（2015）周民终字第1715号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-08-20
案件名称
丁涛华与倪受霞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省周口市中级人民法院
所属地区
河南省周口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁涛华,倪受霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）周民终字第1715号上诉人（原审被告）丁涛华，男，汉族，1984年12月23日生，住河南省鹿邑县。委托代理人张大书，河南沐天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）倪受霞，女，汉族，1972年9月16日生，住安徽省巢湖市无为县。委托代理人刘文杰，河南众望律师事务所律师。委托代理人倪受武，男，1972年8月21日出生，住平顶山市卫东区。上诉人丁涛华因与被上诉人倪受霞房屋租赁合同纠纷一案，不服川汇区人民法院（2015）川民初字第01481号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人丁涛华的委托代理人丁大书、被上诉人倪受霞委托代理人刘文杰、倪受武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2015年2月11日，倪受霞通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价从法院执行庭竞标拍卖标的物周口地区牧工商联会企业公司名下位于周口市川汇区育新街中段路2号两间门面房，房权证号为周房字第155**号，地号为4071011号，房屋面积为56.68平方米。该两间门面房系欠申请执行人魏芳云、施桂钦、王晓云债务而被法院查封，后法院判令周口地区牧工商联会企业公司履行还款义务，因其未偿还，法院依法裁定拍卖被查封房产。倪受霞以406547元的成交价竞买成功，倪受霞从法院领取拍卖成交确认书。同日，法院以（2009）川执字第00009—2号执行裁定书方式，解除该房产的查封。该两间门面房自该裁定送达倪受霞时财产权转移，倪受霞可持该裁定书到财产管理机构办理相关产权过户、登记手续。但倪受霞未办理该房产过户登记手续。2015年5月1日，倪受霞、丁涛华签订该两间门面房的租赁合同，约定租期暂定三年（从2015年5月1日至2018年5月1日），租金每年3万元，一年交一次，丁涛华先交租金后用房子，每年5月1日前把房租交给倪受霞。双方协议签订后，但丁涛华以其与原该房屋承租人合同未到期，其已将2015年度房租交给原承租人，不应将该房租交付倪受霞为由，拒绝向倪受霞支付房租金。双方产生纠纷，倪受霞诉至本院。原审法院认为，丁涛华对法院出具的拍卖成交确认书及执行裁定书真实性无异议，对本案争议两间门面房所有权归倪受霞所有的事实，法院予以确认。倪受霞已从法院通过拍卖取得该门面房的所有权，其对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利。倪受霞、丁涛华已签订书面房屋租赁合同，丁涛华应当按照合同约定积极地全面履行自己向倪受霞给付房租金的义务。现其存在违约行为，其应承担向倪受霞支付2015年至2016年度房租金的民事责任。综上，倪受霞诉求证据充分，法院予以支持。丁涛华辩解其与原承租人所约定租赁期限未到期，不应向倪受霞支付房租金，与物权法立法原意权利人对其所有的享有直接支配和排他的权利相矛盾，其辩解理由不足，法院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第二十八条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条之规定，判决：丁涛华于判决生效之日起10日内向倪受霞支付2015年至2016年度房租金3万元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取250元，由丁涛华负担。上诉人丁涛华不服原审判决上诉称，原审法院认定事实错误，在倪受霞通过拍卖取得该房屋所有权之前，丁涛华已经实际租赁该房屋。丁涛华与倪受霞在2015年5月1日签订了租房合同，但是丁涛华已将2015年的租金交付给了原房屋出租人方喜莲，原审法院应该通知方喜莲作为第三人参加诉讼。请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人倪受霞辩称，本案并不是必要的共同诉讼，丁涛华主张房屋前承租人方喜莲参加诉讼没有法律依据。房屋前承租人方喜莲与丁涛华是另外的法律关系，根据合同相对性，房屋所有权人倪受霞可以向房屋实际承租人丁涛华收取房屋租金。原审法院认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，判决结果公正，请求判决驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，倪受霞通过司法拍卖竞拍的方式，取得了涉案房屋的所有权，其对该房产享有占用、使用、收益、处分的权利。倪受霞作为房屋的所有权人与房屋的实际承租人丁涛华签订了租赁合同，双方应该按照合同约定履行相应的义务。丁涛华以2015年房租已经交给了原房屋承租人方喜莲为由，拒绝向房屋所有权人倪受霞支付租金没有法律依据，本院不予支持。合同具有相对性，本案所涉及的倪受霞与丁涛华的租赁合同并不涉及第三人，原审法院未通知方喜莲参加诉讼并不违反法律规定。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人丁涛华负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘登印代理审判员 徐鲜鲜代理审判员 朱雪华二〇一五年八月十四日书 记 员 吕文静 来源：百度“”