（2014）静民一（民）初字第3619号

裁判日期: 2015-08-14

公开日期: 2015-11-27

案件名称

上海竹雨声贸易有限公司与上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司、赵琪建筑设备租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市静安区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市静安区人民法院民事判决书（2014）静民一（民）初字第3619号原告上海竹雨声贸易有限公司，住所地本市。法定代表人柳卫东，执行董事。委托代理人柯慈爱，上海市傅玄杰律师事务所律师。委托代理人韩震，上海市傅玄杰律师事务所律师。被告上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司，住所地本市。法定代表人陆欣荣，总经理。被告赵琪，男，汉族，1961年11月2日出生，住本市。两被告共同委托代理人何晓瑜，上海市民生律师事务所律师。原告上海竹雨声贸易有限公司诉被告上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司（以下简称：琪忆公司）、赵琪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月19日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月10日公开开庭进行了审理。原告上海竹雨声贸易有限公司的委托代理人韩震，被告琪忆公司、赵琪的共同委托代理人何晓瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海竹雨声贸易有限公司诉称，2010年10月13日，原、被告签订《商用房产租赁合同》，约定原告将位于本市江宁路XXX号XXX层商铺出租给被告使用，租期自2010年10月15日起至2018年10月14日止，其中2010年10月15日起至2011年5月14日止为免租期，月租金人民币222，262.10元（以下币种均为人民币），保证金为2个月的租金。合同签订后，原告向被告交付了该房屋。租赁期间，被告拖欠原告2012年10月至2013年7月、2014年4月至6月的租金共计2，707，886.95元以及2011年至2013年的新增保证金666，786.30元。虽经原告多次催讨，被告也曾写下还款计划，但一直未按照还款计划付款。鉴于被告长期拖欠租金和保证金的行为已经构成根本违约，故原告诉至法院要求判令：1、解除原、被告之间的《商用房产租赁合同》；2、被告支付原告拖欠租金2，707，886.95元；3、被告支付原告滞纳金930，942.21元；4、原告没收被告已经支付的保证金444，524.20元，被告另支付原告违约保证金666，786.30元；5、被告支付原告违约金666，786.30元；6、被告退还原告装修补贴293，969.67元；7、被告支付原告免租期租金1，555，834.70元；8、被告支付原告律师费3万元；9、两被告承担连带责任。审理中，原告变更诉讼请求为：1、解除原告与两被告之间的《商用房产租赁合同》；2、两被告共同支付原告拖欠租金1，818，838.55元；3、两被告共同支付原告滞纳金811，224.39元；4、原告没收两被告已经支付的保证金444，524.20元，两被告另共同支付原告违约保证金666，786.30元；5、两被告共同支付原告违约金666，786.30元；6、两被告共同退还原告装修补贴293，969.67元；7、两被告共同支付原告免租期租金1，555，834.70元；8、两被告共同支付原告律师费3万元。被告琪忆公司、赵琪共同辩称，2010年10月13日，原、被告曾签订《补充协议》一份，约定租赁合同的每月租金222，262.10元由租赁费122，245元以及管理费100，017.10元两部分组成。被告对于拖欠原告1，818，838.55元的事实没有异议，但性质是管理费而不是租金。被告已经付清了租金，故原告租赁合同目的已经实现，被告拖欠管理费的行为不足以达到原告有权解除租赁合同的程度。并且，双方对于管理费也没有约定滞纳金。因此，被告除同意支付拖欠管理费1，818，838.55元以外，不同意原告的其余诉讼请求。经审理查明，被告赵琪系被告琪忆公司的股东、实际控制人。原告系本市江宁路XXX号XXX层房屋的预告登记权利人。2010年10月13日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《商用房产租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房产位于本市江宁路XXX号XXX层商铺（以下简称：系争房屋），暂测建筑面积2，519.74平方米，租赁期限共96个月（8年），自2010年10月15日起至2018年10月14日止，其中2010年10月15日起至2011年5月14日止为免租期；免租期内，租金不付，但乙方需支付水、电、物业管理费等因使用房屋所产生的各项费用，因乙方原因导致本合同解除，或乙方提前退租的，乙方应参照本合同约定的租金标准支付上述免租期的租金；乙方向甲方承诺，租赁系争房屋仅作为商业娱乐使用；系争房屋日租金为2.9元每平方米建筑面积，月租金为222，262.10元，租金自第四年起每年在前一年基础上递增5%；保证金为相当于2个月的租金，至迟在合同签订日，即2010年10月13日支付，租赁意向书中约定的履约保证金81，480元自动转为保证金，乙方再支付363，044.20元作为保证金，同时本合同生效；租金每两个月支付一次，先付后用，第一期两个月的租金，乙方须于2010年10月26日支付，第二期两个月租金，乙方至迟在2010年12月底前支付，第三期及以后的租金，乙方均应提前5个工作日支付当期租金；前四年从第二年开始，每年保证金逐年增加相当于一个月租金的金额，增加的保证金在第二年第一个月付房租时交付；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；逾期支付租金的，每逾期一日，乙方按应付款的0.05%向甲方支付滞纳金；乙方逾期不支付租金、保证金或水、电、物业管理费等累计超过二个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，除保证金没收外，乙方并应按月租金的3倍支付违约金，支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；甲乙双方协商同意，甲方按房屋现状交付乙方，并按每平方米350元的标准补贴乙方装修补偿款，该补贴在本租赁合同签署日后甲方以房屋租金抵扣形式支付给乙方，装修补偿款在正式租赁期前四年内，第二年起（即2012年5月15日起）每年的第一、二个月租金中，抵扣一次装修补贴的三分之一，分三次扣完；因乙方的过错导致本合同提前终止或解除的，乙方还应返还其已享受的上述补贴款。同日，原告与两被告还签订《补充协议》一份，约定：原租赁合同约定每月租金222，262.10元由租赁费122，245元以及管理费100，017.10元两部分组成，由原告提供相应发票，原合同约定的租金递增时，租赁费和管理费也同比例递增。上述《商用房产租赁合同》以及《补充协议》签订后，两被告向原告支付了租赁保证金444，524.20元，原告将系争房屋交付两被告使用。在合同履行过程中，两被告存在拖欠租金等费用的行为，为此，原告曾发《通知函》催讨。2013年1月18日，被告赵琪出具书面还款计划一份，承诺于2013年1月底支付2个月、2013年2月底支付2个月，1月底付清110万元，如做不到2月份关门，至2013年5月欠房租付清。此后，两被告虽有付款行为，但仍拖欠部分租金及保证金至今未付。2014年7月17日，原、被告以对账的方式对拖欠的费用进行了确认。原告催讨无着，故诉讼来院要求判决如其诉请。又查，原告为本次诉讼聘请律师支付律师费3万元。审理中，原、被告对以下事实均予以确认：1、两被告拖欠租金（被告认为是管理费）1，818，838.55元；2、两被告已付保证金444，524.20元，拖欠增加保证金666，786.30元；3、根据合同约定，原告应给予两被告的装修补贴共计881，909元，分三次抵扣，实际只抵扣了一次293，969.67元；4、两被告已经根据合同约定享受了七个月的免租期（租赁费和管理费均未支付）。原告表示，滞纳金标准为合同约定的每日0.05%，均计算至2014年7月18日为止（详见《滞纳金计算表》），之后的不再主张。两被告对原告提出的滞纳金计算方法没有异议，但认为被告没有违约，不同意承担。两被告认为，即使被告违约，已付保证金444，524.20元可由原告没收，但不同意再支付增加保证金交由原告没收。并且，合同约定没收保证金的同时再按月租金的3倍支付违约金的标准过高，请求法院予以调整。免租期租金只能按照租赁费标准计算七个月。原告主张律师费没有法律依据，不予认可。以上事实，由原告提供的《上海市房地产登记证明》、《商用房产租赁合同》、《通知函》、还款计划、《租金清算表》、《滞纳金计算表》、律师费发票、《情况说明》，被告提供的《补充协议》以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商用房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同中对于租金标准有明确约定，《补充协议》将租金分为租赁费和管理费两部分仅是为了开具相关发票所需，并不能改变原合同租金的性质。因此，两被告关于拖欠的费用是管理费而非租金，不构成违约的抗辩，依据不足，本院不予采信。由于两被告拖欠租金累计已经超过二个月，原告有权根据合同约定行使合同解除权，《商用房产租赁合同》及《补充协议》于本案诉状副本送达被告之日，即2014年9月4日解除。合同提前解除后，两被告应立即腾空迁出系争房屋，并将房屋交还给原告。原、被告对拖欠租金的金额确认无误，故两被告应立即将欠租1，818，838.55元支付给原告。由于两被告时有欠付租金的行为发生，原告要求两被告按照每日0.05%的标准支付逾期付款违约金共计811，224.39元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。双方在合同中还约定了被告违约导致合同提前解除的违约责任，即没收保证金并按月租金的3倍支付违约金，该标准明显过高，两被告要求调整，本院予以准许。解除合同违约金以调整为月租金的3倍为宜，扣除两被告已经支付的保证金444，524.20元后，实际支付222，262.10元。原告要求两被告再支付增加保证金666，786.30元供其没收的诉讼请求，本院不予支持。由于两被告违约导致租赁合同提前解除，故原告要求两被告返还已经享受的装修补贴293，969.67元以及支付免租期租金1，555，834.70元的诉讼请求符合合同约定，本院应予支持。至于律师费，因缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告上海竹雨声贸易有限公司与被告上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司、赵琪就本市江宁路XXX号XXX层商铺签订的《商用房产租赁合同》及《补充协议》于2014年9月4日起解除；二、被告上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司、赵琪应于本判决生效之日起十日内腾空迁出本市江宁路XXX号XXX层商铺，并将房屋交还原告上海竹雨声贸易有限公司；三、被告上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司、赵琪应于本判决生效之日起十日内支付原告上海竹雨声贸易有限公司欠付租金1，818，838.55元；四、被告上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司、赵琪应于本判决生效之日起十日内支付原告上海竹雨声贸易有限公司逾期支付租金的违约金811，224.39元；五、被告上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司、赵琪应于本判决生效之日起十日内支付原告上海竹雨声贸易有限公司解除合同违约金666，786.30元（两被告已经支付的保证金444，524.20元抵扣后，实际支付222，262.10元）；六、被告上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司、赵琪应于本判决生效之日起十日内退还原告上海竹雨声贸易有限公司装修补贴293，969.67元；七、被告上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司、赵琪应于本判决生效之日起十日内支付原告上海竹雨声贸易有限公司免租期租金1，555，834.70元；八、原告上海竹雨声贸易有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55，815.70元，原告上海竹雨声贸易有限公司承担7，989.10元，被告上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司、赵琪共同承担47，826.60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　姚　青审　判　员　　刘志宏人民陪审员　　葛安基二〇一五年八月十四日书　记　员　　王　梓附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。微信公众号“”