（2015）长民初字第791号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-11-18
案件名称
济南恒大绿洲置业有限公司与吴兰香房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市长清区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民初字第791号原告济南恒大绿洲置业有限公司，住所地济南市长清区。法定代表人谈朝晖，该公司董事长。委托代理人张政敏，女，生于1979年6月2日，汉族，该公司职工，住济南市历城区。被告吴兰香，女，生于1958年5月19日，汉族，居民，住济南市长清区。身份证号码3701231958********。原告济南恒大绿洲置业有限公司与被告吴兰香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月26日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告济南恒大绿洲置业有限公司的委托代理张政敏，被告吴兰香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南恒大绿洲置业有限公司诉称，2014年4月23日，原、被告签订《济南市���品房买卖合同》，被告购买恒大绿洲17-1-1301房屋，合同总价款764922元，原告交纳首期款92148元，剩余428000元采取银行按揭方式付款。2014年5月6日，原告、被告与中国工商银行股份有限公司济南南辛支行签订了《个人购房担保借款合同》，担保合同约定：原告为被告的428000元按揭贷款承担连带保证责任。由于被告未按担保合同规定期限偿还贷款，致使原告为被告承担保证责任，截止2014年11月19日，原告已经累计4期未按约定还款，贷款本息16589.49元借款银行已经从原告账号上扣划。另外，截止到2014年11月19日被告贷款本金余额418286.33元继续按合同利率计算利息。根据商品房合同附件五第二条第（一）款第4项第（1）点之规定，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任的，原告有权单方解除合同，收回房屋，被告所交全部款项不予退还，同时被告需协同原告到政府相关部门办理有关解除合同的手续。请求法院判令解除原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》；被告于合同解除后协同原告到相关政府部门撤销房屋的网签和备案手续；被告承担相应违约责任，所支付的全部款项92148元不予退回；诉讼费用由被告承担。被告吴兰香辩称，购房属实，因家里没有钱所以没有按期偿还银行贷款，现在已经没有履行能力了，同意解除合同，购房款应当退还给我。经审理本院认定，2014年4月23日原、被告签订合同编号为销售（字）201412864375《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的济南恒大绿洲17号楼1单元1301号房屋，建筑面积133.72平方米，单价每平方米5720.33元，总房款为764922元。签订合同当天被告支付首付款92148元，428000元采用银行按揭付款方式。2014年5月6日被告作为借款人，中国工商银行股份有限���司济南南辛支行为贷款人，原告作为保证人签订《个人购房借款／担保合同》，约定贷款人向借款人发放贷款428000元，贷款用途为购买住房，贷款期限为144个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，贷款人将全部借款直接划入原告在中国工商银行股份有限公司济南南辛支行账号为1602006619200134693的账户中，贷款利息自实际放款日起计算，贷款发放日为2014年5月6日。原告为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证，借款人自愿以所购买的长清区大学路6155号恒大绿洲17号楼1单元1301室作为抵押物。被告至2014年6月6日偿还银行贷款本金1747.02元，利息2452.98元，后一直未偿还贷款。中国工商银行股份有限公司济南南辛支行于2014年11月19日向原告送达要求代偿被告贷款本息的通知书，原告代被告向原告偿还了12期贷款，本息共计50779.11元，原告于2015年7月6日代被告向银行一次性偿还剩余全部本息404044.11元。以上共计454823.22元。双方签订的合同附件五第二条第一款第四项约定，因买受人未履行本合同、本补充协议或银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。本案诉争房屋至起诉时尚未实际交付。被告同意与原告解除《济南市商品房买卖合同》。被告是经案外人吴兰涛介绍购买的涉案房屋，原告赠与吴兰涛15200元的购物卡一张，该张购物卡实际交付给被告。本院所确认的上述事实，有原告提交的《济南市商品房买卖合同》、《个人购房借款／担保合同》、中国工商银行股份有限公司济南南辛支行《关于代为偿还吴兰香在我行办理个人住房按揭贷款的通知书》、《关于吴兰香个人一手住房购置贷款余额及利息的说明》、还款明细、老客户带新客户承诺书及双方当事人的陈述笔录在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案中原、被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合法律法规相关规定，合法有效，本院予以确认。双方签订的合同中约定了合同解除的条件，即因买受人未履行合同约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本合同，收回该商品房。现该解除合同条件成就，原告请求解除商品房买卖合同，且被告亦同意解除，合同应当解除，对原告该诉讼请求本院予以支持。关于违约金问题，原、被告双方虽��定了违约金的标准，但该违约金过高，应当适当减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。双方在合同中约定，因买受人未履行合同约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回该商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任。将被告交付的首付款全部作为违约金，违约金明显过高，被告亦认为过高，要求返还一部分，本院予以适当调整。对被告因违约造成原告的相关损失，具体包括按揭贷款利息，被告按揭贷款428000元，原告代被告向银行偿还贷款本息共计454823.22元，产生的利息数额为26823.22元，对于该部分利息损失，被告应当予以赔偿。对于原告主张的赠与购物卡15200元，被告认可收到了该购物��，但购物卡已经消费完毕。对于原告的该部分损失，被告应当予以赔偿。原告主张的其他损失，因原告未提交相应证据，本院不予支持。为减少当事人诉讼成本，利息损失26823.22元和购物卡损失15200元从原告返还的购房款中予以扣除。关于被告向银行偿还的贷款本金1747.02元，原告应当予以返还。被告应返还原告购房款51871.8元。解除合同后，被告有配合原告到房屋产权登记机关办理解除该商品房买卖合同登记备案等相关手续的义务，故原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告济南恒大绿洲置业有限公司与被告吴兰香签订的编号为销售（字）201412864375的《济南市商品房买卖合同》；二、原告济南恒大绿洲置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告吴兰香购房款51871.8元；三、被告吴兰香于本判决生效之日起十五日内，协助原告济南恒大绿洲置业有限公司到房屋产权登记机关撤销与恒大绿洲17号楼1单元1301号房屋有关的商品房买卖合同登记备案手续；四、驳回原告济南恒大绿洲置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2104元，由原告济南恒大绿洲置业有限公司负担1533元，由被告吴兰香负担571元。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 岳秀娟人民陪审员 杜 红人民陪审员 董兆泉二〇一五年八月十四日书 记 员 董 娟 来自