（2015）苏审二民申字第00744号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-09-29
案件名称
严媛媛与扬州首开衡泰置业有限公司商品房销售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
严媛媛,扬州首开衡泰置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款
全文
江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）苏审二民申字第00744号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：严媛媛。委托代理人：夏苏蓉，江苏石立律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：扬州首开衡泰置业有限公司。住所地：江苏省扬州市邗江区蒋王街道贾七路。法定代表人：赵弘，该公司董事长。委托代理人：杨鈜云，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。委托代理人：包振宇，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。再审申请人严媛媛因与被申请人扬州首开衡泰置业有限公司（以下简称首开公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院(2014)扬民终字第01229号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。严媛媛申请再审称:（一）双方所签订的商品房买卖合同第四条第四款约定的计算车库价款的“面积”应为“建筑面积”，而被申请人未按约定交付可计算建筑面积的车库，构成违约，应承担返还车库款的违约责任。（二）层高小于2.2米的车库不应分摊车库层公用面积。被申请人对层高小于2.2米的车库计算分摊面积并收费，无法律依据。1.双方所签订的商品房买卖合同仅约定了车库面积，并未约定再审申请人对车库负有分摊车库层公用面积的义务，而分摊公用区域面积属建筑面积所特有，既然合同约定的车库面积不属于建筑面积，则再审申请人对车库层公用面积不应负有分摊义务。2.相关管理规定也未对层高小于2.2米的车库设置分摊车库层公用面积的义务。一、二审法院援引的扬州市房产管理局《关于进一步规范房屋车库、阁楼面积测绘及权属管理的通知》第二条规定了层高大于或等于2.2米的车库须按有关规定参加本幢楼的公用面积分摊，车库层高大于或等于2.2米的部分则按照功能区另行分摊。同时第三条明确规定，层高小于2.2米的车库仅是套内具有使用功能的部分在权属证书附记中记载。这进一步证明层高小于2.2米的车库没有计算分摊车库层公用面积的义务。建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》第四条也规定：房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属，即权属证书附记记载的应当是套内具有使用功能部分，而非套内加公用区域分摊面积。被申请人以车库层公摊面积冒充套内面积属欺诈行为，不应认定其已实际按照合同履行。一、二审法院对再审申请人要求返还车库价款的诉讼请求不予支持错误。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(二)项、第（六）项之规定申请再审。被申请人首开公司提交意见认为：1.双方所签订的商品房买卖合同对于车库的面积、价格、结算方式均作出了明确约定，虽然未对所涉车库是否应分摊本层的公用面积进行约定，但根据整个房地产开发市场以及行业惯例，不能计入建筑面积的地下车库，都是包含车库的套内使用面积和本层的分摊面积。即使双方就合同理解有所争议，但双方在最终房屋交接、结算房款、领取产权证时也达成一致，再审申请人对车库的现状以及结算方法均予以认可，并已履行完毕。2.再审申请人主张被申请人未能交付层高2.2米以上的车库构成违约，与合同约定不符，也超出其一审诉讼请求。请求驳回严媛媛的再审申请。本院审查查明：2012年2月16日，严媛媛与首开公司签订商品房买卖合同一份，主要内容为：1、严媛媛购买首开公司开发建设的首开·水晶城14幢（公安幢号6号）8单元801号房，该商品房的用途为住宅，属框架-剪力墙结构，层高2.9米，建筑层数地上11层，地下1层；2、商品房的建筑面积为135.43平方米，商品房单价为每平米8000元，房屋总金额为1083440元；3、商品房其他价款中，车库价款规定为，本户同时购买车库地上17号，面积为12.26平方米，单价为1980元/平方米，计24275元，车库总价根据实际交付面积实行多退少补；4、面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定的面积与产权登记的面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：“1、双方自行约定。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……买受人不退房的……，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内的（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。2012年4月25日，首开公司向严媛媛出具的销售不动产统一发票中载明的购房款分别为：6幢801室（建筑面积为134.85平方米）为1078800元；地上17号自行车库（面积为12.25平方米）为24255元，合计为1103055元。2012年11月6日，严媛媛领取房屋产权证，产权证中房屋状况记载“建筑面积134.85平方米，套内建筑面积109.77平方米”；附记栏记载“该房附2.20米以下17号车库，面积为12.25平方米”。扬州市邗江区房管局测绘队关于水晶城“低于2.20米车库面积”的测绘登记面积记载“17号车库的面积12.25平方米，套内面积7.3平方米，分摊面积4.95平方米”。首开公司交房后，严媛媛发现车库仅为7.3平方米，严媛媛认为，按照相关规定和合同约定，面积误差在3%范围内的，按实返还车库款，超过3%的，双倍返还，故首开公司应返还严媛媛车库款18874.35元。为维护合法权益，严媛媛诉至江苏省扬州市邗江区人民法院，请求判令首开公司返还车库款18874.35元。该院于2014年7月7日作出（2014）扬邗民初字第1405号民事判决：驳回严媛媛的诉讼请求。严媛媛不服，上诉至江苏省扬州市中级人民法院。该院于2014年9月19日（2014）扬民终字第01229号民事判决：驳回上诉，维持原判。严媛媛仍不服，向本院申请再审。本院审查过程中，严媛媛提交2015年8月5日颁发的产权证，该证附记栏记载“该房附2.2米以下17号车库”。本院认为：建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》第三条第（一）项规定：计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.2米以上。从双方所签订的商品房买卖合同约定的内容来看，商品房约定层高为2.9米，对车库层高并未约定。合同第四条计价方式与价款项中，对所购商品房明确是以建筑面积计价，单价为每平方米8000元，而在该条的车库价款中，对车库并未用建筑面积，采用的是“面积”一词，单价为每平方米1980元。两者在计价方式及单价方面均有明显区别。因此依据上述合同条款并不能得出合同约定的车库系为层高2.2米以上可计算建筑面积的车库，故严媛媛关于合同约定的车库应为层高2.2米以上可计算建筑面积的车库的主张，缺乏合同依据，不能成立。建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》、扬州市房产管理局《关于进一步规范房屋车库、阁楼面积测绘及权属管理的通知》只明确房屋套内具有使用功能但层高低于2.2米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属，从上述规定中并不能得出层高2.2米以下的车库系计算套内使用面积。2.2米以下的车库本层也必然需有公共通道等，首开公司将2.2米以下车库本层公用部分计入车库价款，法律对此无禁止性规定。另从合同履行情况看，双方签订合同时，严媛媛作为买房人应对所购车库层高、大小等有所了解，交房时严媛媛应对照合同、交房材料等对车库状况进行查验，而严媛媛并未提供证据证明其在验房时提出了上述问题，双方现已实际交付车库，并办理了车库款的结算手续，严媛媛也领取了产权证书，双方已按合同约定履行完毕。基于上述理由，一、二审法院未予支持严媛媛要求首开公司返还车库款18874.35元的诉讼请求，并无不当。综上所述，严媛媛的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回严媛媛的再审申请。审 判 长 张 娅审 判 员 薛爱娟代理审判员 吴晓玲二〇一五年八月十四日书 记 员 闫 朋 来自：