（2015）泰山民初字第1053号

裁判日期: 2015-08-14

公开日期: 2015-09-12

案件名称

中国移动通信集团山东有限公司泰安分公司与泰安东方盛世置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

泰安市泰山区人民法院

所属地区

泰安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中国移动通信集团山东有限公司泰安分公司,泰安东方盛世置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第六十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

山东省泰安市泰山区人民法院民事判决书（2015）泰山民初字第1053号原告中国移动通信集团山东有限公司泰安分公司，住所地泰安市东岳大59号。法定代表人张磊，总经理。委托代理人蔡士慧，山东宇慧律师事务所律师。被告泰安东方盛世置业有限公司，住所地泰安市泰山区泰山大街与长城路交汇处路北。法定代表人王双，总经理。委托代理人郭长满，山东华林律师事务所律师。原告中国移动通信集团山东有限公司泰安分公司与被告泰安东方盛世置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘德会适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告中国移动通信集团山东有限公司泰安分公司委托代理人蔡士慧、被告泰安东方盛世置业有限公司委托代理人郭长满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国移动通信集团山东有限公司泰安分公司诉称，2015年4月14日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定被告自愿将其坐落在泰安市泰山区某房地产出卖于原告，原告已做充分了解，自愿购买，总价款1251120元，在双方签订合同被告提供正式购房发票之日起30日内支付95%房款1188564元，剩余房款待办理完房产证、土地证后三日内付清，被告在收到原告95%房款之日起5日内将房屋交付原告，如被告违约，需承担总房款的10%违约金支付给原告。2015年5月4日，原告向被告支付95%的房款，但被告收到房款后拒绝交付房屋。原告认为，被告的行为已构成违约，根据合同法第一百零七条、一百一十二条等法律规定及双方合同约定，被告应当交付房屋并支付违约金。原告为此诉至法院，请求判令：1、被告将位于泰安市泰山区某房地产交付原告；2、被告支付原告违约金125112元；3、诉讼费由被告承担。被告泰安东方盛世置业有限公司辩称，1、原被告之间房屋买卖合同的签订及合同价款的确定并非被告本意，系中介机构（泰安市壹加壹房地产营销策划有限公司第二分公司）所为，并且存在不符合交易习惯的反常情形。2014年12月上旬，中介机构打电话联系被告，提出原告想购买被告开发的某商铺一间。随后中介机构多次到被告处洽谈，本着诚意，被告在2015年1月份终止了商铺出租，但此后被告多次催促中介机构支付定金、签订合同，但因中介机构以各种理由推脱，拖到3月27日，中介机构把加盖了原告公章的合同带到被告处，被告加盖公章后中介公司把合同拿走，在整个过程中，原被告没有见面，没有沟通，合同内容的确定、签订、价格的确定都是中介机构所为，并非原被告双方的本意，合同基础欠缺。中介公司收取的中介费高达转让价款的9%，因此，房价自然高于正常市场价格。房屋买卖合同如果继续履行，不符合原告的利益，甚至引发其他问题。2、合同履行过程中，被告不存在违约。虽然合同并非被告的本意，但因已经加盖被告公章，被告仍然在按照约定积极履行。合同签订后，已经将房屋终止租赁，处于空闲状态。按照约定，在被告提供发票后30日内原告支付95%的房款，虽然合同没有约定被告提供发票的具体时限，但是却多次催促原告领取发票并付款，但原告拒绝领取发票，至今原告还没有领取提供发票，何谈被告违约。3、原告拖延履行合同义务，原告起诉违反合同约定，阻断了合同继续履行，应承担违约责任。合同签订后，原告拒不领取发票，故意阻止付款条件的成就，未能在30日内支付房款，直到5月4日在未领取发票的情况下支付了部分购房款，鉴于原告存在的上述违约事实，被告当日将房款退回。同时，房屋买卖合同中违约责任明确约定，本合同自双方签订之日具有法律效力，双方不得违约，一方违约，另一方应以书面形式通知对方协商解决，并承担总房款的10%的违约金。现在原告没有按照合同约定书面通知被告解决，也没有就是否解除合同作出明确表示，而擅自在被告不知情的情况下违反合同约定，单方提起针对正在履行中的合同违约之诉，是不正确的。原告以自己的事实行为违反合同约定，阻断了合同的继续履行，应该承担违约责任。4、原告的诉讼请求没有事实和法律依据。被告不存在违约，不应承担违约责任。合同约定无论哪方违约，除承担违约责任外，还需将已付房款（不计利息）返还给原告，也就是说即使被告违约，被告也只是承担返还已付购房款和支付违约金，而没有继续交付房屋的义务。同时，现被告处没有任何原告交纳的房款，而原告要求交付房产，相当于原告没有支付任何费用，就免费获得一处房产，被告还要赔上125112元的违约金，违反了法律规定和公平合理原则。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年3、4月份，原告作为乙方、被告作为甲方签订房屋买卖合同一份，约定内容如下：甲方自愿将位于泰安市泰山区某号房地产出卖于乙方，建筑面积104.26平方米，总价款1251120元，双方签订合同后，付款方式为甲方提供正式购房发票之日起三十日内支付95%的房款即1188564元，剩余房款5%待乙方到房管局办理完房产证及土地证后三日内付清。甲方在收到95%房款之日起5日内向乙方交付房屋。交易过程中乙方违约应书面通知甲方协商解决，并承担总房款的10%违约金，甲方在10日内将乙方已付房款返还乙方，不计利息；甲方违约应书面通知乙方协商解决，并承担总房款的10%违约金，甲方在10日内将乙方已付购房款返还乙方，不计利息。原告主张合同签订时间为2015年4月14日，被告则称合同签订时间为2015年3月27日。2015年5月4日，原告通过银行转账向被告支付总房款的95%即1188564元。次日，被告又将上述房款通过银行转账退回原告。对于退回的原因，被告称因原告违反合同约定，在未领取购房发票的情况下擅自支付房款，所以退回房款；原告则主张被告退回房款的原因是其欲将该房产以高价抵顶他人欠款，不想卖了，所以也一直拖延未提供发票。被告称当时向原告提供了发票，但原告一直未领取发票，原告主张被告并未提供发票，当时认为稍后提供亦可，所以提前打了房款。另查明，涉案房产现登记在被告名下，其所占用土地以出让方式取得。上述事实有房屋买卖合同一份、银行转账回单两份、土地使用权证一份等证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违背法律规定，系有效合同。被告辩称合同内容的确定都是中介机构所为、并非原被告双方的本意，其辩称意见无证据证实，本院不予采纳。合同明确约定了双方履行合同义务的先后顺序，即被告提供正式购房发票在先，此后30日内原告支付95%的房款，被告在收到95%房款后5日内向原告交付房屋。据上述履行顺序，原告对被告享有提供发票的先履行抗辩权，原告在被告未提供发票的情况下于2015年5月4日支付95%的房款，应视为其放弃了先履行抗辩权，该放弃行为系原告行使自己的权利，放弃权利不构成被告辩称的违约。被告答辩称其提供了发票，但原告拒绝领取，对此本院认为，如被告提供了发票，原告未领取发票即支付房款明显与交易习惯及常理不符，且被告也未提交证据证实其当时出具发票，据此应认定在合同履行过程中被告并未提供发票，而原告先行支付了房款。原告按照约定向被告支付了95%的房款1188564元，被告应当在5日内向原告交付房屋，但被告于2015年5月5日将房款退回原告，并辩称退回的原因是原告未领取购房发票的情况下擅自支付房款，构成违约，对此本院认为，在原告放弃先履行抗辩权、被告自身合同义务减轻的情况下，其前述抗辩理由显然不能成立。结合被告未提供发票的事实，被告的退款行为应系拒不履行合同义务的表现，其系以自己的行为表明不履行合同义务，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，据此被告应当向原告交付涉案房产，其拒不履行合同已构成违约，应当按照合同约定（总房款的10%）向原告支付违约金125112元。综上，对原告要求被告交付泰安市泰山区某号房地产及支付违约金125112元的诉讼请求本院予以支持，对被告的抗辩意见本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告泰安东方盛世置业有限公司于本判决生效后十日内向原告中国移动通信集团山东有限公司泰安分公司交付位于泰安市泰山区某号房地产；二、被告泰安东方盛世置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国移动通信集团山东有限公司泰安分公司违约金125112元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8600元、保全费5000元，共计13600元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员　　刘德会二〇一五年八月十四日书记员　　辛　建来源：百度搜索“”