（2015）湖吴康民初字第36号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-12-02
案件名称
钱方良与湖州中奥置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
湖州市吴兴区人民法院
所属地区
湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钱方良,湖州中奥置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第八条第一款，第五十二条
全文
湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖吴康民初字第36号原告：钱方良。委托代理人：袁丽华，浙江萤火虫律师事务所律师。被告：湖州中奥置业有限公司。法定代表人：金剑平。委托代理人：马建琴，浙江银湖律师事务所律师。原告钱方良与被告湖州中奥置业有限公司（以下简称中奥公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年1月21日向本院起诉，本院于同月26日预立案进行调解【案号（2015）湖吴立预字第29号】。因调解不成，本院于2015年2月4日立案后由审判员陆学欣、代理审判员徐军及人民陪审员汪瑛依法组成合议庭于2015年3月23日对本案公开开庭进行了审理。原告钱方良的委托代理人袁丽华，被告中奥公司的委托代理人马建琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱方良起诉称：2013年2月5日，原告与被告就湖州美泉宫温泉山地高尔夫二期别墅签订了一份《中奥美泉宫商品房认购协议》，由原告向被告认购美泉宫荣臻园12幢房屋，建筑面积为743.93平方米，总价为1558万元。协议签订前后，原告依约向被告支付了定金1398万元及预付房款160万元，合计人民币1558万元。根据认购协议约定：“本认购书一式两份……自签订之日起生效，待签订《商品房买卖合同》后，本认购书自动失效。”认购协议签订至今，时间已长达近二年，原告尚没有接到被告签约通知。期间，原告曾多次与被告联系，但至今，被告仍没有与原告签订《商品房买卖合同》。现据原告所知，认购协议所涉房屋至今没有取得商品房预售许可证。另，认购协议还约定了管辖权，即由吴兴区人民法院解决。综上，原告认为，原、被告双方签订的房屋认购协议，因被告已以定金或预付款的名义收取了全部房款，名为“认购”实为“预售”，已不属于预约合同性质，实际上已是一份预售商品房合同，该预售合同因被告在起诉前未能取得商品房预售许可证而无效。据此，原告特依法起诉，请求判令：一、确认双方于2013年2月5日签订的《中奥，美泉宫商品认购协议》无效；二、判令被告立即返还预付房款1558万元及利息损失（要求按银行同期同类贷款利率，即1-5年期贷款年基准利率6%计算至判决付款日，暂算至起诉日约为183万元；三、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：证据1：《中奥美泉宫商品房认购协议》，证明原、被告之间的房屋认购关系、所认购房屋的面积、价格、协议签订的时间以及双方对定金、认购协议的有效期等方面的约定的事实。证据2、收据联三份，汇款凭证6份，证明原告已按约支付定金1398万元、预付房款160万元，合计已支付人民币1558万元的事实。证据3：土地登记情况查询结果一份，证明在原、被告签订认购协议后，被告未经原告同意，就擅自将所涉房屋以及所在的土地一并抵押给浦东银行湖州支行的事实，从而证明原告根本无法实现合同目的的事实。被告中奥公司答辩称：原告主张原、被告于2013年2月5日签订的《中奥美泉宫商品房认购协议》无效没有依据。根据原、被告间的认购协议，原告向被告认购美泉宫荣臻园12幢房屋，总价1558元，协议签订后原告已支付全部预付房款。从该协议上看原告取得房屋的优先认购权，被告不得将该物业再次出售，原告在签订认购书时对该房屋的详细情况已充分了解，所以被告认为当时原告认购该房屋时对该房屋未取得商品房预售许可证的事实是清楚的，所以约定被告取得预售证后及时通知原告来签署《商品房买卖合同》。即使如原告所称该协议名为“认购”实为“预售”，是一份预售商品房合同，那被告在原告起诉前已经取得商品房预售许可证，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条“起诉前已经取得商品房预售许可证，可以认定有效”。故原告要求被告返还预付房款1558万元及利息损失的主张亦无事实和法律依据。被告为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：证据1：商品房预售许可证，证明被告于2015年1月23日已经取得商品房预售许可的证明的事实。证据2：快递单，吴兴区法院2015年2月16日向被告送达相关起诉资料，证明被告在原告起诉前即取得商品房预售许可证的事实。证据3：合作协议，证明2013年6月份，被告与德邦创新资本有限责任公司的合作协议中对土地及在建的工程抵押有约定，如项目销售需解除抵押可以办理解除的事实。证据4：关于申请部分抵押财产解除抵押的报告，证明被告于2013年9月26日向德邦创新资本有限责任公司提出申请，如别墅销售则被告提供保证金后解除抵押的事实。证据5：关于申请部分抵押财产解除抵押的报告、关于解除部分抵押的书面同意函、证明、商品房买卖合同一组，证明被告已办理美泉宫8幢的商品房买卖合同的情况，从而证明被告可以按约定与原告签订商品房买卖合同的事实。本院根据原、被告在庭审中的质证意见，结合证据的三性原则，对原、被告及第三人提交的证据作如下分析评判：对原告提供的证据1和证据2，被告质证无异议，本院审核后认为该两份证据符合有效证据的形式要件，对该两份证据的证明效力予以认定。对证据3，被告质证认为被告随时能够解除对涉案房屋的抵押，本院审核后认为该份证据不能单独证明原告的主张，对该份证据不予认定。对被告提供的证据1和证据2，本院审核后认为原告实际向本院递交起诉材料的时间为2015年1月21日，实际预交诉讼费的时间为2015年的1月23日，故可以认定原告实际起诉的时间为2015年1月21日。对证据3、证据4和证据5，原告质证认为并无关联性，本院审核后认为本案争议的焦点主要为双方间认购协议的效力问题，而该三份证据与此并无直接关联，故对该三份证据不予认定。经审理查明：2013年2月5日，原告钱方良与被告中奥公司签订《中奥·美泉宫商品房认购协议》一份，协议约定原告自愿认购美泉宫荣臻园12幢房屋，房屋建筑面积为743.93平方米，总价为1558万元。原告在取得该商品房优先认购权时，须向被告支付定金1398万元（待签订商品房买卖合同时，定金转为房款），原告须在接到被告中奥公司通知后7天内携带本《认购书》、收据、身份证及签订《商品房买卖合同》所需之资料，至被告指定地点签署《商品房买卖合同》以及有关文件。如中奥公司逾期不来办理手续，则视为原告自动放弃认购该户之权利，被告中奥公司有权将该户另售他人处理，且定金不退。合同还约定认购协议经双方签字盖章后生效，在未正式签订《商品房买卖合同》之前，此认购书为唯一经甲乙双方确认有效的法律文件。认购协议签订前后，原告分别于2013年1月17日向被告支付5万元，于同月20日支付10万元，于同月27日支付35万元，于2013年2月5日支付1348万元，于2月25日160万元，合计1558万元。另查明：被告中奥公司于2015年1月23日取得其开发建设的美泉宫荣臻园的商品房预售许可证。本院认为：本案原、被告主要争议焦点为原、被告之间于2013年2月5日签订的《中奥·美泉宫商品房认购协议》的效力认定问题。首先，从协议的内容上看，协议明确了原告向被告认购房屋的地址、建筑面积和购房总价，房屋总价为1558万元，原告须预付的定金为1398万元，在认购期内被告不得将该房产再次出售。其次，从原告履行情况看，截至签订认购协议的当天，原告已陆续向被告支付房款1398万元，并于签订协议当月25日向被告交付了剩余160万元，即原告于签订认购协议的当月即付清了全部购房款。综上，可以认定原、被告双方间的认购协议具有预售合同的性质，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，被告在与原告签订认购协议时尚未取得商品房预售许可证明，其实际取得商品房预售许可证明的时间也晚于原告向本院起诉的时间，故本院认定原、被告之间的《中奥·美泉宫商品房认购协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，导致原、被告双方认购协议无效的主要原因系被告未依法取得商品房预售许可证明，故对原告要求被告返还预付购房款1558万元，并按年利率6%支付自付款日起至法院确定还款日止的利息损失的主张，本院予以支持。据此，为了维护正常的社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告钱方良与被告湖州中奥置业有限公司于2013年2月5日签订的《中奥·美泉宫商品房认购协议》无效。二、被告湖州中奥置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告钱方良购房款1558万元，并赔偿利息损失183万元（暂计算至2015年1月20日止，自次日起至判决确定还款日止的利息损失仍按年利率6%计付）。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费126260元，财产保全费5000元，合计诉讼费131260元，由被告湖州中奥置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长 陆学欣代理审判员 徐 军人民陪审员 汪 瑛二〇一五年八月十四日书 记 员 褚建菲 搜索“”