（2015）沪一中民二（民）终字第1599号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-08-27
案件名称
上海浦东新区星晨汽车修理厂诉上海市建设工程管理有限公司等房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海浦东新区星晨汽车修理厂,上海市建设工程管理有限公司,徐卫星,上海浦安实业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1599号上诉人（原审被告、反诉原告）上海浦东新区星晨汽车修理厂。委托代理人唐建，上海市为平律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海市建设工程管理有限公司。委托代理人杨见钧，上海市汇业律师事务所律师。委托代理人徐倩倩，上海市汇业律师事务所律师。原审被告徐卫星。委托代理人唐建，上海市为平律师事务所律师。原审第三人上海浦安实业有限公司。委托代理人杨见钧，上海市汇业律师事务所律师。委托代理人徐倩倩，上海市汇业律师事务所律师。上诉人上海浦东新区星晨汽车修理厂（以下简称星晨修理厂）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第2845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月12日受理后依法组成合议庭，于2015年6月23日公开开庭进行了审理。上诉人星晨修理厂及原审被告徐卫星的委托代理人唐建、徐卫军，被上诉人上海市建设工程管理有限公司（以下简称建管公司）及原审第三人上海浦安实业有限公司（以下简称浦安公司）的共同委托代理人杨见钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，系争房屋的产权人是建管公司。建管公司和浦安公司为关联公司。2008年8月左右，浦安公司将系争房屋交付星晨修理厂使用，星晨修理厂进行了装修和搭建，建造的时间为2008年底。相关搭建没有合法建造证明。2009年2月18日，建管公司（甲方）与星晨修理厂（乙方）签订《补充协议》。协议载明，甲乙双方于2009年2月20日签订了房屋租赁合同（以下简称“主合同”），明确了双方的各项权利和义务。现由于受金融危机影响，乙方经营出现困难，由此向甲方提出减免部分租赁费用的请求。约定：2009年2月20日至2010年2月19日期间，甲方按人民币（下同）7万元／半年向乙方收取租赁费用；二、减免时间为一年，自2009年2月20日始，至2010年2月19日止；三、减免期届满后，乙方按主合同约定向甲方交付租赁费用，今后无论在经营中出现何种状况，乙方不再向甲方提出任何优惠、减免措施及要求。2013年6月5日，建管公司给星晨修理厂发送通知称，租赁合同将于2013年8月19日到期，到期后不再续租，要求星晨修理厂做好退场工作。2013年6月18日，星晨修理厂给建管公司发送《续租申请书》。《续租申请书》载明，星晨修理厂自2008年8月20日起租赁系争房屋已经有5年了；5年来经营过程中，修理业务出现了前所未有的低潮和不景气，“加上前期建造的厂房也投入近70万（元）的建造资金”，到现在分文也未收回；星晨修理厂申请续租5年。2013年7月29日，建管公司发函给星晨修理厂称，收到《续租申请书》但不同意续租。2014年3月，星辰修理厂发送律师函给建管公司，声称供水被对方切断。另查明，星晨修理厂为个人独资企业，徐卫星是投资人。2008年7月4日，星晨修理厂支付浦安公司租金10万元以及押金3万元。2009年2月25日、2009年8月21日，星晨修理厂将租金支付给建管公司，每次7万元。2010年2月20日，星晨修理厂将租金10万元支付给浦安公司。2010年9月6日、2011年3月4日、2011年9月5日、2012年3月31日、2012年11月22日、2013年5月24日，星晨修理厂将租金支付给建管公司，每次10万元。2008年至2013年，星晨修理厂就系争房屋合计支付租金94万元，支付押金3万元。上述租金付款凭证均未注明对应的应付租金时段。2014年1月13日，建管公司起诉至法院，请求判令：1、星晨修理厂立即腾空并向建管公司返还系争房屋；2、星晨修理厂向建管公司支付房屋使用费（标准为每年20万元，从2013年8月20日起至实际搬离并返还系争房屋之日止）；3、徐卫星对建管公司上述返还责任承担连带责任；4、本案诉讼费用由星晨修理厂承担。星晨修理厂则提起反诉，请求判令：1、建管公司赔偿因断水产生的损失20万元；2、建管公司赔偿星晨修理厂搭建费用320万元。审理中，星晨修理厂明确20万断水损失，包括通过村里重新排水管的费用10万元，以及停水期间停业半个月的损失（暂估）10万元。原审审理中，建管公司为证明租期届满，提交了《租赁合同》（以下简称《合同》1）复印件一份，无法提供原件。合同约定，甲方（建管公司）将系争房屋租赁给乙方（星晨修理厂）；租赁地点为上海市浦东新区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号内金属仓库，范围及用途为：东至配件仓库西墙，南至围墙，西至围墙，北至金属仓库7间（但是不包括内有配电间90平方米），金属仓库504平方米，厕所30平方米，场地1，206.90平方米，作汽车修理厂日常经营使用；租期自2009年2月20日至2013年8月19日止；租金为每年20万元，先付后用，第一次租金支付时间为本合同签订后，乙方立即支付10万元，以后每半年支付一次；乙方支付保证金3万元，在租赁期满清算后归还乙方，如有设备损坏应扣除修理费后再归还余额；乙方租赁期间需要增加建造的房屋及环棚等设施，在5年内归乙方所有，如租赁期间发生市政动迁，乙方增加的设备、设施的动迁补偿费用归乙方所有，租赁期满5年之后乙方增加建造的房屋及环棚归甲方所有，其他乙方增添的设备归乙方所有；乙方在筹建建设设施和临时房过程中甲方同意乙方免去一个月的租金，但首付租金应在合同期执行时付；本合同从2009年2月20日执行。落款日期为2008年11月26日；合同附件中，列明了租赁范围内建筑物（包括厕所、配电间、金属仓库）位置的简易手绘图纸（以下简称手绘图纸）。因合同为复印件，星晨修理厂及徐卫星对该合同真实性不认可。星晨修理厂及徐卫星否认与建管公司签订过租赁合同，为证明租期尚未届满，提交了一份《租赁合同》复印件（以下简称《合同》2），无法提供原件。比照《合同》1与《合同》2，两份合同除了出租人、租期、约定合同开始执行时间、签约时间不同，其他内容完全一样。合同2中，约定的出租人为浦安公司，租期从2009年2月20日至2018年8月19日，合同从2008年8月20日执行，签约时间为2008年7月20日。原审审理中，星晨修理厂就装修和搭建申请鉴定，法院委托上海＊＊＊事务所有限公司（以下简称鉴定单位）进行鉴定。星晨修理厂预缴了鉴定费64，000元。因星晨修理厂无法提供施工过程中形成的资料，取价是根据2000定额、2009年2月份发布的《上海建设工程建材与造价咨询》和现场的实际情况并结合市场价综合取定。鉴定单位出具了鉴定意见书以及补充说明。经鉴定，土建项目工程造价为1，402，682元，装饰项目造价130，405元，厂房门口道路的改建费用为6，320元。鉴定单位解释称，手绘图纸中的配电间、金属仓库未列入鉴定范围，厕所（造价为12，679元）列入了鉴定范围；无法通过外观（新旧）判断建筑物的建造时间。建管公司仅认可1F仓库（土建造价62，441元，装饰造价18，179元）、场地上彩钢板屋面（土建造价160，947元）、钢结构房办公室（土建造价16，649元，装饰造价为1，508元）是星晨修理厂装修及搭建，其余均为租赁给星晨修理厂前本来就有的建筑。星晨修理厂及徐卫星认为，鉴定范围内的搭建及装修（除厕所外）均为星晨修理厂造的，但是审价确定的造价费用远低于实际价格。关于星晨修理厂实际搭建及装修的内容双方存有争议。星晨修理厂及徐卫星认为《合同》1、《合同》2的附件中的手绘图纸说明建管公司交付时标的物的状态，本案鉴定的内容主要为手绘图纸未列明的建筑，因此鉴定报告中的所有建筑（除厕所外）均为星晨修理厂装修或搭建。建管公司认为，出租场地时场地建筑物及堆放物凌乱，工作人员没有条件按照当时现状将原有的全部搭建物绘制入图；另外，星晨修理厂在续租申请中称其“前期建造的厂房也投入近70万（元）的建造资金”，远低于鉴定确定的价值。星晨修理厂解释称，“前期建造的厂房也投入近70万（元）的建造资金”是指当时建造房屋花费70万元，不包括其他土建、搭设、装修及添置的其他设施（包括烤房等），且时间较长，70万元是凭印象所说，并非准确数字。星晨修理厂及徐卫星申请证人王＊＊＊出庭作证。王＊＊＊称，本案租赁范围内除配电间、厕所、厂房不是其施工，其他均为其施工，但没有签订过书面施工合同，施工费用共计300万元整，相关采购凭证在工程款付清后就扔掉了。建管公司对证人证言的真实性不予认可。关于星晨修理厂于2008年7月4日支付的10万元租金对应的应付租金时段。双方有争议。星晨修理厂认为一般租赁房屋都有免租期，租期从2009年2月之前为免租期；双方协议将2009年2月20日至2010年2月19日的租金减少为每半年7万元，故于2009年付了两次7万元，星晨修理厂预先支付的10万元，暂时搁置一边，付的是2010年2月20日开始的那期租金。建管公司认为2008年7月4日支付的10万元是2008年8月20日至2009年2月19日期间占用费；2009年2月18日的《补充协议》将2009年2月20日至2010年2月19日的租金调整为每半年7万元，星晨修理厂实际分别于2009年2月25日、2009年8月21日支付7万元，租金的实际支付数额、时间与《补充协议》约定相符。浦安公司均认可建管公司的意见，并认为浦安公司收取的租金和押金均为代建管公司收取。建管公司表示同意返还押金3万元，但是星晨修理厂应当返还系争房屋并支付欠付的使用费。星晨修理厂提交了三桥村委会的证明一份，载明建管公司于2014年3月停止供水，故星晨修理厂与三桥村委会协商接通村里的水至厂里；桑某的收据一份，载明收到星晨修理厂自来水安装、材料及人工费现金10万元。建管公司对上述证据真实性均不认可。原审认为，建管公司与星晨修理厂之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。（一）关于合同的主体。星晨修理厂否认与建管公司签订过租赁合同，否认与建管公司存在租赁合同关系。首先，《补充协议》的真实性，双方均无异议，《补充协议》提及建管公司与星晨修理厂于2009年2月20日签订了房屋租赁合同。其次，星晨修理厂的《续租申请》也是向建管公司提出。综上，法院认为建管公司与星晨修理厂建立了租赁合同关系。（二）关于租期的届满期限。首先，建管公司提交的《合同》1与星晨修理厂提交的《合同》2相比照，除了出租人、租期、约定合同开始执行时间、签约时间不同，其他内容完全一样。其次，各方当事人均对《补充协议》的真实性无异议，《补充协议》中提及的签约主体、签约时间都与《合同》1的内容相符，而与《合同》2的内容不相符。最后，2013年6月，星晨修理厂提出《续租申请》，表明当时租期即将届满，这与《合同》1约定的租期于2013年8月19日届满能够相互印证。综上，法院认为建管公司提交的《合同》1虽然为复印件，但该证据可与其他证据相互印证，真实性法院予以确认。因此，依据《合同》1可知租期届满日为2013年8月19日，而不是星晨修理厂主张的2018年8月19日。（三）关于星晨修理厂于2008年7月4日支付的10万元租金对应的应付租金时段。首先，不论《合同》1还是《合同》2都约定了相当于一个月租金的免租期，星晨修理厂于2008年8月份就开始使用系争房屋，截至2009年2月19日，扣除一个月免租期，仍有半年左右时间，这段期间的租金（占用费）如何计算，双方提供的合同中虽无明确约定，但是若参照原租金标准，大致费用在10万元左右。其次，各方均认可星晨修理厂于2009年支付的两笔7万元是支付2009年2月20日至2010年2月19日的租金，一般情况下，分期支付租金是先支付时间在前的租金，星晨修理厂主张2008年支付的是2009年2月20日开始的那期租金，异于常态事实，且无法提供证据佐证，法院不予采信。综上，法院认为，2008年7月4日支付的10万元租金对应的应付租金时段为星晨修理厂应付的2009年2月19日之前半年左右时间的租金（占用费）。租期届满，建管公司要求星晨修理厂腾空并返还系争房屋，于法有据，法院予以支持。押金3万元，建管公司应当返还星晨修理厂。星晨修理厂的租金仅付至2013年8月19日，之后租金未支付。建管公司要求星晨修理厂参照租金标准（每年20万元）支付从2013年8月20日起至实际搬离并返还系争房屋之日止的使用费，于法有据，法院予以支持。关于装饰装修费用的处理。相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案租期已经届满，星晨修理厂要求赔偿装饰装修（包括道路改建、房屋内部的装饰）的诉讼请求，法院不予支持。关于违法搭建费用的处理。根据相关法律规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。《合同》1虽然约定合同期满违法搭建归建管公司所有，并未约定不用补偿，且搭建违法建筑，双方都有过错。因此，建管公司仍然应当给予适当补偿。本案鉴定的建筑物范围（除厕所外）为《合同》1中手绘图纸未描述的建筑物。建管公司主张鉴定意见书中除1F仓库、场地上彩钢板屋面、钢结构房办公室是星晨修理厂装修及搭建，其余均为租赁给星晨修理厂前本来就有的建筑，法院难以采信。星晨修理厂无法提供装修搭建过程中形成的施工资料及付款凭证，手绘图纸遗漏描述部分违法建筑的可能性是存在的，星辰修理厂主张鉴定范围内的建筑物（除厕所外）全是由其建造，依据不足。而且，星辰修理厂在《续租申请》中提及“前期建造的厂房也投入近70万（元）的建造资金”，可见星晨修理厂就违法建筑搭建的投入不会大于70万元。综上，法院结合双方当事人的意见以及现有证据，考虑折旧（已经使用超过6年）和过错等因素，酌定建管公司补偿星晨修理厂搭建费用14万元。星晨修理厂系个人独资企业，投资人徐卫星应当对星晨修理厂的债务承担无限责任，建管公司要求徐卫星承担连带责任，于法有据，法院予以支持。关于星晨修理厂主张的断水造成的损失20万元。首先，租期已经届满，星晨修理厂拒绝搬离本身存在过错。其次，重新安装水管即便属实，也是星晨修理厂自行安装，星晨修理厂现有证据也不足以证明其损失。因此，星晨修理厂要求建管公司赔偿20万元，法院不予支持。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条？、第二百三十五条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条第（二）项之规定，于二〇一五年四月十日作出判决：一、上海浦东新区星晨汽车修理厂应于判决生效之日起三十日内将其租赁的位于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号内的租赁房屋和场地腾空并返还上海市建设工程管理有限公司；二、上海浦东新区星晨汽车修理厂应于判决生效之日起三十日内支付上海市建设工程管理有限公司使用费（标准为每年20万元，从2013年8月20日起计算至实际搬离并返还所租赁的房屋及场地之日止）；三、上海市建设工程管理有限公司应于判决生效之日起三十日内返还上海浦东新区星晨汽车修理厂押金3万元；四、上海市建设工程管理有限公司应于判决生效之日起三十日内支付上海浦东新区星晨汽车修理厂搭建补偿款14万元；五、徐卫星对上海浦东新区星晨汽车修理厂应当承担的上述第一、二项义务承担连带责任；六、驳回上海浦东新区星晨汽车修理厂的其他诉讼请求。本诉案件受理费5，800元，减半收取计2，900元，由上海浦东新区星晨汽车修理厂负担；反诉案件受理费17，000元，由上海浦东新区星晨汽车修理厂负担15，450元，由上海市建设工程管理有限公司负担1，550元；鉴定费64，000元，由上海市建设工程管理有限公司负担14，000元，上海浦东新区星晨汽车修理厂负担50，000元。判决后，星晨修理厂不服，上诉于本院，诉称：租赁合同双方均无法提供原件，星晨修理厂提供的复印件符合本案客观情况，租赁期限为2009年2月20日至2018年8月19日。且2008年7月至2009年2月为免租期，期间支付的10万元为租赁合同期间的租金，非占用费。原审法院应当认定该租赁合同为本案争议的合同。上诉人承租系争厂房后作了大量的改造及装修，虽然无法提供书面证据，但根据租赁合同附图，原先的出租标的物是限定的，现在添附了大量建筑，应当认定为星晨修理厂建造。现鉴定意见书未包含所有内容，应当予以纠正。建管公司擅自停水，影响星晨修理厂经营，应当予以赔偿。综上，要求二审法院撤销原判，改判驳回建管公司的原审诉请，支持星晨修理厂的原审反诉请求。被上诉人建管公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。原审被告徐卫星述称：同意上诉人的意见。原审第三人浦安公司述称：同意被上诉人的意见。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中双方提供的租赁合同均为复印件，对于租赁期限双方有分歧。双方对《补充协议》的真实性均无异议，根据《补充协议》的内容，可以印证建管公司提供的复印件具有相对较强之证明力，原审法院之认定，本院予以认同。上诉人星晨修理厂坚持己见，但无法说明《补充协议》中关于期限的陈述，也无法解释其出具《续租申请书》中关于租赁期满要求续租的请求表述，本院对其主张难予采信。关于10万元租金对应的租期。本院认为，各方均认可星晨修理厂于2009年支付的两笔7万元是支付2009年2月20日至2010年2月19日的租金，现星晨修理厂又主张10万元为2009年2月起的租金，显然与之矛盾且又未提供证据佐证。原审法院根据房屋实际使用的情况及租金支付一般交易方式，推断该10万元系2008年8月至2009年2月星晨修理厂的使用费，与现有事实相符，具有相对合理性，本院予以维持。关于星晨修理厂主张的停水损失20万元。租期届满，星晨修理厂拒绝搬离过错在先，其应对该过错形成的合理风险自行承担责任，同时，本案一、二审期间无证据证明该损失客观存在，相关请求本院不予支持。综上所述，上诉人星晨修理厂的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7，950元，由上诉人上海浦东新区星晨汽车修理厂负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 许 京代理审判员 蒋辉霞二〇一五年八月十四日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……