（2015）瑶民一初字第03278号

裁判日期: 2015-08-14

公开日期: 2015-09-29

案件名称

胡军与合肥义乌小商品城管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

合肥市瑶海区人民法院

所属地区

合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

胡军,合肥义乌小商品城管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

安徽省合肥市瑶海区人民法院民事判决书（2015）瑶民一初字第03278号原告：胡军，男，汉族，1979年11月7日出生，住安徽省合肥市瑶海区。被告：合肥义乌小商品城管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。法定代表人：董诸灿，总经理。委托代理人：王磊，该公司员工。原告胡军诉被告合肥义乌小商品城管理有限公司（以下简称“义乌小商品城管理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理后，依法由审判员龚剑适用简易程序，于2015年7月29日公开开庭进行了审理。原告胡军，被告义乌小商品城管理公司委托代理人王磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡军诉称：2010年11月4日，原告与义乌小商品城管理公司签订租赁合同，约定原告将自己购买的位于合肥市瑶海区长江东路743号中翔新东城大厦商**号商铺出租给被告，租期从2011年10月1日起至2021年9月30日止。合同约定：自2014年10月1日至2021年9月30日，被告应支付原告每月固定租金15122元，同时再支付该商铺实际利润的90%给原告，每季度结算一次，于每季度的第一个月10日前支付；合同一经签订，任何一方不能随便解除合同，违约方应支付伍万元的违约金并双倍赔偿守约方的一切经济损失；被告延期支付租金，延迟每日按租金千分之一赔偿原告违约金，如延迟超过60日（含60日），原告有权解除本合同，并有权要求被告赔偿因违约所造成的一切经济损失。按照合同约定，被告应当在2014年10月10日支付2014年10月1日至12月31日的租金，但被告一再拖延，经原告催要，被告直到2014年10月30日才支付了2014年10月至12月的租金，拖欠原告租金20日。被告应当在2015年1月10日支付2015年1月1日至3月31日租金，但被告又拖延支付，后经原告多次催要，被告在2015年3月13日支付了2015年1月至3月租金，拖欠原告租金62日。被告应当在2015年4月10日支付2015年4月1日至6月30日租金，但被告再次拖延，至今未付。另外，2015年1月23日，浙江中翔集团有限公司同意为义乌小商品城管理公司租金支付提供担保。被告的行为已严重违约，且延迟支付租金已超过60日，原告有权解除合同并要求两被告承担违约责任，赔偿原告的损失。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求法院：1、判令解除原告与义乌小商品城管理公司签订的租赁合同，被告将合肥市瑶海区长江东路743号中翔新东城大厦商**号商铺恢复原状后退还原告；2、判令义乌小商品城管理公司向原告支付拖欠的租金3780元及逾期付款利息损失540元（暂计至2015年6月10日），赔偿合同违约金5万元，共计54320元；3、判令被告承担本案全部诉讼费。原告当庭将第二项诉讼请求变更为：判令被告义乌小商品城管理公司向原告支付拖欠的租金4998元（暂计至2015年7月29日，后期租金按每天42元计至生效判决确定的履行期限届满之日止）及逾期付款利息损失748元（暂计至2015年7月29日，后期利息按拖欠租金每日千分之一的标准计至生效判决确定的履行期限届满之日止），赔偿合同违约金50000元。被告义乌小商品城管理公司对原告当庭变更诉讼请求没有异议，本院予以准许。案件审理中，原告申请撤回对浙江中翔集团有限公司的起诉，本院予以准许。被告义乌小商品城管理公司辩称：对原告要求解除合同，返还商铺无异议；对要求支付拖欠租金3780元及后期租金有异议，原告是按照税前算的，应当按照扣除税费后的3402元支付（双方约定的租金15122元每年*10%为原告应当缴纳的税金，该部分款项不应当支付）；对违约金每天千分之一无异议，应当按季度计算；对违约金5万元无异议。经审理查明：2010年11月4日，原告与被告义乌小商品城管理公司签订一份《租赁合同》，约定：一、原告将位于合肥市长江东路与铜陵北路交叉口“义乌中国小商品城-合肥工艺品城”五层商**号商铺出租给被告，建筑面积为24.37平方米，实用面积13.25平方米；二、租期自2011年10月1日至2021年9月30日，共计10年。三、2011年10月1日至2014年9月30日为市场培育期，原告不收取租赁费用和其他相关费用；2014年10月1日至2021年9月30日，按总房款的6%作为每年固定基本租金，合计15122元/年，同时再加该商铺实际收益租金减去已返还给原告的6%年固定租金，余下收益扣除相关税费后90%作为原告收益，10%作为被告的分红收益，以上租金加分红每季度结算一次，于每季度的第一个月10日前支付给原告本季度租金加分红；三年市场培育期结束，如果原告不愿意由被告统一对外招租，可以自己经营，也可以自行对外出租，但是必须符合商城的业态规划，同时必须于2014年3月30日前以书面形式提前终止本合同（三年市场培育期结束后甲方可单方终止本合同）；如在规定时间内未提出书面申请的，则视为继续履行合同。四、4、原告有权依约向被告收取商铺租金，并出具相关正式税务票据，承担相关税收，或由被告代扣代交相关税收；6、合同一经签订，任何一方不能随便解除合同，违约方应支付伍万元的违约金并双倍赔偿守约方的一切经济损失。六、1、被告延迟支付租金，延迟每日按租金千分之一赔偿原告违约金，如延迟超过60日，原告有权解除本合同，并要求被告赔偿因其违约所造成的一切经济损失。另查明，被告向原告支付租金至2015年3月31日，并代扣了2014年10月1日至2015年3月31日期间房租的税费。又查明，2015年1月12日，合肥市地方税务局瑶海区分局和被告义乌小商品城管理公司签订委托代征协议书一份，在协议书中约定，合肥市地方税务局瑶海区分局委托义乌小商品城管理公司代征税款。代征税种及附加：营业税、房产税、个人所得税。代征范围：义务小商品市场范围内出租商铺。计税依据及税率：按税法规定。代征期限：三年。另查明，根据安徽省地方税务局规定，对个人出租非住房，月租金20000元以下的实行10%综合征税率。庭审中，原、被告共同确认被告在支付2014年第四季度被拖欠租金20天，2015年第一季度拖欠租金60天，2015年第二季度拖欠租金110天。以上事实有房产证、租赁合同、委托代征协议书、牡丹灵通卡账户历史明细清单及原、被告的当庭陈述等附卷佐证。本院认为：原告胡军与被告义乌小商品城管理公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，本院依法予以确认。合同签订后，原告依约将房屋委托被告经营管理，被告也应按约定支付房租，双方应当按约履行各自的义务。原告要求解除其与被告义乌小商品城管理公司签订的租赁合同，并要求被告将其承租的位于合肥市瑶海区长江东路743号中翔新东城大厦商**号商铺恢复原状后退还原告的诉讼请求，原告主张其解除合同的依据是根据双方签订的租赁合同第六条第1项约定：“被告延迟交付租金超过60日（含60日），原告有权解除合同，”现被告支付房租拖欠日期超过60日，故原告要求解除合同，返还房屋，被告义乌小商品城管理公司在庭审中对原告要求解除合同的诉讼请求没有异议。本院认为，原告的该项请求符合双方约定，且不违反法律规定，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持，即解除原告原告胡军与被告义乌小商品城管理公司于2010年11月4日签订的《租赁合同》，被告义乌小商品城管理公司于本判决生效后10日内将其承租的登记在原告胡军名下的位于合肥市长江东路743号新东城大厦商**号商铺恢复原状后退还给原告胡军。原告要求被告义乌小商品城管理公司支付拖欠租金4988元和后期租金（暂计至2015年7月29日，后期租金按每天42元计至生效判决确定的履行期限届满之日止），被告对拖欠租金的事实不持异议，但主张应当扣除10%的税金，本院认为，根据原、被告双方在合同中约定，被告应当支付原告租金15122元/年，被告有权代扣代缴相关税收（10%）；庭审中，原、被告确认被告已经支付租金至2015年3月31日，故被告应当支付2015年4月1日至房屋实际返还给被告期间的租金，暂计算至2015年7月31日，对原告的该项诉讼请求予以部分支持4549元[（15122元/年-15122元/年*10%）÷365天*122天]，后期自2015年8月1日起，按照37元/天为标准计算房租至被告将商铺实际返还给原告时止。原告要求被告支付逾期付款利息748元（暂计至2015年7月29日，后期利息按拖欠租金每日千分之一的标准计至生效判决确定的履行期限届满之日止），本院认为，虽然双方在合同中约定，被告延迟支付租金，延迟每日按租金千分之一赔偿原告违约金，但该约定过高，依法应予调整，本院现按照日万分之五计算违约金，庭审中，原、被告共同确认2014年第四季度被拖欠租金20日，2015年第一季度拖欠租金62天，2015年第二季度拖欠租金110天（暂计算至2015年7月29日），原告要求被告支付2015年第三季度拖欠的租金，因原告已于2015年6月11日起诉，在这种情况下，被告没有按约支付租金事出有因，可以免责，故对原告要求被告支付2015年第三季度违约金不予支持，对其他时间段的违约金予以部分支持，故本院对原告主张的违约金予以部分支持327元[（15122元/年-15122元/年*10%）÷12个月×3个月×0.0005×(20天+62天+110天)]，后期违约金自2015年7月30日起，以被告应当支付的租金3402元为基数，按照日万分之五支付，计算至本判决确定的履行期限届满时止。原告要求被告赔偿合同违约金50000元的诉讼请求，本院认为，根据原、被告双方在合同中第四条第6项约定：违约方应支付违约金伍万元，因被告未按约定支付租金，原告要求解除合同，并要求违约方赔偿损失，原告的该项诉讼请求符合双方约定，且不违反法律规定；庭审中，被告义乌小商品城管理公司对原告该项请求也不持异议，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持，即被告义乌小商品城管理公司与本判决生效后十日内向原告支付违约金50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告胡军与被告义乌小商品城管理公司于2010年11月4日签订的《租赁合同》，被告义乌小商品城管理公司于本判决生效后十日内将其承租的登记在原告胡军名下的位于合肥市长江东路743号新东城大厦商**号商铺恢复原状后退还给原告胡军；二、被告合肥义乌小商品城管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡军房屋租金4549元和后期租金（后期租金自2015年8月1日起，按照37元/天为标准计算房租至被告将商铺实际返还给原告时止），并支付违约金327元及后期违约金（后期违约金自2015年7月30日起，以被告应当支付的租金3402元为基数，按照日万分之五支付，计算至本判决确定的履行期限届满时止）；三、被告合肥义乌小商品城管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡军违约金50000元；四、驳回原告胡军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1150元，减半收取575元，由被告合肥义乌小商品城管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员　龚　剑二〇一五年八月十四日书记员　陈晓薇附：本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。更多数据：搜索“”来源：