（2015）泰民一终字第704号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-09-14
案件名称
张新宝与新泰市小协镇小协社区居民委员会、新泰市桂隆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省泰安市中级人民法院
所属地区
山东省泰安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张新宝,新泰市小协镇小协社区居民委员会,新泰市桂隆房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泰民一终字第704号上诉人（原审原告）张新宝。委托代理人张华，山东华林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）新泰市小协镇小协社区居民委员会。法定代表人李天安，主任。委托代理人李强，山东杞都律师事务所律师。原审被告新泰市桂隆房地产开发有限公司。法定代表人朱慧锦，总经理。上诉人张新宝因房屋买卖合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2014）新民初字第5357号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人张新宝及其委托代理人张华，被上诉人新泰市小协镇小协社区居民委员会的委托代理人李强到庭参加了诉讼。原审被告新泰市桂隆房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年4月9日被告小协居委会与被告桂隆公司签订《旧村改造合作协议》，由被告桂隆公司承建被告小协居委会旧村搬迁楼房三幢，2012年10月8日原审法院作出（2012）新民初字第3240号民事判决，认为因两被告签订协议时被告桂隆公司并不具备房地产开发资质，也未取得施工许可证，违反了建筑法对建筑企业应具有相关资质的强制性规定，且被告桂隆公司的注册资本至最后的缴付出资日至今仍未交足，违反了公司法的相关规定，判决确认两被告于2010年4月9日签订的《旧村改造合作协议》属无效合同。该判决已生效。2011年11月16日，原告张新宝分别以自己及案外人名义与被告桂隆公司签订五份《房屋买卖合同》（合同编号：2011第181号、2011第182号、2011第183号、2011第184号、2011第185号），合同价款分别为：158400元、169200元、149400元、149400元、158400元，被告桂隆公司收取房款并出具收据。2014年12月5日原审法院作出（2014）新民初字第4477号民事判决，认为涉案楼房的用地单位、建设单位、土地使用权人、土地所有人均系小协居委会，张新宝与被告桂隆公司签订的五份《房屋买卖合同》，属于被告桂隆公司处分小协居委会的回迁住宅楼，且张新宝并非小协居委会集体组织成员，张新宝购买小协居委会集体所有土地上回迁住宅楼的行为，违反了相关法律规定，系无效行为，判决张新宝与被告桂隆公司于2011年11月16日签订的五份《房屋买卖合同》属无效合同。该判决已生效。庭审中，原告陈述因被告桂隆公司欠其借款及货款，所以用五份合同的购房款抵顶了部分欠款，并提交2011年8月24日协议一份，证明原告为被告供货；提交从桂隆公司财务上拍摄的收据照片三张，证明2011年5月13日、5月20日、5月21日，小协居委会收取桂隆公司每平方米50元的管理费，双方是合伙联营关系。经质证，被告小协居委会认为协议中桂隆公司并未签字盖章，且通过协议记载的内容能看出不是给涉案楼房送的货，因当时涉案楼房只打了地基，用不到上述货物；收据照片中没有记载小协居委会收取桂隆公司管理费的字样，不能证实原告的主张，且桂隆公司在小协居委会有其他拆迁项目，三张收据与涉案房屋工程没有任何关系。被告桂隆公司认为协议中签字的栾兆坤及赵芳是公司人员，但没有桂隆公司的章，不清楚协议内容是否属实；收据是财务方面的问题，不清楚。另查明，原告张新宝及妻子户籍地在泰安市岱岳区夏张镇罗家堂村。原审法院认为，原告张新宝与被告桂隆公司签订的房屋买卖合同已被原审法院生效判决确认为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产，双方应予以返还。被告桂隆公司未交付涉案房屋，原告张新宝不负返还义务。原告已支付购房款共计784800元，由被告桂隆公司收取并出具收据证实，故被告桂隆公司应将该购房款返还原告。关于原告张新宝要求两被告承担连带责任的主张，被告桂隆公司与被告小协居委会签订的《旧村改造合作协议》已被确认为无效，原告没有证据证明被告桂隆公司与其签订购房合同、收取购房款与小协居委会存在法律上的关联，故原告该项主张，于法无据，原审法院不予支持。原告张新宝与被告桂隆公司签订的房屋买卖合同无效，原告主张被告应按现在房价赔偿其损失，于法无据，被告桂隆公司应按同期中国人民银行贷款利率支付原告张新宝利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告新泰市桂隆房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告张新宝购房款人民币784800元并赔偿经济损失（784800元按同期中国人民银行贷款利率自2011年11月16日计算至本判决生效确定的履行期限之日止）；二、驳回原告张新宝对被告新泰市小协镇小协社区居民委员会的诉讼请求；三、驳回原告张新宝的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14113元，保全费人民币5000元，由被告新泰市桂隆房地产开发有限公司负担。上诉人张新宝不服原审判决上诉称，被上诉人与原审被告旧村改造合作关系已经成立并已实际履行，双方关系属于合伙型联营，被上诉人与原审被告应对所欠上诉人的债务承担连带责任。旧村改造合伙协议无效不能成为被上诉人免除民事责任的理由。上诉人与原审被告签订的房屋买卖合同是在旧村改造协议被确认无效之前，原审被告向上诉人出售房屋正是基于旧村改造协议的约定，被上诉人对房屋买卖合同无效的后果负有责任，应与原审被告承担连带责任，原审被告也向其他人出售了房屋，被上诉人并未申请确认无效。根据被上诉人一审中提交的新泰市规划局建设用地规划许可证可以看出，涉案土地的性质属于国有划拨土地，不是集体建设用地，该事实在一审中未查明。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求依法撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，上诉费用由被上诉人负担。被上诉人新泰市小协镇小协社区居民委员会答辩称，原审判决查明并认定事实的理由是（2014）新民初字第4477号民事判决已认定的事实，该判决已生效，上诉人也认可该判决确定的内容，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告新泰市桂隆房地产开发有限公司未答辩。本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人张新宝与原审被告新泰市桂隆房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同已被生效的民事判决书确认为无效合同，现上诉人张新宝向原审被告新泰市桂隆房地产开发有限公司主张返还购房款并赔偿损失，依法应予支持，本案争议的焦点问题是被上诉人新泰市小协镇小协社区居民委员会是否应与原审被告新泰市桂隆房地产开发有限公司承担连带责任。上诉人主张被上诉人与原审被告系合伙型联营，所以应当承担连带责任，对此本院认为，从被上诉人和原审被告签订的旧村改造协议内容看，双方应系合作开发房地产合同关系，但该合作开发房地产协议已被确认为无效合同，并且即使在双方合作期间，其合作开发的房地产对外出售也只是以原审被告的名义进行，被上诉人只是按照每平方米50元的价格向原审被告收取利润，故双方并非共同经营，不符合合伙型联营的构成条件，对上诉人的该项上诉理由依法不予支持。上诉人还主张被上诉人对房屋买卖合同无效有过错，但本案房屋买卖合同被确认无效是因为该合同违反国家法律、法规的强制性规定，并非被上诉人与原审被告之间的旧村改造协议无效导致本案房屋买卖合同无效，且被上诉人并非房屋买卖合同的当事人，不具有返还义务，故对上诉人的该项上诉理由亦不予支持。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14113元，由上诉人张新宝负担。本判决为终审判决。审 判 长 王安广审 判 员 张 岩代理审判员 王 玥二〇一五年八月十四日书 记 员 张泽宇 来源：