（2015）包民一初字第02430号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-12-16
案件名称
汪黎明与安徽皖投置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市包河区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汪黎明,安徽皖投置业有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2015）包民一初字第02430号原告：汪黎明，男，1962年9月28日出生，汉族，住安徽省合肥市。委托代理人：张舒霞，安徽金华安律师事务所律师。委托代理人：陈燕舞，安徽金华安律师事务所律师。被告：安徽皖投置业有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区。法定代表人：伍建，该公司总经理。委托代理人：徐磊，安徽世纪天元律师事务所律师。委托代理人：李倩，安徽世纪天元律师事务所律师。原告汪黎明诉被告安徽皖投置业有限责任公司（以下简称“皖投置业公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月22日受理后，依法由代理审判员胡娟适用简易程序，于2015年6月24日公开开庭进行了审理。原告汪黎明及其委托代理人张舒霞、被告皖投置业公司的委托代理人李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪黎明诉称：2010年1月9日，双方签订了一份商品房买卖合同，合同约定原告以419333元的价格购买被告开发的C01地块-2幢1301号房，该房交付期限为2010年1月31日。2010年4月2日，被告通知原告办理入住手续。4月3日，原告前往被告指定地点办理入住手续，但由于被告没有按合同约定提供该房验收合格证明，不能证明该房达到交房使用条件，故原告当天没有办理收房手续，并要求被告一旦该房达到交付使用条件立即通知原告。后经原告多次催要，2010年10月10日，被告才出示了该房的《工程竣工验收备案表》复印件，该表日期为2010年8月18日。后因被告坚持不承担违约责任导致该房无法进行交接。综上，被告在房屋不具备交付条件时要求原告交接房屋不符合法律规定和合同约定。在房屋具备交付条件时又怠于交接房屋，被告逾期交房却又不愿意承担违约金，为维护原告的合法权益，现依法诉讼，请求判令：一、被告履行合同，依法向原告交接房屋；二、被告承担延期交房的违约金244681元（自2010年2月1日至2015年5月31日）；三、本案诉讼费由被告承担。被告安徽皖投置业有限责任公司辩称：一、原告基于房屋买卖合同的约定要求被告交付房屋，属于债权请求权，已过诉讼时效；二、被告开发建设的房屋已于2010年3月30日验收合格，达到合同约定的交付使用条件；被告于2010年4月2日通知了原告办理交房手续，完成了合同约定的交房通知义务，且被告已经领取了房产证，证明房屋已完成交付。退一步说，即使被告存在违约，也仅仅逾期两个月；三、原告提到的备案表只是验收合格后行政内部监督程序，并不是交付使用的必备条件，且合同中并未约定开发商应于交房同时提供竣工备案表，故被告是否取得竣工备案登记并不影响被告向原告交付房屋；四、原告主张的违约金过高，并且属于自行扩大的损失，原告诉状中陈述在被告出示竣工验收备案表后因不愿承担违约责任导致房屋无法交接，说明原告已经认可涉案房屋验收合格可以交付，原告主张的违约金系自己产生的损失，不应予以支持。经审理查明：2010年1月9日，皖投置业公司作为出卖人与买受人汪黎明签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买第C01地块-2幢13层1301号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共146.62平方米。单价每平方米2860元，总金额419333元。第六条付款方式及期限：买受人已于2006年11月22日支付意向金人民币壹拾万元整，签订合同之日起七日内支付人民币贰拾叁万玖仟叁佰叁拾叁元整，余款捌万元整，在合同签订之日起七日内向出卖人指定银行申请按揭贷款。第八条交付期限：出卖人应当在2010年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人须在出卖人寄发《入伙通知书》上规定的领房期间办理房屋交付手续，包括付清尾款及相关费用后领取钥匙，并自《入伙通知书》规定的领房之日起计算物业管理费，若买受人无正当理由未按期办理房屋交接或因未按期付清尾款及相关费用而不能办理交接，所购房屋因火灾、地震等原因造成房屋灭失、毁损风险的责任，均从《入伙通知书》规定的领房之日起由买受人承担，同时物业管理费也按此日期由买受人承担。合同签订后，汪黎明缴清了购房款。2010年4月2日，皖投置业公司书面通知汪黎明办理交房手续。2010年4月3日，汪黎明前往办理入住手续，交清购房余款、契税等款项后，因皖投置业公司未出示涉案房屋验收合格的证明材料而未完成交房手续。2010年10月10日，汪黎明前往皖投置业公司营销部，皖投置业公司出示了涉案房屋的《竣工验收备案表》，因皖投置业公司不愿支付逾期交房违约金，双方仍未办理交房手续。另查明：2010年3月30日，涉案房屋经勘察、设计、施工、监理及建设单位验收合格。2010年8月18日，皖投置业公司取得望湖城桂香居C01地块2#楼的《竣工验收备案表》。上述事实，除当事人一致陈述外，还有原告汪黎明提供的《商品房买卖合同》、缴费凭证、入住通知书、入住手续办理流程卡，被告提供的《竣工验收备案表》、房产证签收记录等证据佐证，符合法定的客观性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。本院认为：原告汪黎明与被告皖投置业公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，其合同内容及形式均不违反法律禁止性规定，应系合法有效，双方均应按约履行各自义务。本案争议焦点在于如何界定商品房交付条件。合同约定交付条件为验收合格，被告辩称2010年3月30日，涉案房屋已经勘察、设计、施工、监理及建设单位验收合格，符合合同约定的交付条件，本院认为，住宅小区作为群体房地产开发项目，其验收不仅包括针对房屋主体结构的涉及勘察、设计、施工、监理及建设单位的验收，还应包括质量监督、规划、消防、环保等有关部门的验收，故取得竣工验收备案表是房屋验收合格的标准。本案中，被告于2010年8月18日取得《竣工验收备案表》，并于2010年10月10日向原告出示，故涉案房屋符合交房条件的时间为2010年10月10日，被告在房屋未验收合格的情况下通知原告办理交房手续，原告有权拒绝交接。原告在得知涉案房屋符合交房条件后应及时办理交房手续，针对被告不承担违约责任的问题，原告可以协商或诉讼的方式主张，而不得以此为由拒绝收房。故被告应支付原告2010年2月1日至2010年10月10日期间的逾期交房违约金，以已付房款419333元为基数，按日万分之三计算为31701.57元（419333元×252天×0.0003）。被告辩称原告的诉请已过诉讼时效，本院认为，涉案房屋一直未交接，双方当事人也一直在进行协商，故本案未过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告汪黎明与被告安徽皖投置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内办理房屋交接手续；二、被告安徽皖投置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告汪黎明逾期交房违约金31701.57元；三、驳回原告汪黎明的其他诉讼请求。被告安徽皖投置业有限责任公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5070元，减半收取2535元，由原告汪黎明负担1942元，被告安徽皖投置业有限责任公司负担593元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员 胡 娟二〇一五年八月十四日书 记 员 王丽莉附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定、和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 来自：