（2015）四民终字第78号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-12-23
案件名称
上诉人王小龙与被上诉人翰文苑房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
吉林省四平市中级人民法院
所属地区
吉林省四平市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王小龙,四平市翰文苑房地产开发有限公司,贺桂英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第八十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省四平市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）四民终字第78号上诉人（一审原告）：王小龙，男，1983年1月1日出生，汉族，现住长春市朝阳区。委托代理人：臧志军，吉林至均律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：四平市翰文苑房地产开发有限公司。法定代表人：刘立奎，执行董事。委托代理人：王立娟，经理。委托代理人：杨竹，辽河农垦管理区致远法律服务所法律工作者。原审被告：贺桂英，女，1965年6月8日出生，汉族，现住四平市铁东区。王小龙因房屋买卖合同纠纷一案，不服梨树县人民法院（2014）梨民一初字第211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王小龙的委托代理人臧志军，四平市翰文苑房地产开发有限公司（以下简称翰文苑公司）的委托代理人王立娟、杨竹，贺桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王小龙在一审法院诉称：2011年5月，翰文苑公司在孤家子镇开发“翰文雅苑”商品楼，贺桂英为该商品楼大清包的施工方。2011年9月，原告通过第二被告顶账105319元，购买了位于3号楼2单元602号，面积为63.83㎡的楼房。《预定房屋合同》中，在“甲方”位置上加盖了翰文苑公司公章及法定代表人印章，收款收据上加盖了第一被告单位的财务专用章。该楼交付使用后，翰文苑公司拒绝将上述楼房交付原告。2013年4月7日，原告对翰文苑公司提起诉讼，要求翰文苑公司履行商品房买卖合同交付楼房。2013年11月14日，一审判决以“翰文苑公司未取得商品房预售许可证明，其预售行为违反了国家法律的强制性规定，属于无效合同”为由，驳回了原告的诉讼请求。原告不服，上诉至四平市中级人民法院，后原告因另行主张权利撤回上诉，二审法院裁定按原判决执行。原告认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。为此，原告提起上诉，请求：1、翰文苑公司返还购房款105319元及利息，二被告互负连带责任；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。翰文苑公司在一审法院辩称：翰文苑公司没有和王小龙签订预定房屋合同，也没有将楼房出售给王小龙，也没有收到王小龙的购楼款，不能返还购楼款。贺桂英在一审法院答辩称：贺桂英对本案不承担返还购楼款的连带责任。该房屋是翰文苑公司因欠贺桂英承包工程款，用房屋顶账行为。王小龙的购楼款是翰文苑公司给付贺桂英的工程款，王小龙与翰文苑公司直接形成了房屋买卖合同关系，翰文苑公司在王小龙的付款收据上签字盖章，其直接合同的相对人和义务人是翰文苑公司，诉讼费应由翰文苑公司承担。一审法院查明：2011年5月15日二被告签订了建筑施工大清包合同，工程项目名称是孤家子镇“翰文雅苑”二期工程3#、5#楼。承包形式：大清包。2011年9月3日翰文苑公司与王小龙签订了预定房屋合同，该合同的首部乙方写的是王小龙的名字，尾部乙方签字写的是贺桂英的名字。该合同约定住宅3号楼2单元602室，面积约63.83平方米，总房价为105319元。王小龙是刘洋板厂的员工，贺桂英欠刘洋板钱，刘洋用这个楼房抵板厂欠王小龙的工资。王小龙没有付房款，是抵账。2011年9月3日收据付款人是王小龙，收款人是贺桂英，翰文苑公司在该收据上加盖财务专用章。本院（2013）梨民一初字第281号民事判决确认，翰文苑公司与贺桂英未就整个工程进行最后结算，双方账目不清，翰文苑公司与贺桂英之间债权不明确。翰文苑公司与贺桂英在（2013）梨民一初字第281号民事判决生效后未对“翰文雅苑”二期工程进行结算。一审法院认为：翰文苑公司与王小龙虽签订了预定房屋合同，但王小龙并没有向翰文苑公司交付约定的105319元购房款，翰文苑公司与贺桂英在本院（2013）梨民一初字第281号民事判决生效后，未对整个工程进行最后结算，翰文苑公司与贺桂英之间的债权债务关系不明确。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有债务的人是债务人……”和《中华人民共和国合同法》第八十条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力……”的规定，贺桂英在与翰文苑公司之间的债权债务关系不确定的情况下，贺桂英即将债权转让给王小龙，该转让对翰文苑公司不发生法律效力。故应驳回王小龙的诉讼请求。经梨树县人民法院2015年第7次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，遂判决：驳回原告王小龙的诉讼请求。案件受理费2400元，由原告王小龙负担。王小龙不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，依法改判支持王小龙一审时的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。理由是：一审判决认定事实错误。本案涉诉的楼房系抵帐而来，翰文苑公司在《预定房屋合同》上加盖了公章，收款收据上加盖了翰文苑公司财务专用章，表明抵帐手续已经履行完毕，《预定房屋合同》成立。既然是抵帐而来，王小龙也就无需交付房款。一审判决以王小龙没有向翰文苑公司交付预定购房款为由，驳回了王小龙的诉讼请求明显错误。二、双方通过签订《预定房屋合同》，证明涉及房款部分的债权债务关系是确定的。至于双方之间还有未结清的债权、债务，双方可以进一步结算。故工程是否最后结算与王小龙无关，也不影响债权转让的效力。另外，梨树法院（2013）梨民一初字第281号民事判决认定《预定房屋合同》无效，应属无效合同，该判决并未否认债权转让的效力。王小龙就是据此判决，依据合同无效后处理的法律规定提起诉讼。翰文苑公司答辩称：一审判决正确，请求二审法院驳回王小龙的诉讼请求。贺桂英答辩称：贺桂英和翰文苑公司签的是以商品房抵工程款，诉争房屋是贺桂英卖出，但翰文苑公司给出手续。经本院审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：2011年9月3日签订的《预定房屋合同》的效力，已被梨树县人民法院（2013）梨民一初字第281号民事判决书以“四平市翰文苑房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证，其预售商品房的行为违反了国家法律强制性规定。”为由认定无效。现王小龙以合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，诉请翰文苑公司返还购房款及利息，翰文苑公司与贺桂英互负连带责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”返还财产是指在合同被确认无效后，对已交付对方财产的当事人一方享有财产返还请求权，而已接受该财产的当事人则有返还该项财产的义务。合同被确认无效后，合同自始无效，当事人之间不存在合同上的权利义务关系，如果一方或者双方当事人因该合同已从对方当事人处取得的财产，则应当予以返还，双方因该合同而取得财产的双方返还。本案中，王小龙是以债权抵顶方式取得对诉争房屋的债权，并未实际向翰文苑公司交付购房款；而翰文苑公司亦未收到购房款，其签订合同是基于与贺桂英之间的债权。故王小龙请求翰文苑公司返还购房款及利息的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定基本事实清楚，虽适用《中华人民共和国民法通则》第八十四条和《中华人民共和国合同法》第八十条不恰当，但不影响判决结果的正确性。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由上诉人王小龙负担。本判决为终审判决。审判长 王玉敏审判员 孙 鹏审判员 毕 莹二〇一五年八月十四日书记员 魏 莹 更多数据：搜索“”来源：