（2014）青民一初字第1075号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2016-07-27
案件名称
广西东方航洋实业集团有限公司与南宁东田投资管理有限公司、韦莉华租赁合同��纷一审民事判决书
法院
南宁市青秀区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西东方航洋实业集团有限公司,南宁东田投资管理有限公司,韦莉华
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一初字第1075号原告广西东方航洋实业集团有限公司，住所地：广西南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城1号楼24层。法定代表人陈航。委托代理人岑颖，广西东方航洋实业集团有限公司员工。委托代理人樊华，广西东方航洋实业集团有限公司员工。被告南宁东田投资管理有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城城北广场水中央A3号铺。法定代表人韦莉华。被告韦莉华。原告广西东方航洋实业集团有限公司诉被告南宁东田投资管理有限公司（以下简称被告东田公司）、韦莉华租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行审理。原告的委托代理人岑颖、被告韦莉华代表其本人及被告东田公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2012年1月18日签订了《航洋国际购物中心租赁合同》（以下简称：租赁合同），约定由被告承租南宁市民族大道131号“航洋国际城”国际购物中心L1北广场A3xx号铺位（以下简称：商铺），共509.61���方米，用于经营东田造型美发店。租赁合同第2.1条约定：“租赁期限为2011年11月18日至2012年11月17日。2011年11月18日起开始计收租金。”第3.1条约定了乙方应向甲方支付的租金标准为“月租金为人民币45864.90元”。第3.2.1条约定“乙方应自约定计算租金日起开始交付租金，并于每月的第一个工作日向甲方支付当月月租金……”。租赁合同到期后，被告并未将商铺交还给原告，而是继续占用该商铺进行经营，直至2013年12月5日才停业。根据合同法第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，原被告之间存在不定期的租赁关系，双方间的租赁合同仍继续有效。被告理应按照租赁合同的约定按时向原告支付租金，但被告不仅多次逾期支付租金（2013年3、4、5月租金均逾期长达5个多月才���付），且从2013年6月开始拒付租金，已构成重大违约。鉴于被告的上述重大违约行为，原告已于2013年8月12日作出《催款通知书》、9月13日作出《缴费提醒函》，通知被告付清所有欠费。然而被告对原告的催告置若罔闻，仍拒不付清欠款且一直占用该商铺经营。租赁合同第9.1条约定：“在下述情况下，甲方有权随时书面通知乙方立即终止本合同并没收保证金，合同自甲方书面通知送达乙方之日起终止：9.1.1如果乙方在本合同项下的任何款项的应付款之日起连续七个工作日仍未向甲方支付的（无论是否经正式催款）。”第10.2条约定：“乙方应支付的任何款项，……，在应付款之日起连续七个工作日内仍未予付清（无论是否经正式催款），乙方应向甲方支付违约金，违约金额为迟延付款的金额在应付款日到实际付款日期间，按日千分之五的比率计得的数额。”为防止原��损失的继续扩大，原告不得不依据上述合同约定于2013年12月9日向被告发出《关于解除双方租赁关系并提请贵方付清全部欠费及交还商铺的致函》，解除双方间的租赁关系，并要求被告付清欠款及逾期付款违约金及交还商铺。然而时至今日，被告不仅未向原告支付任何欠费，也未将商铺交还给原告。综上所述，虽租赁合同约定的租赁期限已届满，但原被告之间还存在着不定期租赁关系，双方间的租赁合同仍继续有效，双方均应全面履行合同义务。然而，被告严重违反合同约定，多次逾期支付租金、拒付租金，其行为已构成根本违约。原告有权依据法律及合同约定解除双方间的租赁关系，并要求被告支付欠付的租金人民币291，464.04元、房屋占用费人民币29，590.26元、逾期付款违约金人民币合计314，954.26元（暂计至2013年12月31日）。为维护自身合法权益，原告特向贵院提���诉讼请求判令：1、确认原告与被告的租赁关系已于2013年12月11日合法解除；2、被告支付2013年6月至2013年12月11日欠付的租金人民币291464.04元及2012年7月起的逾期付款违约金（自付款期限届满的次日计至被告付清全部欠费之日止，暂计至2013年12月31日共计人民币310663.67元）（详见附件）3、被告支付租赁关系解除后至交还商铺前的房屋占用费，暂计至2013年12月31日共计人民币29590.26元（参照原合同约定的租金标准计算）及逾期付款违约金（参照原合同约定的违约金标准计算，计至被告付清全部欠费之日止，暂计至2013年12月31日共计人民币4290.59元）（详见附件）。4、被告东田公司与被告韦莉华对全部债务承担连带责任。5、被告承担本案的诉讼费。被告南宁东田投资管理有限公司辩称：被告东田公司与原告于2012年1月18日签订《航洋国际购物中心商业管理服务协议���，从2008年开始，该商铺就一直存在严重的漏水现象，被告东田公司多次向原告提出维修要求，原告均没有采取有效措施处理，造成商铺多处严重漏水，造成装修严重损毁，电器烧坏，部分经营场所长期无法使用，造成巨大经济损失，并对经营高端美发业务的东田造型品牌形象造成恶劣影响。被告东田公司多次提出维修赔偿要求，原告均不予理会。至2012年11月17日租赁期满后，被告东田公司与原告多次就商铺租赁条件进行协商，被告东田公司提出在漏水维修完成及装修损毁恢复前只缴纳租金45864.9元／月。原告直到2013年8月才开始维修商铺漏水问题，并拆除了被告东田公司二楼的露台围栏，为了弥补被告东田公司的经济损失，原告提出从2013年7月开始减免露台面积后只收取一半的租金，即每月19042.2元。我方与原告存在事实租赁关系，但是对于新的租赁条件无法达成共��。2013年11月底，商场进行了全封闭装修，被告东田公司的经营收到严重影响，另对于新的租赁条件无法达成共识，于是被告东田公司在2013年12月4日向原告提出了停业通知，后原告强行将商铺锁门，直至2013年12月26日接到原告电话后，被告东田公司才于2013年12月30日得以搬移公司及员工资产。综上，被告东田公司与原告虽然存在事实租赁关系，由于原告长期不作为，对商铺漏水没有进行维修和补偿，因此被告东田公司要求以2012年8月18日至被迫停业之日起的物业管理费及商业管理费作为补偿，被告东田公司已足额支付商铺租金，不存在拖欠租金的现象，要求原告撤销对被告东田公司的诉讼请求。另根据租赁合同约定租赁期满后原告要足额退还被告东田公司的履约保证金180000元。涉案商铺已于2013年底交还给原告。为维护自身的合法权益，请求法院驳回原告的起诉。被告韦莉华辩称：原告与被告东田公司于2012年1月18日签订的《航洋国际购物中心租赁合同》中，担保条款约定担保时效从2011年11月17日至2012年11月18日止。在担保期间，被告东田公司已全额交清商铺租金，因此被告韦莉华不应承担连带责任。经审理查明：2012年1月18日，原告（甲方）与被告东田公司（乙方）签订《租赁合同》、附件一、二、三、四、五，合同及附件约定：甲方将位于南宁市民族大道131号“航洋国际城”国际购物中心L1北广场A3xx号铺面出租给乙方使用，租赁面积为509.61平方米，租赁期限从2011年11月18日至2012年11月17日，2011年11月18日起开始计收租金，每月租金为45864.90元；乙方在签订本合同当日向甲方支付保证金180000元作为履约保证；被告东田公司的法定代表人韦莉华在附件五“担保条款”下签字，内容为：担保人在已认真阅读及充分理解本《租赁合同》全部内容的基础上，现同意就乙方的全部合同义务及责任向甲方提供连带责任担保，担保期限至本《租赁合同》全部履行完毕之日止，特此确认。《租赁合同》还约定：3.2.1乙方应自约定计算租金日起开始交付租金，并于每月第一个工作日向甲方支付当月租金；第九条9.1在下述情况下，甲方有权随时书面通知乙方立即终止本合同并没收保证金，合同自甲方书面通知送达乙方之日起终止：9.11如果乙方在本合同项下的任何款项的应付款之日起连续七个工作日仍未向甲方支付的（无论是否经正式催款）；第十条违约责任10.2乙方应付的任何款项，包括但不限于本合同项下的租金、保证金、其他费用，在应付款之日起连续七个工作日内仍未付清（无论是否经正式催款），乙方应向甲方支付违约金，违约金为迟延付款的金额在应付款日到实际付款日期间，按每日千分之五的比率计得的数额。合同签订后，原告将涉案租赁物交给被告东田公司使用。庭审中，原告确认被告东田公司实际支付租金至2013年5月，从2013年6月至12月的租金，被告东田公司未予支付。被告东田公司抗辩认为，从2012年11月18日至2013年10月期间我方是按原租金标准交纳租金，我方仅仅是交纳租金，但原告认为包括了商业管理费和物业费，并对其进行了抵充，将于2014年6月4日前向法院提交相关证据。但被告东田公司在上述期限内未向法院提交任何证据。经各方当事人确认，被告东田公司于2013年12月30日搬离了涉案铺面。期间，原告因被告东田公司未交纳租金，于2013年12月5日向其发出《关于解除双方租赁关系并提请贵方付清全部欠费及交还商铺的致函》。被告东田公司于2013年12月11日签收。庭审中，被告东田公司认为原告主张的违约金标准过高，应调整为每日千分之二。另查明：被告东田公司主张曾因租赁物存在漏水问题向原告发出要求维修的函件，但签收人一栏并无证据证明系原告方的员工，原告对此也不予认可曾收到被告东田公司发出的上述函件。还查明：被告东田公司从2012年7月-2013年5月支付租金的情况如下：1、2012年7月支付租金45864.90元，应付租金时间为2012年7月2日，实际支付租金时间为2012年7月10日，逾期天数为8日；2、2012年8月支付租金45864.90元，应付租金时间为2012年8月1日，实际支付租金时间为2012年8月10日，逾期天数为9日；3、2012年9月支付租金45864.90元，应付租金时间为2012年9月3日，实际支付租金时间为2012年9月12日，逾期天数为9日；4、2012年10月支付租金45864.90元，应付租金时间为2012年10月8日，实际支付租金时间为2012年10月10日，逾期天数为2日；5、2012年11月支付租金45864.90元，应付租金时间为2012年11月1日，实际支付租金时间为2012年11月9日支付25990.11元，2012年12月3日支付19874.79元，逾期天数分别为8日、32日；6、2012年12月支付租金45864.90元，应付租金时间为2012年12月3日，实际支付租金时间为2012年12月10日，逾期天数为7日；7、2013年1月支付租金45864.90元，应付租金时间为2013年1月4日，实际支付租金时间为2013年1月10日，逾期天数为6日；8、2013年2月支付租金45864.90元，应付租金时间为2013年2月1日，实际支付租金时间为2013年2月8日，逾期天数为7日；9、2013年3月支付租金45864.90元，应付租金时间为2013年3月1日，实际支付租金时间为2013年8月9日，逾期天数为161日；10、2013年4月支付租金45864.90元，应付租金时间为2013年4月1日，实际支付租金时间为2013年9月10日，逾期天数为162日；11、2013年5月支付租金45864.90元，应付租金时间为2013年5月2日，实际支付租金时间为2013年10���10日，逾期天数为161日。本院认为：原告与被告东田公司、韦莉华签订《租赁合同》及附件，系各方当事人的真实意思表示，内容未悖法律的禁止性规定，应为合法有效合同。依照合同约定，被告东田公司应按期向原告支付月租金，但经原告确认，被告东田公司只支付至2013年5月的租金，从2013年6月至被告东田公司搬离租赁物之日即2013年12月30日止的租金，被告东田公司未予支付。被告东田公司虽然抗辩认为已支付了从2012年11月18日至2013年10月期间的租金，但在指定期限内未向法院提交相应证据，故本院不予认可。鉴于双方当事人对于租赁期限和搬离租赁物期限没有异议，因此，原告依约有权解除双方的租赁关系，其发出的《关于解除双方租赁关系并提请贵方付清全部欠费及交还商铺的致函》经被告东田公司于2013年12月11日签收后发生解除租赁关系的效力。另，被告东田公司应向原告支付从2013年6月1日至2013年12月11日期间的租金，租金的计算：45864.90元×6个月＋45864.90元×11日÷31日=291464.04元；被告东田公司还应向原告支付从2013年12月12日至12月30日期间的房屋占用费，占用费计算为：45864.90元×19日÷31日=28110.75元。因被告东田公司逾期支付租赁物的租金、占用费，因此还应承担逾期支付上述费用的违约金和利息损失，同时虽合同中约定了相应的违约金计算标准，但被告东田公司提出违约金过高，应作相应调整，故本院对违约金计算标准进行调整，具体计算方式为：1、从2012年7月至10月逾期支付租金的违约金为45864.90元×逾期总天数（8日＋9日＋9日＋2日）×2‰=2568.43元；2、2012年11月逾期支付租金的违约金为25990.11元×逾期天数8日×2‰＋19874.79元×逾期天数32日×2‰=1687.83元；3、从2012年12月至5月逾期支付租金的违约金为45864.90元×���期总天数（7日＋6日＋7日＋161日＋162日＋161日）×2‰=46231.82元；4、2013年6月应付租金时间为2013年6月3日，原告主张至2013年12月31日，因此该段期间的违约金为45864.90元×逾期天数211日×2‰=19354.99元；5、2013年7月应付租金时间为2013年7月1日，原告主张至2013年12月31日，因此该段期间的违约金为45864.90元×逾期天数183日×2‰=16786.55元；6、2013年8月应付租金时间为2013年8月1日，原告主张至2013年12月31日，因此该段期间的违约金为45864.90元×逾期天数152日×2‰=13942.93元；7、2013年9月应付租金时间为2013年9月2日，原告主张至2013年12月31日，因此该段期间的违约金为45864.90元×逾期天数120日×2‰=11007.58元；8、2013年10月应付租金时间为2013年10月2日，原告主张至2013年12月31日，因此该段期间的违约金为45864.90元×逾期天数84日×2‰=7705.3元；9、2013年11月应付租金时间为2013年11月1日，原告主张至2013年12月31日，因此该段期间的违约金为45864.90元×逾期天数60日×2‰=5503.79元；10、2013年12月应付租金时间为2013年12月2日，原告主张至2013年12月31日，因此该段期间的违约金为45864.90元×11日÷31日×逾期天数29日×2‰=943.93元；11、2013年12月12日至2013年12月30日期间的房屋占用费的利息损失为以28110.75元（45864.90元×19日÷31日）为基数，从2013年12月12日至2013年12月31日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算。上述第1-10项合计125733.15元。对于原告主张超出上述标准部分的诉请，本院不予支持。被告东田公司主张曾向原告提出要求维修涉案租赁物漏水情况的申请，因证据不足，本院不予采信。另，因被告韦莉华作为担保人对被告东田公司在《租赁合同》附件五（租赁期限从2011年11月18日至2012年11月17日）期间内的租赁合同全部权利义务承连带担保责任，且该段期间内的���保期限未超过法定期限，故被告韦莉华应对被告东田公司在本案中2012年7月至2012年11月期间的逾期支付租金的违约金承担连带清偿责任，除此之外，在本案中无须承担其他担保责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告广西东方航洋实业集团有限公司与被告南宁东田投资管理有限公司之间关于南宁市民族大道131号“航洋国际城”国际购物中心L1北广场A3xx号铺面的租赁关系在2013年12月11日解除；二、被告南宁东田投资管理有限公司应向原告广西东方航洋实业集团有限公司支付从2013年6月1日至2013年12月11日期间的租金合计291464.04元；三、被告南宁东田投资管理有限公司应向原告广西东方航洋实业集团有限��司支付因逾期支付从2013年6月1日至2013年12月11日期间租金的违约金合计125733.15元；四、被告南宁东田投资管理有限公司应向原告广西东方航洋实业集团有限公司支付从2013年12月12日至12月30日期间的房屋占用费28110.75元；五、被告南宁东田投资管理有限公司应向原告广西东方航洋实业集团有限公司支付因逾期支付从2013年12月12日至12月30日期间的房屋占用费的利息损失（计算方式：以28110.75元为基数，从2013年12月12日至2013年12月31日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算）；六、上述债务，被告韦莉华应对被告南宁东田投资管理有限公司从2012年7月至2012年11月期间因逾期支付租金的违约金承担连带清偿责任，除此之外，在本案中无须承担其他担保责任；七、驳回原告广西东方航洋实业集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5080元，由被告南宁东田投资管理有限公司负担。此款原告广西东方航洋实业集团有限公司已预交，被告应随同上述款项一并支付给原告。上述应尽义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数，向本院递交上诉状及副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期未预交又不提出减交、缓交、免交申请的，将按自动撤回上���处理。审 判 长 钟 凯人民陪审员 江高鹏人民陪审员 潘晓艳二〇一五年八月十四日书 记 员 唐维婷广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民事判决书（2014）青民一初字第1075号原告广西东方航洋实业集团有限公司，住所地：广西南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城1号楼24层。法定代表人陈航。委托代理人岑颖，广西东方航洋实业集团有限公司员工。委托代理人樊华，广西东方航洋实业集团有限公司员工。被告南宁东田投资管理有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城城北广场水中央A3号铺。法定代表人韦莉华。被告韦莉华，女，1976年9月22日出生，壮族，住南宁市西乡塘区壮志路22号18号房，身份证号码：450105197609221528。原告广西东方航洋实业集团有限公司诉被告南宁东田投资管理有限公司（以下简称被告东田公司）、韦莉华租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行审理。原告的委托代理人岑颖、被告韦莉华代表其本人及被告东田公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2012年1月18日签订了《航洋国际购物中心租赁合同》（以下简称：租赁合同），约定由被告承租南宁市民族大道131号“航洋国际城”国际购物中心L1北广场A3号铺位（以下简称：商铺），共509.61平方米，用于经营东田造型美发店。租赁合同第2.1条约定：“租赁期限为2011年11月18日至2012年11月17日。2011年11月18日起开始计收租金。”第3.1条约定了乙方应向甲方支付的租金标准为“月租金为人民币45864.90元”。第3.2.1条约定“乙方应自约定计算租金日起开始交付租金，并于每月的第一个工作日向甲方支付当月月租金……”。租赁合同到期后，被告并未将商铺交还给原告，而是继续占用该商铺进行经营，直至2013年12月5日才停业。根据合同法第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，原被告之间存在不定期的租赁关系，双方间的租赁合同仍继续有效。被告理应按照租赁合同的约定按时向原告支付租金，但被告不仅多次逾期支付租金（2013年3、4、5月租金均逾期长达5个多月才支付），且从2013年6月开始拒付租金，已构成重大违约。鉴于被告的上述重大违约行为，原告已于2013年8月12日作出《催款通知书》、9月13日作出《缴费提醒函》，通知被告付清所有欠费。然而被告对原告的催告置若罔闻，仍拒不付清欠款且一直占用该商铺经营。租赁合同第9.1条约定：“在下述情况下，甲方有权随时书面通知乙方立即终止本合同并没收保证金，合同自甲方书面通知送达乙方之日起终止：9.1.1如果乙方在本合同项下的任何款项的应付款之日起连续七个工作日仍未向甲方支付的（无论是否经正式催款）。”第10.2条约定：“乙方应支付的任何款项，……，在应付款之日起连续七个工作日内仍未予付清（无论是否经正式催款），乙方应向甲方支付违约金，违约金额为迟延付款的金额在应付款日到实际付款日期间，按日千分之五的比率计得的数额。”为防止原告损失的继续扩大，原告不得不依据上述合同约定于2013年12月9日向被告发出《关于解除双方租赁关系并提请贵方付清全部欠费及交还商铺的致函》，解除双方间的租赁关系，并要求被告付清欠款及逾期付款违约金及交还商铺。然而时至今日，被告不仅未向原告支付任何欠费，也未将商铺交还给原告。综上所述，虽租赁合同约定的租赁期限已届满，但原被告之间还存在着不定期租赁关系，双方间的租赁合同仍继续有效，双方均应全面履行合同义务。然而，被告严重违反合同约定，多次逾期支付租金、拒付租金，其行为已构成根本违约。原告有权依据法律及合同约定解除双方间的租赁关系，并要求被告支付欠付的租金人民币291，464.04元、房屋占用费人民币29，590.26元、逾期付款违约金人民币合计314，954.26元（暂计至2013年12月31日）。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼请求判令：1、确认原告与被告的租赁关系已于2013年12月11日合法解除；2、被告支付2013年6月至2013年12月11日欠付的租金人民币291464.04元及2012年7月起的逾期付款违约金（自付款期限届满的次��计至被告付清全部欠费之日止，暂计至2013年12月31日共计人民币310663.67元）（详见附件）3、被告支付租赁关系解除后至交还商铺前的房屋占用费，暂计至2013年12月31日共计人民币29590.26元（参照原合同约定的租金标准计算）及逾期付款违约金（参照原合同约定的违约金标准计算，计至被告付清全部欠费之日止，暂计至2013年12月31日共计人民币4290.59元）（详见附件）。4、被告一与被告二对全部债务承担连带责任。5、被告承担本案的诉讼费。被告南宁东田投资管理有限公司辩称：被告一与原告于2012年1月18日签订《航洋国际购物中心商业管理服务协议》，从2008年开始，该商铺就一直存在严重的漏水现象，被告一多次向原告提出维修要求，原告均没有采取有效措施处理，造成商铺多处严重漏水，造成装修严重损毁，电器烧坏，部分经营场所长期无法使用，造成��大经济损失，并对经营高端美发业务的东田造型品牌形象造成恶劣影响。被告一多次提出维修赔偿要求，原告均不予理会。至2012年11月17日租赁期满后，被告一与原告多次就商铺租赁条件进行协商，被告一提出在漏水维修完成及装修损毁恢复前只缴纳租金45864.9元／月。原告直到2013年8月才开始维修商铺漏水问题，并拆除了被告一二楼的露台围栏，为了弥补被告一的经济损失，原告提出从2013年7月开始减免露台面积后只收取一半的租金，即每月19042.2元。我方与原告存在事实租赁关系，但是对于新的租赁条件无法达成共识。2013年11月底，商场进行了全封闭装修，被告一的经营收到严重影响，另对于新的租赁条件无法达成共识，于是被告一在2013年12月4日向原告提出了停业通知，后原告强行将商铺锁门，直至2013年12月26日接到原告电话后，被告才于2013年12月30日得以搬移公��及员工资产。综上，被告一与原告虽然存在事实租赁关系，由于原告长期不作为，对商铺漏水没有进行维修和补偿，因此被告一要求以2012年8月18日至被迫停业之日起的物业管理费及商业管理费作为补偿，被告一已足额支付商铺租金，不存在拖欠租金的现象，要求原告撤销对被告一的诉讼请求。另根据租赁合同约定租赁期满后原告要足额退还被告一的履约保证金180000元。涉案商铺已于2013年底交还给原告。为维护自身的合法权益，请求法院驳回原告的起诉。被告韦莉华辩称：原告与被告一于2012年1月18日签订的《航洋国际购物中心租赁合同》中，担保条款约定担保时效从2011年11月17日至2012年11月18日止。在担保期间，被告一已全额交清商铺租金，因此被告二不应承担连带责任。经审理查明：2012年1月18日，原告（甲方）与被告东田公司（乙方）签订《租赁合同》、附件一、二、三、四、五，合同及附件约定：甲方将位于南宁市民族大道131号“航洋国际城”国际购物中心L1北广场A3号铺面出租给乙方使用，租赁面积为509.61平方米，租赁期限从2011年11月18日至2012年11月17日，2011年11月18日起开始计收租金，每月租金为45864.90元；乙方在签订本合同当日向甲方支付保证金180000元作为履约保证；被告东田公司的法定代表人韦莉华在附件五“担保条款”下签字，内容为：担保人在已认真阅读及充分理解本《租赁合同》全部内容的基础上，现同意就乙方的全部合同义务及责任向甲方提供连带责任担保，担保期限至本《租赁合同》全部履行完毕之日止，特此确认。《租赁合同》还约定：3.2.1乙方应自约定计算租金日起开始交付租金，并于每月第一个工作日向甲方支付当月租金；第九条9.1在下述情况下，甲方有权随时书面通知乙方��即终止本合同并没收保证金，合同自甲方书面通知送达乙方之日起终止：9.11如果乙方在本合同项下的任何款项的应付款之日起连续七个工作日仍未向甲方支付的（无论是否经正式催款）；第十条违约责任10.2乙方应付的任何款项，包括但不限于本合同项下的租金、保证金、其他费用，在应付款之日起连续七个工作日内仍未付清（无论是否经正式催款），乙方应向甲方支付违约金，违约金为迟延付款的金额在应付款日到实际付款日期间，按每日千分之五的比率计得的数额。合同签订后，原告将涉案租赁物交给被告东田公司使用。庭审中，原告确认被告东田公司实际支付租金至2013年5月，从2013年6月至12月的租金，被告东田公司未予支付。被告东田公司抗辩认为，从2012年11月18日至2013年10月期间我方是按原租金标准交纳租金，我方仅仅是交纳租金，但原告认为包括了商业��理费和物业费，并对其进行了抵充，将于2014年6月4日前向法院提交相关证据。但被告东田公司在上述期限内未向法院提交任何证据。经各方当事人确认，被告东田公司于2013年12月30日搬离了涉案铺面。期间，原告因被告东田公司未交纳租金，于2013年12月5日向其发出《关于解除双方租赁关系并提请贵方付清全部欠费及交还商铺的致函》。被告东田公司于2013年12月11日签收。庭审中，被告东田公司认为原告主张的违约金标准过高，应调整为每日千分之二。另查明：被告东田公司主张曾因租赁物存在漏水问题向原告发出要求维修的函件，但签收人一栏并无证据证明系原告方的员工，原告对此也不予认可曾收到被告东田公司发出的上述函件。还查明：被告东田公司从2012年7月-2013年5月支付租金的情况如下：1、2012年7月支付租金45864.90元，应付租金时间为2012年7月2日，实际支付租金时间为2012年7月10日，逾期天数为8日；2、2012年8月支付租金45864.90元，应付租金时间为2012年8月1日，实际支付租金时间为2012年8月10日，逾期天数为9日；3、2012年9月支付租金45864.90元，应付租金时间为2012年9月3日，实际支付租金时间为2012年9月12日，逾期天数为9日；4、2012年10月支付租金45864.90元，应付租金时间为2012年10月8日，实际支付租金时间为2012年10月10日，逾期天数为2日；5、2012年11月支付租金45864.90元，应付租金时间为2012年11月1日，实际支付租金时间为2012年11月9日支付25990.11元，2012年12月3日支付19874.79元，逾期天数分别为8日、32日；6、2012年12月支付租金45864.90元，应付租金时间为2012年12月3日，实际支付租金时间为2012年12月10日，逾期天数为7日；7、2013年1月支付租金45864.90元，应付租金时间为2013年1月4日，实际支付租金时间为2013年1月10日，逾期天数为6日；8、2013年2月支付租金45864.90元，应付租金时间为2013年2月1日，实际支付租金时间为2013年2月8日，逾期天数为7日；9、2013年3月支付租金45864.90元，应付租金时间为2013年3月1日，实际支付租金时间为2013年8月9日，逾期天数为161日；10、2013年4月支付租金45864.90元，应付租金时间为2013年4月1日，实际支付租金时间为2013年9月10日，逾期天数为162日；11、2013年5月支付租金45864.90元，应付租金时间为2013年5月2日，实际支付租金时间为2013年10月10日，逾期天数为161日。本院认为：原告与被告东田公司、韦莉华签订《租赁合同》及附件，系各方当事人的真实意思表示，内容未悖法律的禁止性规定，应为合法有效合同。依照合同约定，被告东田公司应按期向原告支付月租金，但经原告确认，被告东田公司只支付至2013年5月的租金，从2013年6月至被告东田公司搬���租赁物之日即2013年12月30日止的租金，被告东田公司未予支付。被告东田公司虽然抗辩认为已支付了从2012年11月18日至2013年10月期间的租金，但在指定期限内未向法院提交相应证据，故本院不予认可。鉴于双方当事人对于租赁期限和搬离租赁物期限没有异议，因此，原告依约有权解除双方的租赁关系，其发出的《关于解除双方租赁关系并提请贵方付清全部欠费及交还商铺的致函》经被告东田公司于2013年12月11日签收后发生解除租赁关系的效力。另，被告东田公司应向原告支付从2013年6月1日至2013年12月11日期间的租金，租金的计算：45864.90元×6个月＋45864.90元×11日÷31日=291464.04元；被告东田公司还应向原告支付从2013年12月12日至12月30日期间的房屋占用费，占用费计算为：45864.90元×19日÷31日=28110.75元。因被告东田公司逾期支付租赁物的租金、占用费，因此还应承担逾期支���上述费用的违约金和利息损失，同时虽合同中约定了相应的违约金计算标准，但被告东田公司提出违约金过高，应作相应调整，故本院对违约金计算标准进行调整，具体计算方式为：1、从2012年7月至10月逾期支付租金的违约金为45864.90元×逾期总天数（8日＋9日＋9日＋2日）×2‰=2568.43元；2、2012年11月逾期支付租金的违约金为25990.11元×逾期天数8日×2‰＋19874.79元×逾期天数32日×2‰=1687.83元；3、从2012年12月至5月逾期支付租金的违约金为45864.90元×逾期总天数（7日＋6日＋7日＋161日＋162日＋161日）×2‰=46231.82元；4、2013年6月应付租金时间为2013年6月3日，原告主张至2013年12月31日，因此该段期间的违约金为45864.90元×逾期天数211日×2‰=19354.99元；5、2013年7月应付租金时间为2013年7月1日，原告主张至2013年12月31日，因此该段期间的违约金为45864.90元×逾期天数183日×2‰=16786.55元；6、2013年8月应付租金时间为2013年8月1日，原告主张至2013年12月31日，因此该段期间的违约金为45864.90元×逾期天数152日×2‰=13942.93元；7、2013年9月应付租金时间为2013年9月2日，原告主张至2013年12月31日，因此该段期间的违约金为45864.90元×逾期天数120日×2‰=11007.58元；8、2013年10月应付租金时间为2013年10月2日，原告主张至2013年12月31日，因此该段期间的违约金为45864.90元×逾期天数84日×2‰=7705.3元；9、2013年11月应付租金时间为2013年11月1日，原告主张至2013年12月31日，因此该段期间的违约金为45864.90元×逾期天数60日×2‰=5503.79元；10、2013年12月应付租金时间为2013年12月2日，原告主张至2013年12月31日，因此该段期间的违约金为45864.90元×11日÷31日×逾期天数29日×2‰=943.93元；11、2013年12月12日至2013年12月30日期间的房屋占用费的利息损失为以28110.75元（45864.90元×19日÷31日）为基数，从2013年12月12日至2013年12月31日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算。上述第1-10项合计125733.15元。对于原告主张超出上述标准部分的诉请，本院不予支持。被告东田公司主张曾向原告提出要求维修涉案租赁物漏水情况的申请，因证据不足，本院不予采信。另，因被告韦莉华作为担保人对被告东田公司在《租赁合同》附件五（租赁期限从2011年11月18日至2012年11月17日）期间内的租赁合同全部权利义务承连带担保责任，且该段期间内的担保期限未超过法定期限，故被告韦莉华应对被告东田公司在本案中2012年7月至2012年11月期间的逾期支付租金的违约金承担连带清偿责任，除此之外，在本案中无须承担其他担保责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定��判决如下：一、确认原告广西东方航洋实业集团有限公司与被告南宁东田投资管理有限公司之间关于南宁市民族大道131号“航洋国际城”国际购物中心L1北广场A3号铺面的租赁关系在2013年12月11日解除；二、被告南宁东田投资管理有限公司应向原告广西东方航洋实业集团有限公司支付从2013年6月1日至2013年12月11日期间的租金合计291464.04元；三、被告南宁东田投资管理有限公司应向原告广西东方航洋实业集团有限公司支付因逾期支付从2013年6月1日至2013年12月11日期间租金的违约金合计125733.15元；四、被告南宁东田投资管理有限公司应向原告广西东方航洋实业集团有限公司支付从2013年12月12日至12月30日期间的房屋占用费28110.75元；五、被告南宁东田投资管理有限公司应向原告广西东方航洋实业集团有限公司支付因逾期支��从2013年12月12日至12月30日期间的房屋占用费的利息损失（计算方式：以28110.75元为基数，从2013年12月12日至2013年12月31日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算）；六、上述债务，被告韦莉华应对被告南宁东田投资管理有限公司从2012年7月至2012年11月期间因逾期支付租金的违约金承担连带清偿责任，除此之外，在本案中无须承担其他担保责任；七、驳回原告广西东方航洋实业集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5080元，由被告南宁东田投资管理有限公司负担。此款原告广西东方航洋实业集团有限公司已预交，被告应随同上述款项一并支付给原告。上述应尽义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十���条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数，向本院递交上诉状及副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期未预交又不提出减交、缓交、免交申请的，将按自动撤回上诉处理。审判长钟凯人民陪审员江高鹏人民陪审员潘晓艳二○一五年八月十四日书记员唐维婷 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