（2015）马民初字第484号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2016-04-29
案件名称
原告厦门联发（集团）物业服务有限公司与被告谢玉芝物业服务合同一审民事判决书
法院
福州市马尾区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门联发（集团）物业服务有限公司,谢玉芝
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省福州市马尾区人民法院民 事 判 决 书（2015）马民初字第484号原告厦门联发（集团）物业服务有限公司。法定代表人张曙秋，董事长。委托代理人林振宇、杨晓峰，公司职工。被告谢玉芝。原告厦门联发（集团）物业服务有限公司（以下简称“联发公司”）与被告谢玉芝物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月13日受理后依法组成合议庭并公开开庭进行审理。原告联发公司的委托代理人杨晓峰到庭参加诉讼，被告谢玉芝经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联发公司诉称：原告联发公司是依据《物业管理条例》第二十一条规定选聘的前期物业服务企业。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告作为长滩美墅X#X的业主，于2008年5月8日收房。依据《阳江瑞景前期物业服务合同》第三章第六条，被告应依据合同向原告交纳物业管理费用，物业服务费按人民币1.8元／平方米交纳。被告物业费收费面积为231.13平方米，其每月应交纳的物业综合管理服务费为人民币416.03元。被告自交房后，自2014年1月起算至起诉日已拖欠物业综合管理服务费（包括水电公摊等费用）达10个月、水电公摊等费用，拖欠金额达人民币6098.72元。截止起诉之日，该违约行为仍处继续状态。为了维护原告合法权益，同时为了整个小区的物业服务日臻完善，原告曾多次以电话、短信等形式向该业主催款，并于2014年10月27日书面催款单通知，要求被告支付拖欠的物业综合服务管理费等费用。现基于被告并无支付意愿，请求：1、判令被告补缴拖欠的物业综合管理服务费4160.34元（2014年1月1日至2014年10月31日，具体数额计至被告实际缴纳拖欠的相关费用之日止）；2、判令被告补缴拖欠的小区水电公摊费253.44元（2014年1月至2014年9月）；3、判令被告支付延迟履行物业综合管理服务费的滞纳金人民币1684.94元（根据《阳江瑞景前期物业服务合同》第七章第二十三知中约定：未能按时足额交纳物业服务费用，可按日加收所欠费用千分之三滞纳金，计算期为2014年4月1日至2014年12月31日）；4、判令被告承担本案诉讼费用。被告谢玉芝未答辩。庭审中，原告提交证据如下：1、前期物业服���合同，证实原告与建设单位的物业服务合同；2、商品房买卖合同，证实被告购房证明；3、业主（住户）家庭情况登记表，证实被告身份证明；4、身份证复印件，证实被告身份证明；5、催款通知单，证实催费证明；6、发催款单现场照片，证实催费证明；7、欠费清单，证实被告拖欠的费用。被告谢玉芝未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。本院认为，原告所提交的证据1-7符合证据的真实性、合法性和关联性，予以采纳。经审理，本院确认如下事实：2006年1月13日，被告谢玉芝与福州阳光锦江房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买福州阳光锦江房地产开发有限公司开发的座落于福州市马尾区江滨东大道188号阳江瑞景第X幢X复式房及X储物间。2008年4月1日，原告与福州阳光锦江房地产开发有限公司签订《阳江瑞景前期物���服务合同》，合同第六条约定，本物业管理区域物业服务收费以包干制方式收取：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：别墅：联排、叠拼、宽院——1.8元／月·平方米；双拼、独幢——2.0元／月·平方米；商场：2.5元／月·平方米。第七条第一款约定，业主应于物业交付之日起交纳物业服务费和公摊水电费；第四款约定，物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度首月的10日内交纳。第二十三条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，可按日加收所欠缴费用千分之三的滞纳金。2008年5月8日，福州阳光锦江房地产开发有限公司向被告谢玉芝交房。从2014年1月起，被告未交纳物业服务费。2014年1月至2014年9月，被告未交纳水电公摊费合计253.44元。据原告陈述，当季度欠缴的物业费滞纳金从欠缴物业费的下一季度第一日开始计算，滞纳金每月按照30天计算，主张计算至2014年12月31日。原告联发公司于2014年10月终止对马尾区江滨东大道188号阳江瑞景的物业服务。本院认为，阳江瑞景小区的建设单位福州阳光锦江房地产开发有限公司与原告联发公司签订的《阳江瑞景前期物业服务合同》（以下简称《服务合同》）系双方真实意思表示，内容未违反法律法规规定，合法有效，予以确认。被告谢玉芝系福州市马尾区江滨东大道188号阳江瑞景第X幢X复式房的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业��以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，《服务合同》对被告具有约束力。被告谢玉芝所有的福州市马尾区江滨东大道188号阳江瑞景三期第X幢X复式房及01储物间的建筑面积为309.36平方米，原告仅主张按照231.13平方米计算不违反法律规定。依据《服务合同》第六条、第七条约定，被告应在每季度首月10日内按照每月231.13平方米×1.8元／平方米／月=416.034元交纳物业服务费，但被告自2014年1月1日至2014年10月31日均未交纳物业服务费，其拖欠的物业服务费为416.034元／月×10个月=4160.34元，故原告要求被告补缴物业服务费4160.34元，符合《服务合同》约定，本院予以支持。同时，被告应支付原告2014年1月至2014年9月的水电公摊费253.44元。根据《服务合同》第二十三条的约定及原告主张，被告应支付原告2014年1月1日至2014年10月31日所欠缴物业费的滞纳金，滞纳金按照日千分之三计算，原告主张计算滞纳金至2014年12月31日不违反法律规定。原告主张按每月30天计算滞纳金，不违反法律规定，予以确认。截至2014年12月31日，被告2014年第一季度欠缴物业费的滞纳金为416.034元／月×3个月×0.3%×30天×9个月=1010.96元；2014年第二季度欠缴物业费的滞纳金为416.034元／月×3个月×0.3%×30天×6个月=673.98元；2014年第三季度欠缴物业费的滞纳金为416.034元／月×3个月×0.3%×30天×3个月=336.99元，以上滞纳金合计2021.93元。原告要求被告支付滞纳金1684.94元，符合《服务合同》的约定，不违反法律规定，本院予以支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院予以缺席判决。综上，依据《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谢玉芝应于本判决生效之日起十日内向原告厦门联发（集团）物业服务有限公司支付2014年1月1日至2014年10月31日期间的物业费4160.34元；二、被告谢玉芝应于本判决生效之日起十日内向原告厦门联发（集团）物业服务有限公司支付2014年1月至2014年9月期间的水电公摊费253.44元；三、被告谢玉芝应于本判决生效之日起十日内向原告厦门联发（集团）物业服务有限公司支付2014年1月1日至2014年10月31日期间所欠缴物业费截止2014年12月31日的滞纳金1684.94元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告谢玉芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 沈镇友人民陪审员 林云玲人民陪审员 任赛芳二〇一五年八月十四日书 记 员 张 菁附引用的主要法律条文：《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设���位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺���判决。 搜索“”