（2015）海民初字第22625号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-11-16
案件名称
北京顺程盛隆物业管理有限公司与北京风机二厂房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京顺程盛隆物业管理有限公司,北京风机二厂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百二十一条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第22625号原告北京顺程盛隆物业管理有限公司，住所地北京市海淀区清河西三旗环岛东200米2号楼101室。注册号：110108014550568法定代表人杨新成，执行董事。委托代理人瞿凯俊，男，该公司办公室主任。委托代理人黄剑功，男，该公司副总经理。被告北京风机二厂，住所地北京市海淀区西三旗东路。注册号：110108004108901法定代表人刘长信，厂长。委托代理人张明英，北京都嘉律师事务所律师。委托代理人晏飞翔，男，北京都嘉律师事务所实习律师。原告北京顺程盛隆物业管理有限公司（以下简称顺程公司）与被告北京风机二厂（以下简称风机二厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员唐卫京独任审判，公开开庭进行了审理。原告顺程公司之委托代理人瞿俊凯、黄剑功与被告风机二厂之委托代理人张明英、晏飞翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺程公司诉称，风机二厂于2010年11月8日与唐山X公司签订了《房屋租赁合同》，风机二厂将其院落内的688间房屋租赁给唐山X公司使用，期限自2011年10月1日至2026年12月31日，并明确约定唐山X公司可以将房屋对外转租，双方的权利义务不因转租而改变。唐山X公司于2011年10月26日将院落内部分房屋（原喷漆车间及其北侧部分空地）租赁给杨新成，并签订《房屋租赁合同》，期限自2011年10月26日至2017年3月25日。2011年12月10日，双方再次签订租赁合同，将合同期延至2022月3月25日。杨新成取得租赁权限后，于2012年1月14日以风机二厂提供的房产证注册成立了顺程公司，并对外招租经营，相关水电费均交至风机二厂，风机二厂也对招租客户办理注册予以配合与协助。2014年上半年，风机二厂通知我公司，因唐山X公司欠租，双方间的租赁关系已经法院判决解除，并要求我公司按《房屋租赁合同》约定的金额和方式向其交付租金。我公司将2014年和2015年上半年的租金交至风机二厂。2015年5月初，风机二厂联合X公司对院落内的出入通道加装了大铁门和门锁；5月7日张贴公告，要求相关承租户立即停止生产经营并限期搬离；15日下发通知，要求各承租户办理通行证，否则限制出入；28日将院落内下水窨井填满水泥；29日紧锁大铁门，动用挖掘机对院落内唯一通道进行破坏性挖掘，致使整个院落内承租户生产、生活遭受严重影响。风机二厂实际收取我公司租金，但未尽到出租人义务，反而采取加装大铁门、办理通行证、填埋下水窨井、挖掘通道等方式阻挠我公司正常使用房屋，构成严重违约。现我公司起诉要求风机二厂履行出租人义务，停止对租赁房屋的阻挠行为，拆除加装的大铁门、取消通行证管理、疏通院落内的下水窨井、恢复院落内道路等；按每日2465.75元退还因阻挠我公司正常使用房屋期间的租金（自2015年5月1日至阻挠行为消除之日止），诉讼费由其承担。风机二厂辩称，我厂与唐山X公司的租赁合同已经生效判决于2014年5月30日解除，顺程公司作为唐山X公司的承租人应无条件搬离，但其一直占用我厂房屋。我厂加装大铁门和办理出入证是加强厂区管理的合法行为，与顺程公司没有关联。顺程公司一直利用我厂房屋进行商业牟利，其要求退还租金没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。经审理查明，2010年11月8日，风机二厂与唐山X公司签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》1），风机二厂将坐落于海淀区清河西三旗环岛东200米的厂区内部分房屋出租给唐山X公司使用，租赁期限15年，租金为第一年至第三年为每年1000万元，之后每年在1000万元的基础上环比递增2.5%。2011年10月26日，唐山X公司与杨新成签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》2），唐山X公司将其承租风机二厂内原喷漆车间及北侧部分空地出租给杨新成，租期自2011年10月26日至2017年3月25日，年租金90万元。同年12月10日，唐山X公司与北京X宾馆有限公司（法定代表人杨新成）再次签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》3），双方对《合同》2中租赁标的物的租赁期限从2017年3月26日至2022年3月25日，年租金为120万元。2012年1月6日，杨新成作为法定代表人成立了顺程公司，公司住所地即《合同》1、《合同》2中的租赁标的物。因唐山X公司拖欠风机二厂租金，北京市第一中级人民法院于2014年5月30日终审判决解除《合同》1。后顺程公司于2014年9月3日、26日和2015年3月12日分三次将一年半的租金共计135万元交付风机二厂。2015年5月，风机二厂在其厂区东侧南北通道的北侧入口处加装铁门，当月7日，风机二厂张贴公告，告知因唐山X公司的违法建设被政府相关部门认定存在安全隐患需整改，故要求厂区内所有经营项目自公告之日起停止营业，厂区内所有房屋不得再对外出租，任何人不得续租；暂居人员须于当月20日前搬离，……；5月15日，风机二厂及X公司联合向暂居人员发出通知，要求暂居人员携相关证件办理通行证；26日，风机二厂以经营手续不全、未办理从业人员资格或健康证明及违章建筑等向顺程大厦小超市发出撤离通知。5月28日，风机二厂东侧区域的下水窨井被堵塞，致使顺程公司承租区域无法正常排水，风机二厂关闭通道北侧铁门，张贴“断路施工，禁止通行”的警示标，并派挖掘机在东侧区域道路上进行作业。庭审中，风机二厂否认下水窨井被填埋系其所为，顺程公司对此未提供证据。审理中，本院于6月26日对诉争现场进行了勘验，在风机二厂厂区东侧的通行道路上的下水窨井存在堵塞现象，路面堆有砖头和警戒标识。本院当日要求风机二厂对堵塞进行疏通，恢复路面平整。风机二厂于之后一周进行了上述工作，现下水窨井已疏通，路面平整，东侧铁门出于开启状态，通行未受影响。上述事实，有双方当事人陈述、（2013）海民初字第21711号、（2014）一中民终字第3035号民事判决书两份、《合同》2、《合同》3、租金发票、勘验笔录、照片等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。法院已生效的民事判决书已判定解除风机二厂与唐山X公司的《合同》1，风机二厂作为出租场地及房屋的权利人，负有相应的管理义务，其作为安全隐患首要责任人，出于整改需要，对在此居住的大量人员进行登记管理制度、安装铁门的行为并无不当，并非是对顺程公司经营行为的干扰和阻挠。顺程公司所述下水窨井系风机二厂堵塞一节，对此未提供证据，且风机二厂对此亦不予认可，故本院对此不予认定。《合同》1解除后，风机二厂虽未与顺程公司签订新的租赁合同，但仍向顺程公司收取租金，故双方间已形成了事实上的租赁关系。根据合同法规定，风机二厂作为出租方负有对相关租赁标的物及其附属设施、设备的维修、养护等义务。现虽无证据证明下水窨井被堵系风机二厂所为，但其作为出租管理人负有疏通下水窨井的义务。经本院现场勘验及事后走访，风机二厂已在下水窨井被堵1个月后疏通了管线，平整了道路，且通道并未被阻，故顺程公司要求的第一项诉请已经排除，本院不予支持。风机二厂在勘验后1周内即疏通了管线，恢复了道路，这表明其有能力履行出租管理责任，但其却在事发后1个月的时间内未履行该义务，客观上给承租人对租赁物的使用造成了不便，故风机二厂因未尽管理责任而造成顺程公司对租赁物的影响时间为1个月，相应的租金应由风机二厂退还，而顺程公司要求其他时间租金之诉请，缺乏事实根据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、北京风机二厂于本判决生效后七日内退还北京顺程盛隆物业管理有限公司租金人民币七万三千九百七十三元；二、驳回北京顺程盛隆物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八百八十六元，由北京顺程盛隆物业管理有限公司负担二十五元，已交纳；由北京风机二厂负担八百六十一元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 唐卫京二〇一五年八月十四日书记员 张慧聪 更多数据：