（2014）穗天法民四初字第2254号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2016-08-23
案件名称
广州市沃凯投资管理有限公司与赖红、唐培南房屋租赁合同纠纷2014民四初2254一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市沃凯投资管理有限公司,赖红,唐培南
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第2254号原告：广州市沃凯投资管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：郭渭云，系该司总经理。委托代理人：吴海滢、徐思念，均系该司职员。被告：赖红，住广东省广州市天河区。被告：唐培南，住广东省罗定市。原告广州市沃凯投资管理有限公司（下简称沃凯公司）诉被告赖红、唐培南租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沃凯公司的委托代理人吴海滢、徐思念到庭参加了诉讼；被告赖红、唐培南经本院合法传唤，逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。原告沃某公司诉称：我司与被告赖红于2012年12月4日签订《沃某街商铺租赁（补充）合同》，并约定了租赁期限、租金标准等事项。我司亦依约将场地交付赖红使用，并由双方签订《沃某街场地交接证明书》予以确认。2013年10月22日，我司与被告赖红、唐培南签订补充协议，变更场地的承租人，并由被告赖红、唐培南共同履行合同。在租赁关系存续期间，我司一直按约履行义务，但被告赖红、唐培南自2014年1月开始拖欠租金，经我司多次催收，仍未支付。我司在2014年4月28日向被告赖红、唐培南各送达一份《终止合同通知书》；被告赖红、唐培南于2014年4月30日正式办理离场手续，我司正式与其解除合同关系，但截至起诉之日，被告赖红、唐培南仍未缴清各项欠付费用合共316987.64元。被告赖红、唐培南逾期付款的行为严重违反合同约定，我司依法有权要求被告赖红、唐培南支付欠付的租金、管理费、水电费和滞纳金。据此，原告起诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告赖红于2012年12月4日签订的《沃某街商铺租赁（补充）合同》已经于2014年4月28日依法解除；2、两被告向原告支付租金236980元（2014年1月1日至2014年3月31日期间的租金按每月55760元的标准计算；2014年4月1日至2014年4月30日期间的租金按每月69700元的标准计算）、管理费19516元（按每月4879元的标准计算，自2014年1月1日计至2014年4月30日）、水电费6827元（自2014年1月1日计至2014年4月30日）；滞纳金是指两被告逾期交纳2014年1月1日至2014年4月30日期间的租金、管理费的滞纳金（各月租金、管理费滞纳金以两被告各月拖欠的租金、管理费总额为本金，当月滞纳金自当月6日起均计至2014年4月30日止）；3、两被告承担本案的受理费。被告赖红、唐培南均未答辩。经审理查明：2012年12月4日，沃某公司（出租方、甲方）与赖红（承租方、乙方）签订《沃某街商铺租赁（补充）合同》，约定：甲方同意将属下的位于广州市天河北路460号101房自编112A号铺（下简称涉讼商铺）租赁给乙方使用；乙方对甲方所出租的该物业做了充分了解，愿意承租该物业，双方约定该物业只能做商铺使用，乙方将该物业用于经营翡翠、钻石、珠宝等；租赁期从2012年12月4日起至2018年12月3日止；甲乙双方约定从2012年12月4日起的60个自然天为装修期，期间免交租金，但需支付其他费用（包括但不限于管理费、水电费、电话费等费用）；但如果乙方提前开业，则租金从开业当天起计算；因受市政施工影响，前6个月租金按照8折收取（不含装修期）；2012年12月4日至2014年12月3日，每月租金为69700元；管理费为每月4879元，乙方应于每月5日前向甲方以现金或转账的方式支付当月管理费；租赁期内，租金按月结算，乙方应于每月5日前向甲方以现金或转账的方式支付当月租金；本合同终止时，如乙方已缴清全部租金、管理费及其他应缴费用且无其它违约行为，甲方应在乙方搬出商铺之日并缴清所有费用之日起30天内将上述前三项保证金无息退给乙方；退保证金时，乙方必须提交保证金收据原件，否则甲方有权不予退还保证金；乙方认可甲方当前的水、电费的收费标准（政府有关部门公布标准），甲方按乙方实际使用的数额收取；乙方应在甲方发出缴费通知之日起5个工作日内将水、电费缴交给甲方，甲方开具正式收据；（第7-5条）合同期届满或提前终止而乙方逾期不迁出商铺的，乙方除应按照合同期间的标准支付各项费用外，还应按占用期间租金与管理费总额的20%支付违约金；（第7-7条）合同期届满或提前终止的，租赁期满日、双方协商的终止日或一方向另一方发出合同终止的书面通知，另一方收到之日为本合同终止日；乙方应在合同终止之日起三天内搬出所租赁的商铺，逾期搬出的；乙方需支付场地占用费予甲方，场地占用费从合同终止第二日起计，金额以租赁期终止前一个月的租金按日计付同等数额，但此费用之支付并不意味双方租赁关系之继续；如乙方在约定期间内未向甲方申请退还财产并支付场地占用费的，即视为乙方留存于租赁物业内之任何财产和设备为废弃物，乙方已放弃所有权，甲方有权自行处理；乙方亦应承担甲方处理该废弃物的劳务费和因拆除租赁物业内的设备和装修并恢复租赁物业原状而产生的费用；如乙方逾期支付租金、管理费、治安联防费、水电费等各项应缴费用，每天按拖欠金额的3‰计算作为支付给甲方的滞纳金；若逾期付款超过五日，甲方有权采取停止供应水、电、煤气等强制性措施；若逾期超过十五日，甲方有权从第十六日起解除合同；乙方按本合同约定交纳的各项保证金不予退还；甲方有权立即将该商铺另行租给其他人，乙方应按照甲方要求的时间将商铺内的物品搬出，如未迁出的，甲方有权按本合同第7-5、7-7条处理等条款。赖红在该合同上预留的通信地址为其户籍所在地。该合同签订当天，赖红交纳了涉讼商铺的租赁保证金209100元、管理费押金14637元和水电费保证金20000元给沃某公司；沃某公司亦于当天将涉讼商铺交付给赖红使用。2013年10月22日，沃某公司（甲方）、赖红（乙方）与唐培南（丙方）签订《补充协议》，载明：甲、乙、丙三方经协商一致，就涉讼商铺的租赁事宜，签订本补充协议，供共同遵守执行；甲方与乙方于2012年12月4日签订的《租赁合同》及《补充协议》项下乙方自2013年10月22日起变更为赖红、唐培南（即乙方、丙方），合同其余内容不变，原乙方的全部权利义务由本协议的乙方、丙方共同继续履行；自变更之日起，乙方与丙方共同承担所有变更前及变更后应付及未付的相关费用，包括但不限于租金、水电费、物业管理费和其他费用；乙方向甲方缴纳的租赁保证金209100元、管理费保证金14634元及水、电保证金20000元，当返还租赁保证金、管理费保证金及水、电保证金的条件成就时，由甲方直接返还于乙方，与丙方无关等内容。2014年4月28日，沃某公司分别按赖红、唐培南的户籍所在地通过中国邮政特快专递的方式邮寄了《解除租赁合同通知书》给赖红、唐培南，内容均为：赖红、唐培南从2014年1月1日起未按《沃某街商铺租赁（补充）合同》的约定支付租金、管理费及水电费等相关费用；经其多次发函催促，均未缴纳欠款；赖红、唐培南的行为违反合同及法律规定，根据合同约定及法律规定，其要求解除与赖红、唐培南所签订的租赁合同，并要求赖红、唐培南承担违约赔偿责任：1、自通知到达之日起解除其与赖红、唐培南于2012年12月3日签订的《广州市房屋租赁合同》及2012年12月4日签订的《沃某街商铺租赁（补充）合同》；2、保证金合共243737元，按照合同约定不予退还；3、支付自2014年1月1日至实际搬出之日期间所拖欠的租金、管理费、水电费、滞纳金，暂计到2014年4月30日合共316987.64元等。根据邮政部门提供的妥投证明内容显示，邮寄给赖红的邮件于2014年4月29日被“他人收”，邮寄给唐培南的邮件于同日被“唐某”签收。2014年4月30日，赖红、唐培南将涉讼商铺腾空交还给沃某公司。沃某公司称赖红、唐培南自2014年1月1日起均未缴纳涉讼商铺的租金、管理费、水电费；其中，2014年1月的电费为2061.6元、公摊电费256.97元、水费44.4元；2014年2月份的电费为1712.4元、公摊电费310.12元、水费51.1元；2014年3月份的电费为1581.6元、公摊电费171.42元、水费24.66元；2014年4月份的电费343.2元、公摊电费233.26元、水费36.27元。为此沃某公司提供了以下证据：1、欠费明细单（原件），该明细单上注明涉讼商铺2014年1月的电费为2061.6元、公用电费分摊为256.97元、共用水费分摊为44.4元；2014年2月份的电费为1712.4元、公用电费分摊为310.12元、公用水费分摊为51.1元，赖红于2014年2月21日在该明细单上签名确认；2、3月份月终结算通知单，该通知单上除载明1、2月份拖欠的租金、管理费、水电费的具体金额外，显示涉讼商铺拖欠的2014年3月份的电费为1581.6元、公用电费公摊为171.42元、公用水费公摊为24.66元；3、编号为1078718561907的中国邮政特快专递邮件详情单，载明沃某公司于2014年3月3日按赖红在上述合同上预留的通信地址（即其户籍所在地）邮寄了《3月份月终结算通知单》给赖红；4、4月份月终结算通知单，该通知单上除载明1、2、3月份拖欠的租金、管理费、水电费具体金额外，显示涉讼商铺拖欠2014年4月份的电费为343.2元、公用电费分摊为233.26元、公用水费分摊为36.27元；5、编号为1026332608308的中国邮政特快专递邮件详情单，载明沃某公司于2014年4月8日按赖红在上述合同上预留的通信地址（即其户籍所在地）邮寄了《2014年4月份月结通知单》给赖红；6、编号为1026332609708的中国邮政特快专递邮件详情单，载明沃某公司于2014年4月8日按唐培南的户籍所在地邮寄了《2014年4月份月结通知单》给唐培南。沃某公司并未举证证实证据3、5、6三份特快专递邮件的送达情况。本院认为：沃某公司与赖红签订的《沃某街商铺租赁（补充）合同》及沃某公司与赖红、唐培南签订的《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律的强制性规定，是合法有效的。《补充协议》签订后，《沃某街商铺租赁（补充）合同》的承租人主体已由赖红变更为赖红、唐培南，该合同中承租人的义务应由赖红、唐培南共同承受。合同履行中，有无交纳租金、管理费应由作为交纳义务人的承租人承担相应的举证责任。本案中，作为出租人的沃某公司表示2014年1月1日起的租金、管理费均未缴纳，作为承租人的赖红、唐培南经本院合法传唤逾期未到庭应诉，本院视为其放弃抗辩的权利，对于沃某公司的上述陈述，本院予以采信。2014年1月1日起的租金、管理费至今未付已构成违约，依约自2014年2月21日（逾期第十六天）起沃某公司享有合同的解除权，因此沃某公司于2014年4月28日发函要求解除合同合法有据，依法合同于解除合同通知到达赖红、唐培南之日的2014年4月29日解除，沃某公司要求确认合同于其发函之日即2014年4月28日即解除缺乏依据，本院确认该合同于2014年4月29日解除。合同解除后，赖红、唐培南拖欠的租金、管理费仍应予以偿还。赖红、唐培南于2014年4月30日才将涉讼商铺交还给沃某公司，因此沃某公司要求租金、管理费计至当日合法有据，本院予以支持。沃某公司要求2014年1月至2014年3月的租金按约定的租金的80%即55760元计付、2014年4月的租金按69700元并无不妥，本院予以支持。如前所述，赖红、唐培南逾期支付租金、管理费构成违约，故沃某公司要求赖红、唐培南支付逾期支付租金、管理费的滞纳金符合合同约定，本院予以支持。上述合同约定，逾期支付租金、管理费的按每日3‰的标准计付滞纳金，现沃某公司要求按每日万分之五的标准计付并无不妥，本院予以照准。关于沃某公司要求赖红、唐培南支付水电费6827元诉请一项。其中2014年1、2月份水电费（含公摊电费）的具体金额，赖红在签收欠费单后并未提出异议，本院直接予以确认；虽沃某公司未举证证实其催讨2014年3、4月份水电费（含公摊电费）函件的送达情况，但2014年3、4月份水电费（公摊电费）的金额已涵盖在其要求解除合同通知书中主张的欠费总额之内，赖红、唐培南在收到该通知书次日办理铺位交接手续时，亦并未提出异议，因此，本院对沃某公司主张的2014年3、4月份水电费金额亦予以确认。赖红、唐培南拖欠上述水电费已构成违约，沃某公司要求其支付合法有据，本院予以支持。赖红、唐培南经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，本院依法可做缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告广州市沃凯投资管理有限公司与被告赖红于2012年12月4日签订的《沃凯街商铺租赁（补充）合同》已于2014年4月29日解除。二、被告赖红、唐培南于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年1月至2014年4月期间的租金236980元、管理费19516元和水电费6827元给原告广州市沃凯投资管理有限公司。三、被告赖红、唐培南于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期支付2014年1月至2014年4月期间租金、管理费的违约金（其中，2014年1月至2014年3月期间的违约金均以60639元为本金；2014年4月的违约金以74579元为本金，均按每日万分之五的标准，分别自上述期间每月的6日起均计至2014年4月30日止）给原告广州市沃凯投资管理有限公司。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5380元，由被告赖红、唐培南负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李 植人民陪审员 刘亚丽人民陪审员 王 青二〇一五年八月十四日书 记 员 蒲肖明李佳琦 关注公众号“”