（2015）二中民四终字第742号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-08-21
案件名称
李连明与田丽荣房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田丽荣,李连明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民四终字第742号上诉人（原审被告）田丽荣。被上诉人（原审原告）李连明。上诉人田丽荣因与被上诉人李连明房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院作出的（2015）丽民初字第3410号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月15日受理，依法组成合议庭。于2015年8月14日公开开庭进行了审理。上诉人田丽荣，被上诉人李连明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，原告系天津市东丽区东城家园9－1704号房屋的权利人，被告于2010年3月与原告商议租赁涉诉房屋，双方达成合意。后被告于2010年9月11日入住涉诉房屋，并订立《租房协议》，在协议中约定：租期半年，租金每月1200元，租赁保证金1000元。租房期限届满后，原、被告口头约定由被告继续按原租房协议承租涉诉房屋。2014年10月，原、被告经协商将房租降为1100元，于每月15日缴纳。被告未缴纳2015年4月至今的租赁费。原告为此起诉，请求法院判令被告：1、被告立即腾出租住原告的天津市东丽区东城家园9号楼1704号房屋；2、诉讼费用由被告承担。后原告在诉讼中增加请求，要求被告交纳2015年4月至2015年6月3个月的房租3300元，并愿意退还被告房屋押金1000元。原审法院认为，原告与被告双方于2010年9月11日签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，亦符合法律相关规定，为有效合同，原审法院予以确认。该协议到期后，双方口头约定被告继续使用租赁物，但对租赁期限未做约定，应视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，现原告要求解除合同，符合法律规定，原审法院予以支持，但应当给予被告合理腾房期限。在上述不定期租赁期间，双方就租金降为每月1100元达成合意，应从其约定，原告要求被告支付2015年4月至6月的租金，原审法院亦予以支持。合同解除后，原告愿意返还被告租赁保证金1000元，原审法院予以照准。至于被告称原告对其有辱骂行为的抗辩理由，因该抗辩所涉及的法律关系与本案并不属于同一法律关系，故被告应当在取得证据后另行向原告主张。综上，原审法院经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、被告田丽荣于本判决生效后30日内腾出原告李连明名下坐落于天津市东丽区东城家园9－1704号的房屋。二、被告田丽荣于本判决生效后30日内向原告李连明支付2015年4月至2015年6月的房屋租赁费人民币3300元，原告李连明同时返还被告田丽荣租赁保证金1000元。案件受理费减半收取40元，由被告田丽荣负担。”判决宣判后，田丽荣不服向本院提起上诉，请求：1、撤销东丽区人民法院（2015）丽民初字第3410号民事判决书第二项；2、依法改判上诉人不支付被上诉人房屋租赁费人民币3300元；3、房屋租赁应当按照国家相关法律法规的规定缴纳税费，个人出租居住用房应当缴纳房租费及个人所得税，上诉人要求被上诉人出具缴纳凭证；4、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：上诉人与被上诉人于2010年3月15日签订了房屋租赁合同，上诉人按照合同约定交纳了房屋租金，但被上诉人2010年9月才将其所有的房屋交付给上诉人，因此该房屋的使用期限应当从被上诉人交付上诉人房屋之日起计算，鉴于上述事实，上诉人不应支付被上诉人房屋租赁费，同时被上诉人还应当返还上诉人3个月的房屋租赁费。上诉人要求二审法院查明事实后依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人李连明答辩要求驳回上诉，维持原判。本案二审庭审中，上诉人承认2010年3月被上诉人即将诉争房屋的钥匙交与上诉人，当时房屋空置。本院查明的其他事实与原审法院查明的一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租房协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。现双方均认可2010年3月双方协商由上诉人租住涉诉房屋，并于当月办理完房屋交接手续，双方租赁关系由此已经实际建立，租赁期限由2010年3月开始计算。上诉人虽主张其未实际使用涉诉房屋，但不影响双方租赁关系的建立，上诉人应当承担交纳相应房屋租金的义务。上诉人要求被上诉人出具个人所得税纳税凭证的上诉请求，因超出本案审理范围，本院不予涉及。上诉人的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，本院依法予以维持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元，由上诉人田丽荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 哈 欣审 判 员 包 颖代理审判员 苏美玉二〇一五年八月十四日书 记 员 刘继永速 录 员 李 晶