条解除合同符合合同约定，因此对于原告宝瑞公司请求解除商品房买卖合同和要求被告周芳将涉案房屋返还给原告并协助原告办理房屋更名过户手续以及按照合同约定的违约金的诉求，本院予以支持；三、关于原告主张的依照补充协议第四条第（2）点中关于违约造成解除合同的不予退还买受人所交全部款项的约定。根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定：提供价格条款的一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。宝瑞公司提供的《长沙市商品房买卖合同》以及相关的补充协议，是宝瑞公司事先拟定的格式条款，该格式条款的效力适用合同法关于格式条款的规定，补充协议第四条第（2）点中关于违约造成解除合同的不予退还买受人所交全部款项的约定是格式条款，该条款加重了被告周芳的义务，且显失公平，故对于原告主张依据该格式条款的诉求，本院不予支持。宝瑞公司应当在解除房屋买卖合同后，退还被告周芳已经交付的房款。四、关于违约金的计算方式：以未支付的房款1473930元为本金，按累计应付款的1%向原告支付，即被告周芳应向原告支付违约金14739元。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告长沙宝瑞房地产开发有限公司与被告周芳签订的编号为2011xxx01的《长沙市商品房买卖合同》；二、被告周芳在本判决生效之日起十日内将位于长沙市开福区xx路xx号xx小区xx栋xxx号房屋返还给原告长沙宝瑞房地产开发有限公司，并协助原告长沙宝瑞房地产开发有限公司办理房屋更名过户手续；三、被告周芳于本判决生效之日起十日内按《长沙市商品买卖合同》的约定承担违约责任，向原告长沙宝瑞房地产开发有限公司支付逾期付款违约金14739元（以未支付的房款1473930元为本金，按累计应付款的1%向原告支付）；四、驳回原告长沙宝瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10327元，因适用简易程序减半收取5164元，由被告周芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 刘伟二〇一五年八月十四日代理书记员 宋敏 百度搜索“”