（2015）山民二初字第00174号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-09-23
案件名称
焦作市迎宾物业管理有限公司与贾玉亭物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
焦作市山阳区人民法院
所属地区
焦作市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
焦作市迎宾物业管理有限公司,贾玉亭
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）山民二初字第00174号原告焦作市迎宾物业管理有限公司。住所地：焦作市山阳区。法定代表人苗永丰，总经理。被告贾玉亭，男，66岁。原告焦作市迎宾物业管理有限公司（以下简称迎宾物业公司）与被告贾玉亭物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月9日作出受理决定。于2015年4月3日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等，向原告送达了开庭传票、举证通知书等。本院依法组成合议庭，于2015年5月6日公开开庭进行了审理，原告迎宾物业公司的法定代表人苗永丰、被告贾玉亭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年9月根据国家物业管理条例，原告迎宾物业公司和恒基花园的开发公司恒基置业公司签订物业服务合同，开始对恒基花园做物业服务，之后让价格事务所做了物业费标准价格测算报告。原告作为服务行业，为了不伤害被告的尊严，能让被告感动，对被告提出的各种各样不交物业费的理由，很多不是物业应该解决的问题，原告也做了大量的协调工作。但很长时间以来，原告靠高息借贷经营，不得已才起诉被告。现起诉要求：⒈被告承担物业费3730元，融资费586元；⒉被告承担电梯、水泵、监控及其他公共设施维修费用360元、滞纳金130元；⒊被告承担交通及其他费用320元及本案诉讼费。被告辩称，我在恒基花园有两处房子，电梯房面积是97平方米，多层房屋面积是160平方米，于2003年入住多层房屋，2011年入住电梯房后就不在多层房屋居住，原告于2011年进驻该小区进行物业管理。被告不同意支付原告所要求的各项费用，被告的确欠原告两处房屋的物业费，具体数额不清楚。被告不付物业费是有原因的，被告于2011年10月入住电梯房，是开发商已精装好的房屋，交了一年的物业费1174元，入住以后大概两个月后发现水管漏水、壁纸变色，向物业反映该问题后，物业没当回事，只是到家看了看，并未进行修复，现在壁纸裂缝仍然存在；被告的房子装的是地暖，2012年冬天供暖时，由于公共供暖管道裂缝，试暖气的时候导致木地板下方积水，地板经浸泡现已变形起泡，被告向原告反映，原告未作处理；原告存在不作为现象，原来还有门岗，只是不负责任什么都不管形同虚设，后来又开始在门岗卖东西，这两年连门岗都不设了，2015年3月18日晚上，一个小区里丢了7台电动车的电瓶，还是在物业办公室门口，小区没有保安，还经常发生停放的车辆被乱划的现象；2013年春节前及夏天，发生过两次小区门口垃圾成山，无法通行，反映过后才处理；关于电费的问题，物业公司本是代收电费，按规定应为每度电0.56元，但原告按每度电0.58元收取，原告甚至指挥其电工偷电，导致整个小区停电，供电局因此对原告进行处罚，原告却将罚款的钱分摊到小区里每家住户30元，这个钱被告已支出；2012年原告统一办理煤气卡，向各户分发时要求每户交纳3元钱；原告转交小区内住户的快递，每转交一件收取2元钱；小区内车辆乱停乱放，原告带头不维护环境，还放了个破沙发拉铁链占位置，有很多住户跟风拉链子占地方，导致小区内到处拉的都是链子；单元进门大厅吊顶、灯、监控均坏了，不维修，到处乱贴小广告，也不清理；电梯经常出问题，有时候会突然下降一两米，步梯从来没打扫过，各种废纸屑塑料袋都不清理；多层房屋楼梯没有灯光，楼梯的电都被停了，小区路面都是裂缝，迟迟不整修。整个小区脏乱差，所以被告拒绝交物业费。根据原被告的诉辩意见，经合议庭评议，归纳案件争议焦点为：原告诉讼请求的依据。原告提交的证据材料为：⒈物业管理委托服务合同、物业管理协议，证明原告进驻恒基花园小区进行物业管理服务的依据；⒉成本认证报告目录、报告4页、明细表2页，证明原告收费标准；⒊物业费催缴告知书照片打印件，证明原告向被告催缴物业费。被告质证认为，对原告证据1真实性无异议，但是我仅就高层的房屋签订了协议，多层房屋未签订协议，原告并未按协议履行其职责；证据2有异议，高层房屋原告按每平方1元钱收取与认证的物业费每平方每月0.91元不符，不清楚原告对多层房屋物业费的收费情况；证据3有异议，被告没有见过该告知书。对原告所举证据，本院作出如下认证意见：证据1、证据2真实性均予以确认；证据3原告未能提供原件且被告提出异议，不予确认。被告提交的证据材料为：⒈被告家壁纸照片3张，证明壁纸因管道漏水产生裂缝洇水；⒉电梯口照片2张，证明小区里存在乱贴小广告不清理现象；⒊小区院内照片4张，证明小区内各种车辆乱停乱放；⒋步梯间照片3张，证明步梯间各种纸屑、塑料袋、杂物不清理；5、⒌五号楼公共大厅照片1张，证明大厅的灯坏了不修理；⒍“焦作市发改委关于恒基花园小区前期物业服务收费标准的批复”网络下载打印件，证明批复中的标准于2013年4月19日作出，是关于该小区前期的物业服务费标准，自2013年4月19日就不应以批复中的标准收取物业费；⒎收款收据2张，证明原告分别缴纳了两年的物业费，均为1174元。原告质证认为，对被告证据1真实性无异议，但被告家室内壁纸出现问题后，原告多次与开发公司恒基置业公司联系未果；证据2真实性无异议，小广告原告不停清理又不停地产生；证据3真实性无异议，车辆乱停乱放，原告尽力管理也协调110来管，有收费车棚，由于部分业主不交车棚费用，才乱停乱放的；证据4真实性无异议，对于步梯间垃圾原告并非坐视不管，原告通知三次业主未清理，原告就自行清理了；证据5真实性无异议，该问题经业主反映已解决；证据6真实性无异议，原告收费的标准并没有超出发改委所定的标准；证据7无异议。对被告所举证据，本院作出如下认证意见：证据1-证据7均真实有效，予以确认。经庭审质证，依据有效证据以及原被告双方的陈述，本院确认以下案件事实：2011年8月20日，焦作恒基置业有限公司作为委托方（甲方）、原告迎宾物业公司作为受托方（乙方），双方签订了物业管理委托服务合同，甲方将焦作市恒基花园小区委托乙方实行物业管理，并约定了委托管理服务事项、物业管理服务质量标准和费用等，其中物业管理服务质量标准为房屋外观完好整洁，屋面及房屋渗漏30日修复，道路、室内外排水每半年清理一次，公共场地每天清扫，楼道卫生每天清扫、保洁一次，定期组织实施化粪池清掏，室内外停车场24小时看管，实行24小时值班制度，轮流值守；物业管理服务费为住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月按一元/平方米向乙方缴纳。被告贾玉亭系恒基花园小区业主、居住于该小区高层5号楼19层9号，建筑面积97.78平方米。2011年11月4日，原被告分别作为甲乙方签订了物业管理协议，双方约定：乙方同意由甲方负责恒基花园的物业管理；甲方负责恒基花园公共场所的卫生清扫以及垃圾的清运，室外下水系统的畅通，公共部分消防及附属设备设施的运行管理，小区内机动和非机动车辆的统一管理；乙方应服从甲方的物业管理，物业费每月每平方收费标准暂定为居住用房一元，按乙方房产建筑面积进行计算。焦作市源平价格事务所有限公司接受原告迎宾物业公司委托，对恒基花园小区的物业服务成本进行认证，于2012年7月19日作出认证报告，认为不包含电梯及二次供水设施日常运行维护费的平均单位面积物业服务定价成本为0.60元/平方米/月；含电梯及二次供水服务平均单位面积物业服务定价成本为0.91元/平方米/月。焦作市发改委于2013年4月19日作出的《关于恒基花园小区前期物业服务收费标准的批复》载明，恒基花园小区前期物业服务费标准为：多层住宅物业费最高不超过0.4元/平方米/月；高层住宅物业费最高不超过1.00元/平方米/月。具体收费标准由迎宾物业公司与业主在前期物业管理服务合同中约定。原告进驻恒基花园小区后，未能按照其在合同中约定的质量标准进行物业管理服务，被告家出现水管漏水、公共供暖管道裂缝导致木地板下方积水等问题，原告未在30日内修复；电梯口、公共空间墙壁张贴和手写有各种小广告，步梯间堆放杂物且充斥纸屑、塑料袋，原告均未予清理，2013年上半年曾发生因小区门口堆放垃圾导致无法通行的现象；电动车、自行车、三轮车等各种车辆在小区楼道口随意停放，原告未能有效维持车辆停放秩序；所设门岗兼营零售日杂商品，曾一度未设门岗，原告未实行24小时值班、轮流值守；还存在小区一楼大厅吊顶、灯、监控及电梯发生故障后，未及时维修；小区路面出现裂缝未及时修整等种种问题。被告在该小区有两套房屋，高层住宅房屋面积97.78平方米，多层住宅房屋面积160平方米。因原告提供的物业管理服务未达到满意程度，被告拒绝向其交纳物业管理费，其中高层住宅房屋自2013年10月至今未交纳，多层住宅房屋自2011年10月至今未交纳。本院认为，原被告间的物业服务合同关系依法成立，对当事人具有约束力。原告作为物业管理人，履行了物业管理活动；被告作为业主，应当按照约定支付物业管理费。被告不履行合同义务，应当承担违约责任。故原告起诉要求被告支付物业管理费，理由充分，应予支持；原告要求被告支付融资费、公共设施维修费用及滞纳金、交通费等，证据不足，不予支持。被告辩解称因小区脏乱差故不交纳物业管理费，理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告贾玉亭应于本判决生效之日起五日内支付原告焦作市迎宾物业管理有限公司物业管理费3730元；二、驳回原告焦作市迎宾物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告贾玉亭承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长 樊媛媛代审 判员 曹君萍人民陪审员 王 璐二〇一五年八月十四日书 记 员 刘晓捷 微信公众号“”