（2015）塔民一初字第894号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-10-19
案件名称
张维芳、海恒英与高冬梅、冯玉琴合同纠纷一审民事判决书
法院
塔城市人民法院
所属地区
塔城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张维芳,海恒英,高冬梅,冯玉琴
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百一十三条，第二百二十四条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
新疆维吾尔自治区人民法院民 事 判 决 书（2015）塔民一初字第894号原告：张维芳，女，1975年8月10日出生，回族，住塔城市。原告：海恒英，女，1968年1月5日出生，回族，无固定职业，住塔城市。委托代理人：张婧瑜，塔城市公平法律服务所法律工作者。被告：高冬梅，女，1964年8月27日出生，汉族，塔城市第三小学退休教师，住塔城市。被告：冯玉琴，女，1969年10月23日出生，汉族，无固定职业，住塔城市。原告张维芳、海恒英诉被告高冬梅、冯玉琴租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理，依法由审判员刘敏适用简易程序于2015年8月13日公开开庭进行了审理，原告张维芳、海恒英及其委托代理人张婧瑜，被告高冬梅、冯玉琴到庭参加诉讼。现已审理完毕。原告张维芳、海恒英起诉称，2015年2月24日，被告高冬梅将自己承租被告冯玉琴的洗车房租赁给原告经营洗车业务，租期为2015年2月24日至2015年12月31日，租金为32000元。原告租赁后，经营到2015年7月7日，被告冯玉琴就告知原告交房租，原告说自己已经交给了被告高冬梅，被告冯玉琴见原告不交房租，就将洗车房的两个门全部锁上，禁止原告继续经营。后原告多次协商无果，故诉至法院请求判令二被告退回原告租赁费19200元，赔偿损失20000元，并承担本案受理费、邮寄费。被告高冬梅答辩称，房子不是我的，是冯玉琴的，2014年，我从冯玉琴处租的，口头协议租一年，房子没有暖气，我安装了锅炉，花了一万多元，换了电线，购买了高压枪等。当时我给原告说了只给冯玉琴支付了半年的房租。原告是2月2日接手的。我是将设备租赁给原告，原告向我支付的32000元是设备费用，房租她们应该另外支付，还要交污水处理费。被告冯玉琴答辩称，2015年1月，我在高冬梅的请求下将车房租给她经营洗车业务，租期为2015年1月1日至2015年6月30日，租金10000元。7月5日，我问高冬梅是否续房，得知高冬梅早已将房屋转租给原告到2015年12月31日。且高冬梅资金紧张无钱续费，7月7日高冬梅不交租金终止租赁。原告与高冬梅的一切行为我不知情，谁交租金我将房子租给谁，转租行为违反法律程序。故请求：1、驳回原告的诉讼请求；2、赔偿被告冯玉琴精神损失5000元，当庭赔礼；3、本案的所有费用由原告承担；4、租用期间产生费用由原告承担；5、房子归冯玉琴所有，高冬梅无权出租此房，张维芳、海恒英与高冬梅的租赁合同不成立。经审理查明：2015年1月1日，被告高冬梅与被告冯玉琴达成口头协议：被告冯玉琴将洗车房出租给被告高冬梅，年租金为20000元，被告高冬梅支付半年租金10000元。同年2月24日，被告高冬梅在冯玉琴不知情的情况下将洗车房转租给原告张维芳、海恒英，租期自2015年2月24日至2015年12月31日，租金为32000元（已全部支付给高冬梅）。原告张维芳、海恒英经营洗车房期间，被告冯玉琴询问原告张维芳、海恒英，二原告对被告冯玉琴隐瞒了被告高冬梅将洗车房转租的事实，告知冯玉琴二人系被告高冬梅雇佣的工人。同年7月7日，被告冯玉琴知情后，要求原告张维芳、海恒英支付下半年房租费并向环保部门交纳污水处理费遭拒。被告冯玉琴换锁将房门锁闭。原告张维芳、海恒英不能继续经营，诉至法院，提出上述诉讼请求。认定以上事实有《合同（出租发展日夜洗车房）》以及当事人的陈述予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。被告高冬梅未经冯玉琴同意，将洗车房转租给原告张维芳、海恒英。被告冯玉琴知情后，可以解除与高冬梅之间的租赁合同。被告冯玉琴将房屋换锁，以实际行动表明解除合同。合同解除后，原告张维芳与被告高冬梅之间的合同将无法履行，当然解除。合同解除后，未履行部分不再履行，已经支付的租金应当减去实际履行出租期间的租金予以返还。因被告冯玉琴未取得租金，全部租金都由被告高冬梅收取，故应当由被告高冬梅向原告返还。原告张维芳、海恒英与被告高冬梅约定的租期自2014年2月24日起至同年12月31日，共311天，实际使用时间从2015年2月24日至同年7月7日，共134天。总租金为32000元，实际使用期间的租金应为13788元，剩余18212元。原告张维芳、海恒英对出租人冯玉琴隐瞒实际情况，自己也存在过错，对于合同无法履行造成的损失由原告张维芳、海恒英自行承担。原告张维芳、海恒英与被告高冬梅签订的书面合同约定明确，租金为32000元，该租金为洗车房整体的租金，包括房屋和洗车设备等全部费用，被告高冬梅答辩称32000元只是设备租金，不包括房屋租金的答辩意见，本院不予采纳。被告冯玉琴对于被告高冬梅将洗车房转租并不知情，不应承担责任。被告冯玉琴要求原告张维芳支付“精神损失5000元，当庭赔礼”、“租用期间产生费用由原告承担”答辩意见实为提出诉讼请求。因本案纠纷系承租人未经出租人同意转租房屋引起。被告冯玉琴与二原告之间未形成实际租赁合同关系，而是与被告高冬梅之间产生租赁合同纠纷。在本案中不宜合并审理，被告冯玉琴可另案主张。综上，原告张维芳、海恒英的诉讼请求，本院依法部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告高冬梅于本判决生效之日起十日内一次性向原告张维芳、海恒英返还租金18212元，双方合同解除。二、驳回原告张维芳、海恒英对被告冯玉琴的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费780元，因适用简易程序减半收取390元，邮寄费140元，合计530元，由被告高冬梅承担246元，由原告张维芳、海恒英承担284元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并预交案件受理费上诉于塔城地区中级人民法院，如上诉期届满七日内不预交二审案件受理费的，则按自动撤回上诉处理。审判员 刘 敏二〇一五年八月十四日书记员 马云云