（2015）二民初字第268号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-09-25
案件名称
金玮与长春昊源房地产开发有限公司一审民事判决书
法院
长春市二道区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金玮,长春昊源房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《建设工程质量管理条例》：第四十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
长春市二道区人民法院民 事 判 决 书??????（2015）二民初字第268号原告：金玮，住吉林省通化市二道江区。委托代理人：张纪兴，吉林衡丰律师事务所律师。被告：长春昊源房地产开发有限公司，住所：长春市二道区吉林大路与兴公街交会吉盛小区4-28栋。法定代表人：房科，该公司董事长。委托代理人：杨雪，该公司职员。委托代理人：李百花，吉林法序律师事务所律师。原告金玮诉被告长春昊源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金玮的委托代理人张纪兴，被告长春昊源房地产开发有限公司（以下简称为昊源公司）的委托代理人杨雪、李百花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金玮诉称：2014年6月19日，原告与被告昊源公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于二道区吉林大路以北、福安街以西、荣光路以南昊源杰仕尚都（高格蓝郡）B7幢2单元806号房屋，房屋价款为734700元，交房日期为2014年12月31日，但被告昊源公司至今仍不具备《建筑法》第61条规定的交房条件，未取得《竣工验收备案证书》，也不符合《城市房地产管理法》第27条的规定，未经验收合格，不具备交付使用条件，且小区的配套设施也不完善，道路不完整、到处是建筑垃圾和深坑，围墙是建设期间的围挡，没有供暖，电表箱内没有安装分户电表，没有通电、通气，绿化不完善，电信设施等均不到位，严重影响了房屋的正常居住使用。故原告诉至法院，请求解除原、被告签订的合同，同时，因合同中约定的违约金低于被告给原告造成的损失，请求法院增加违约金数额。综上，原告提出如下诉求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，由被告返还原告已经支付的购房款734700元及办理产权的各项费用24753元；2、被告支付原告违约金35027元（自2014年6月19日原告向被告支付759453元之日起至2015年2月19日期间的同期银行贷款利息）及自2015年2月19日起至被告向原告全部返还759453元之日止的同期银行贷款利息。本案诉讼费用由被告承担。被告昊源公司辩称：被告不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，理由如下：第一，原告擅自要求解除合同，违背了诚实信用原则。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，我国《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”这是我国法律所规定的重要原则。第二，原告的诉讼请求没有事实根据。首先，被告交付的房屋已经相关部门验收合格。原、被告于2014年6月19日签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（即该商品房经监理、勘察、设计、建设、施工单位验收合格），并符合合同约定的商品房交付买受人使用。”被告在约定时间内向原告交付的商品房，已于2014年12月20日经监理单位长春市建银建设监理有限公司、勘察单位吉林建材地质工程勘察院、设计单位大连建筑技术发展中心设计研究院、建设单位长春昊源房地产开发有限公司即被告、及施工单位长春天艺建筑工程有限公司验收合格，具备了交付条件，并非如原告所述“未经验收合格”。其次，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十四条对于基础设施、公共配套建筑的约定是：水、电、地热在入住时具备使用条件；天燃气入住一年内开通；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意协商解决。很明显，原、被告仅对水、电、地热及天燃气这四项作出约定，水、电、地热经验收部门验收合格已具备使用条件，天燃气则约定在入住后一年内开通，小区内的道路、绿化、围墙等均未在合同中约定，即使配套设施存在问题，原告也不具备合同解除权，因为约定的是“双方协商解决”，而非“有权解除合同”。第三，原告要求解除合同的诉求没有法律依据。首先，原告不具备约定解除合同的条件。原、被告双方仅在合同第九条约定，在被告交房逾期超过30日后，买受人有权解除合同，但事实是被告交付房屋未超过此期限，因是原告违约拒绝收房，逾期交付房屋的责任不在被告，所以原告不具备约定解除合同的条件。其次，原告不具备法定解除合同的情形。《合同法》第九十四条规定了法定解除合同的五种情形，原告提出的解除合同的事实及理由，并不符合上述规定的五种情形。退一步讲，即便被告交付房屋时存在某些瑕疵，也并不必然导致原告享有了合同解除权，只有在合同目的不能实现时，原告才享有合同解除权，显然，原告在诉状中列举的配套设施问题并不影响合同目的的实现，事实上该栋楼许多住户已入住使用，消防安全也已具备相关的审批文件。综上理由，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案在审理过程中，原告为证实其主张，向本院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》一份，证明：1、原告从被告处购房了涉案房屋，按照合同约定被告应在2014年12月31日前交房；2、原告认为合同中约定的违约金数额过低。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，对于违约金数额双方已在合同中进行约定。被告为证实其主张，向本院提交了如下证据：证据一、《商品房买卖合同》一份，证明：此份合同是由原、被告双方合法签订的，是原、被告双方的真实意思表示，应受法律保护。经质证，原告对该证据的真实性和证明的问题无异议。证据二、交款收据四份，证明原告已向被告支付涉案房屋办理产权的费用24753元，购房款734701元，其中首付款534701元，银行按揭贷款200000元。经质证，原告对该证据的真实性和证明的问题均无异议。证据三、《住宅质量保证书》一份、《住宅使用说明书》一份，证明被告已制作并取得涉案房屋的“两书”，并且已按照合同约定在交接房屋时提供了“两书”。经质证，原告认为被告在向原告交房时并未出示该“两书”，且该“两书”应是经过政府相关部门验收合格后才能出具的书证，这样才可以对原告的权利进行保护。证据四、工程竣工验收报告一份，证明被告已按《商品房买卖合同》第八条约定的要求，向原告交付了满足使用条件的房屋。经质证，原告认为该份工程竣工验收报告是被告自行组织设计、勘察、施工及监理单位出具的验收报告和工程质量评估报告，没有相关的规划、消防、房屋质量监督检测等政府相关部门的批准文件及允许房屋交付的相关证明，且因被告并未提供其与设计单位、监理单位、施工单位、勘察单位签订的关于设计、监理、施工及勘察的委托合同，无法证明此份报告中的相关单位是有权出具上述报告的合法单位，所以被告出具的此份证据并没有实际的法律效力。即便报告中的相关单位均是合法的，也因为他们与被告之间存在合作及债权债务关系，他们与被告共同出具的报告并不足以证明涉案房屋具备交付条件。证据五、室内照片13张，证明涉案房屋符合《商品房买卖合同》第十四条约定，水、电、地热在入住时具备使用条件。经质证，原告对该证据的真实性和证明的问题均有异议，该组照片并不能证明涉案房屋具备交付条件，并且被告也没有如实的反应房屋周围的情况，原告已在诉状中阐明涉案房屋的周围环境没有经过治理，消防通道内没有消防栓、消防水袋。原、被告双方提供的以上证据，由合议庭依法酌定。经审理查明：2014年6月19日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发建设的位于本区吉林大路以北、福安街以西、荣光路以南的昊源杰仕尚都（高格蓝郡）小区B7幢2单元806号房屋（室内为毛坯），该房屋的建筑面积为101.38平方米，总价款为1042014元，付款方式为原告支付购房首付款534701元，其余200000元为银行按揭贷款。2014年6月5日，原告向被告交付了购房首付款534701元及办理产权的相关费用24753元。2014年6月20日，中国建设银行吉林省分行向被告支付了按揭贷款200000元。另查明：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经监理、勘察、设计、建设、施工单位验收合格的，并符合本合同规定的商品房交付买受人使用”；第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人自出卖人发出入住通知，未来办理入住，视同入住，并按规定交纳所有相关费用，如未办理或过期办理一切损失及后果由买受人承担。2、买受人不得以此理由向出卖人索赔。3、两书由出卖人制定并提供”；第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、地热在入住时具备使用条件；2、天燃气：入住一年内开通；如果在规定日期内未达到使用，双方同意按以下方式处理：双方协商解决”。上述《商品房买卖合同》已于2014年6月在长春市房地产交易中心完成备案登记，合同编号为0000000000796033。又查明：2014年12月20日，被告开发建设的杰仕尚都（高格蓝郡）小区B7幢经监理单位（长春市建银建设监理有限公司）、勘察单位（吉林建材地质工程勘察院）、设计单位（大连建筑技术发展中心设计研究院）、建设单位（即本案被告）及施工单位（长春天艺建筑工程有限公司）进行验收后，评定工程质量为合格。2014年12月20日，被告制作了涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅质量说明书》。2014年12月31日，被告电话通知原告办理交房验收手续，原告认为涉案房屋未取得《竣工验收备案证书》，且小区的道路、卫生、绿化、电信设施、供电、供暖等都存在问题，遂拒绝办理房屋交接手续，并诉至法院，请求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》及要求被告支付违约金。上述事实有原、被告双方当事人的当庭陈述及相关的证据材料在卷为凭。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效,双方应按照合同约定履行各自的义务。本案中，被告已在合同约定的交房期限届满前，向原告履行了通知交房的义务，并制作和提供了《住宅质量保证书》和《住宅质量说明书》，按照双方合同第八条的约定，涉案房屋经监理、勘察、设计、建设、施工单位验收即符合交付条件，现原告以被告未取得《竣工验收备案证》及涉案房屋的小区配套设施存在各种问题为由主张解除合同，没有合同依据和法律根据，本院不予支持，理由如下：1、《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”基于上述规定，可以看出建设工程竣工验收备案是一种管理性法律规范，在备案过程中，如发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收，而对已经监理、勘察、设计、建设、施工单位（五大参建单位）联合验收并出具了竣工验收合格报告的建设工程，并未禁止交付使用。故，双方合同第八条关于房屋交付条件的约定，并未违反法律的禁止性规定，或低于法律规定的义务，合法有效，双方应按此约定履行。2、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原告提出的涉案房屋小区配套设施存在的问题，显然并不影响合同目的的实现，也不符合合同解除的法定情形，对于这些问题，原告应在完成房屋交接手续后，依照合同约定及相关规定进行处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告金玮的诉讼请求。案件受理费11750元，由原告金玮承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 翟 君审 判 员 包蕴琦人民陪审员 齐兆慧二〇一五年八月十四日书 记 员 胡雪莹 来源：百度搜索“”