（2015）惠中法民一终字第663号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2017-09-08
案件名称
杨克雄、惠州市惠阳本商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨克雄,惠州市惠阳本
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第663号上诉人（原审原告）：杨克雄，男，1978年5月23日出生，苗族，住贵州省水城县。诉讼代理人：梁洪斌，广东普罗米修律师事务所律师。诉讼代理人：谢挺，广东普罗米修律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：惠州市惠阳本因坊实业有限公司（下称本因坊公司）。住所地：惠州市惠阳区。法定代表人：叶绿青，总经理。诉讼代理人：马育夫、曾德涛，均系广东铸铭律师事务所律师。上诉人杨克雄因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2014）惠阳法民一初字第595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审意见杨克雄向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告按合同约定为原告办理房产土地使用权证；2、被告承担延期办理产权登记的违约及赔偿责任共计10376.69元（2012年10月1日暂计至2014年6月12日扣减180日，即440日按合同总金额235834元的日万分之一计付）。主要事实和理由：原告由于受到被告蒙骗称其开发位于惠阳区淡水镇爱民路的杏林苑商铺即将有大型商业机构入驻购买即可长期收租获益，原告于2012年9月9日与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定按一次性付款方式购买其杏林苑一层1176号商铺，约定该商铺面积为16.29m2；被告于2012年10月1日交付商铺，并于交付商铺之日起180日内办理被告为原告办理产权登记，如原告未能按期取得房地产权属证书的，则被告按房价款的每日万分之一承担违约责任。在订立房产买卖合同当日同时订立《补充协议》以购房款有优惠为由，约定从2012年10月1日至2015年9月31日交由被告使用。双方签署相关合同后按合同约定付款、交房。被告在合同成立后迟迟未能按约定办理产权登记手续，经原告一再催促，2013年8月被告告知原告所购买商铺实际面积只有13.83m2，少了15.1%面积。经协商被告退还了部分款项，并订立了《商品房买卖补充协议》。原、被告再次订立了一份签署日期为2013年8月25日《广东省商品房买卖合同》用于给原告办理房地产权证。但2013年12月6日原告在取得房产证时被告知，由于被告没有向产权登记部门提交相关资料，该商铺的土地使用权证无法办理，该房产对原告而言至今仍然是不完整产权，原告根本无法对该房产行使转让、抵押等权利。原告经过多次与被告交涉甚至上访均无结果，相关部门告知只能循司法途径解决，原告遂诉至贵院。原告认为，被告与原告订立《广东省商品房买卖合同》合法有效，被告应依法履行合同义务，但被告由于自身原因迟迟不予履行提供相关资料办理房地产权证义务，造成原告自2012年9月投入大笔资金后一直无法行使房产转让、抵押等所有权人权利，原告为此蒙受重大损失，被告除了应履行办证义务外依法还应承担违约及赔偿责任。惠州市惠阳本因坊实业有限公司辩称，一、办理商品房的国土证，是买卖双方的行为，不是开发商的单方行为。按照办理商品房国土证的程序，开发商向国土部门提交办理国土证的有关销售楼盘资料后，业主应持本人身份证、房产证、购房合同等买方资料到国土部门自行申请办理。本案中，开发商已于2014年4月份将办理商品房国土证所需的全部办证资料提交给国土部门，己经履行完自己的义务，国土证应由业主提供买方资料自行到国土部门办理或者另行委托开发商办理。被答辩人诉请答辩人为其办理商品房的国土证没有合同依据和法律依据。二、双方《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列3项处理即买受人自愿委托出卖人办理房屋产权证，该条款的“权属证书”是商品房的房产证，而不是国土证；该条款“180天”的办证期限是办理房产证的期限，不是办理国土证的期限。合同没有约定答辩人必须为被答辩人办理商品房的国土证，也没有约定办理国土证的办证期限，答辩人没有约定义务在“180天内”办理出商品房的国土证。2013年12月6日，涉案商品房予办理的房产登记并办出《房产证》，被答辩人向答辩人主张逾期办理国土证违约金同样没有合同依据和法律依据。请求法庭在查明事实基础上，正确适用法律，依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。原审法院查明的事实原审法院经审理查明，2012年9月9日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：原告向被告认购位于惠州市××区淡水××路××小区××号商铺，建筑面积16.29m2，套内建筑面积9.45m2，购房款235834元，原告于24日缴清；被告应于2012年10月1日前将经验收合格的商铺交付原告；被告应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的每日万分之一向原告支付违约金。因上述商铺建筑面积不足，原、被告于2013年8月25日签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：原告向被告认购位于惠州市××区淡水××路××小区××号商铺，建筑面积13.83m2，套内建筑面积9.45m2；被告应于2013年12月31日前将经验收合格的商铺交付原告；原告委托被告办理房屋产权证，被告应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。后签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》未约定该项违约责任。签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》时，双方经协商由被告退还了部分款项。原审判决理由和结果原审法院认为，原、被告分别于2012年9月9日、2013年8月25日签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。对同一标的物，前后两份合同的内容规定不一致的，优先适用签订时间在后的合同；签订时间在后的合同没有规定的，适用签订时间在前的合同。申请办理权属证书是购买人的法定义务，原告请求被告为其办理房产土地使用权证，理由不充分，不予支持；原、被告约定在商品房交付后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，属委托代理行为；被告提供的《资料清单》未能证明其已在约定的期限内将该资料报产权登记机关备案，已构成违约；原告的违约金请求权从2014年6月30日起始得产生，其请求被告支付2012年10月1日至2014年6月12日的违约金，理由不充分，证据不足，不予支持。依照《民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告杨克雄的诉讼请求。案件受理费159元，由原告杨克雄负担。当事人二审意见上诉人杨克雄不服原审判决上诉称，一、截止第595号判决下达之日止，由于被上诉人的原因，上诉人仍然没有取得房地产土地使用权证。上诉人是于2012年9月向被上诉人全额付清房款购买的现房，约定上诉人应在2012年10月1日交付房产180日内取得房地产土地使用权证，而正是由于被上诉人的原因，造成上诉人至今未能取得该证，远远超过2012年10月1日后180日的期限，因此，被上诉人应当承担违约赔偿责任。二、上诉人于2012年9月15日就已付清购房全款，被上诉人至今没有能够为上诉人办理房产土地使用证，不仅违背合同约定，还造成上诉人巨大的经济损失。上诉人向被上诉人购买商铺就是用于投资获利，但被上诉人在上诉人付清房款后长达两年多未能给上诉人办理房产土地使用证，致使上诉人无法从房地产价格不断上升的过程中转让、出售商铺，造成上诉人丧失获利机会；即便是按银行同期贷款利率计算，上诉人交款至今也有巨大的利息损失，目前上诉人只是按合同约定的每日万分之一的标准计算被上诉人的违约及损失赔偿责任，并无不妥。三、关于2013年8月25日签订的房产买卖合同的效力问题。该合同仅仅是由于被上诉人交付房产建筑面积不足而签订用于办理产权转移手续签订的合同，实际履行的合同为2012年9月9日签订的房地产买卖合同；2013年8月25日签订的合同有关办证的条款公然违反法律规定开发商应在180日内办理房地产产权权属转让手续的规定，免除其作为出卖方的法定义务，该条款约定无效。上诉人在2012年9月9日签订合同后于2012年9月15日交清全款，被上诉人于2012年9月24日为上诉人开具了正式购房发票，惠阳区地税局也于2012年9月27日向上诉人出具了购房完税证明。同时，被上诉人于2012年10月1日前也交付了所购商铺(商铺为现房，实际以开发商返租方式交付)。因此，房产买卖合同的履行是2012年9月9日订立的合同。四、关于被上诉人不能按时办理房地产产权权属转移手续存在的过错责任。据上诉人了解的情况，被上诉人由于存在改变原国土部门批准的功能、结构等情形，导致一直无法办理产权转移登记，后期经过调整房地产的建筑面积后(导致上述人的房产面积因此出现了建筑面积减少的情况)有所改观，但被上诉人仍一直不能完成办理房产的土地使用证(至今仍不能确定产权登记部门是否因被上诉人存在违法行为而没有批准登记)。上诉人一直催促被上诉人办理房产土地使用权证，甚至在起诉前还向有关部门就此事进行上访。由此可见，被上诉人由于自己的原因不能为上诉人办理房产土地使用权证，应当依法承担办证及由于不能办证造成的违约及赔偿责任。综上，请求判令：1．撤销原审判决；2．被上诉人为上诉人办理房产使用权证及承担延期办理产权登记的违约及赔偿责任计人民币10376.69元；3．被上诉人承担本案诉讼费。被上诉人惠州市惠阳本因坊实业有限公司答辩称,一、办理商品房的国土证，是买卖双方的行为，不是开发商的单方行为。按照办理商品房国土证的程序，开发商向国土部门提交办理国土证的有关销售楼盘资料后，业主应持本人身份证、房产证、购房合同等买方资料到国土部门自行申请办理。本案中，开发商已于2014年4月份将办理商品房国土证所需的全部办证资料提交给国土部门，已经履行完自己的义务，国土证应由业主提供买方资料自行到国土部门办理或者另行委托开发商办理。被答辩人诉请答辩人为其办理商品房的国土证没有合同依据和法律依据。二、双方于2013年8月25日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列3项处理即买受人自愿委托出卖人办理房屋产权证”，该条款的“权属证书”是商品房的房产证，而不是国土证；该条款“180天”的办证期限是办理房产证的期限，不是办理国土证的期限。合同没有约定答辩人必须为被答辩人办理商品房的国土证，也没有约定办理国土证的办证期限，答辩人没有约定义务在“180天内”办理出商品房的国土证。2013年12月6日，涉案商品房予办理的房产登记并办出《房产证》，被答辩人向答辩人主张逾期办理国土证违约金同样没有合同依据和法律依据。另，根据《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列3项处理即买受人自愿委托出卖人办理房屋产权证”，被答辩人向答辩人主张逾期办理国土证的违约金是缺乏合同和法律依据。三、双方就涉案商铺的交易分别于2012年9月9日、2013年8月25日《广东省商品房买卖合同》。后签订的《广东省商品房买卖合同》应当是前签订的《广东省商品房买卖合同》的变更和补充。当两份合同就同一事项的约定内容发生冲突，应当优先适用后签订的《广东省商品房买卖合同》。四、被答辩人于2015年4月2日已领取涉案商铺的国土证。综上所述，请求法庭在查明事实基础上，正确适用法律，依法驳回被答辩人的上诉请求，维护答辩人的合法权益。本院查明的事实、判决理由和结果经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，上诉人已分别于2013年12月6日、2015年4月2日领取了涉案商铺的产权证、国有土地使用权证。本院认为，上诉人与被上诉人于2012年9月9日、2013年8月25日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》均是双方自愿签订的，合同内容并未违反有关法律、法规的规定，故均应认定合法有效。根据2012年9月9日签订的《商品房买卖合同》，被上诉人应在2012年10月1日前将经验收合格的涉案商铺交付给上诉人，并在商铺交付使用后180日内将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。而2013年8月25日签订的《商品房买卖合同》则约定，被上诉人应在2013年12月31日前将经验收合格的涉案商铺交付给上诉人，并在商铺交付使用后180日内将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。虽然该两份合同均合法有效，但因双方后签的合同已对被上诉人交付涉案商铺的时间重新做了约定，即双方同意将被上诉人交付涉案商铺的时间由2012年10月1日前推后至2013年12月31日前，故原审判决确定被上诉人交付涉案商铺的时间为2013年12月31日前正确，上诉人主张交付涉案商铺的时间应为2012年10月1日前的理由不成立，本院不予支持。再因被上诉人并未按2013年8月25日签订的合同的约定，在涉案商铺交付使用后的180天内将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，依法应承担违约责任，即向上诉人支付违约金。但违约金的起算时间应为2014年6月30日起。因此，上诉人请求被上诉人支付2012年10月1日至2014年6月12日的违约金，缺乏依据，原审判决不予支持正确。另外，因被上诉人已将涉案商铺的土地使用权证办至上诉人名下，且上诉人已领取该土地使用权证，故本案对上诉人的该请求不再处理。且上诉人在二审中亦明确表示撤回要求被上诉人办理涉案商铺的土地使用权证的请求。综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实和实体处理均正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费159元，由上诉人杨克维负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑 杰审 判 员 邓耀辉代理审判员 寇 倩二〇一五年八月十四日书 记 员 黄美静附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 关注公众号“”